Beleihungsgrenze: Das Maximum der Finanzierung

Die Beleihungsgrenze ist eine unsichtbare Linie, die bestimmt, wie viel Kredit Sie für eine Immobilie bekommen können. Sie zu kennen, hilft bei der Planung Ihrer Finanzierung.

Was ist die Beleihungsgrenze?

Die Beleihungsgrenze gibt an, bis zu welchem Prozentsatz des Beleihungswerts eine Bank maximal finanziert. Sie ist eine Art Obergrenze für bestimmte Darlehensteile.

Der Beleihungswert wird nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) vorsichtig ermittelt - er liegt meist unter dem Kaufpreis oder Verkehrswert. Das Ziel: Marktschwankungen ausblenden und nur den nachhaltig erzielbaren Wert ansetzen.

Bei einer Beleihungsgrenze von 80% und einem Beleihungswert von 300.000 Euro:

Maximales Darlehen in dieser Konditionszone: 240.000 Euro

Brauchen Sie mehr Geld, müssen Sie es anders beschaffen - durch Eigenkapital, nachrangige Darlehen oder andere Sicherheiten.

Woher kommt die Beleihungsgrenze?

Für Realkreditinstitute (vor allem Hypothekenbanken und Bausparkassen) ist die Beleihungsgrenze gesetzlich festgelegt. Das Pfandbriefgesetz (§ 14 PfandBG) schreibt vor:

• Hypothekenpfandbriefe: Beleihungsgrenze bei 60% des Beleihungswerts

Das heißt: Für die Refinanzierung über Hypothekenpfandbriefe dürfen diese Institute nur Kredite bis 60% des Beleihungswerts nutzen. Der Beleihungswert wird nach § 16 PfandBG in Verbindung mit der BelWertV ermittelt.

Öffentliche Pfandbriefe funktionieren anders: Sie werden durch Forderungen gegen den Staat oder öffentliche Stellen besichert (§ 20 PfandBG), nicht durch Immobilien. Für sie gilt daher keine prozentuale Beleihungsgrenze wie bei Hypothekenpfandbriefen.

Für normale Geschäftsbanken gibt es keine gesetzliche Beleihungsgrenze. Sie können theoretisch auch über 100% finanzieren - tun das aber nur zu deutlich höheren Zinsen und mit strengeren Bonitätsanforderungen. Andere Regelwerke wie die Capital Requirements Regulation (CRR) für Risikogewichte und Verbraucherschutzvorschriften greifen jedoch trotzdem.

Erstrangig vs. nachrangig

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen der gesetzlichen Beleihungsgrenze (60% für Pfandbriefdeckung nach § 14 PfandBG) und der Rangstelle im Grundbuch.

Die Rangstelle richtet sich nach § 879 BGB: Grundpfandrechte werden in der Reihenfolge ihrer Eintragung im Grundbuch bedient. Bei einer Zwangsversteigerung bestimmt § 10 ZVG die Verteilungsreihenfolge - erstrangige Grundpfandrechte werden zuerst aus dem Erlös befriedigt.

Diese Rangfolge beeinflusst das Risiko und damit die Konditionen:

Erstrangig (typisch bis 60%): Beste Konditionen, niedrigstes Risiko für die Bank Zweitrangig (typisch 60% bis 80%): Etwas höhere Zinsen Drittrangig (über 80%): Nochmals höhere Zinsen, oft schwer zu bekommen

Manche Finanzierungen kombinieren einen erstrangigen Kredit mit einem nachrangigen Darlehen. Das nachrangige Darlehen kann rechtlich vom selben Institut oder von einem anderen Anbieter kommen - die Rangstelle ergibt sich allein aus der Grundbucheintragung.

Beleihungsgrenze in der Praxis

Die meisten Banken arbeiten intern mit gestaffelten Konditionszonen basierend auf dem Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV). Diese Schwellen sind bankindividuell, folgen aber oft diesem Muster:

Bis 60%: Bester Zinssatz (Pfandbrief-Deckungsfähigkeit) 60% bis 80%: Normaler Zinsaufschlag, noch gute Konditionen 80% bis 100%: Spürbarer Aufschlag, strenge Bonitätsprüfung Über 100%: Hoher Aufschlag, nicht bei allen Banken möglich

Ein schematisches Beispiel: Bei 300.000 Euro Beleihungswert und 85% Beleihungsauslauf könnten Sie zwei Darlehen aufnehmen:

• Erstrangig: 180.000 Euro (60%) zum Basiszins

• Nachrangig: 75.000 Euro (25%) mit Zinsaufschlag

Das ergibt eine günstigere Mischkalkulation als ein einzelner Kredit über die gesamte Summe zum höheren Zinssatz. Die konkreten Zinssätze variieren je nach Marktlage und Bank.

Faktoren, die die Beleihungsgrenze beeinflussen

Die Bank legt ihre Beleihungsgrenze nach mehreren Kriterien fest:

Objektart: Wohnimmobilien haben höhere Grenzen als Gewerbeimmobilien.

Lage: In guten Lagen sind Banken großzügiger als in strukturschwachen Gebieten.

Nutzung: Selbstnutzung wird oft positiver bewertet als Vermietung.

Bonität: Bei sehr guter Bonität dehnen manche Banken ihre Grenzen etwas.

Bankenstrategie: Manche Institute sind risikofreudiger als andere.

Die 60%-Grenze und ihre Bedeutung

Die 60%-Grenze hat besondere Bedeutung. Sie ist im Pfandbriefrecht die Deckungsgrenze für die Refinanzierung über Hypothekenpfandbriefe (§ 14 PfandBG).

Finanzierungen bis 60% Beleihungsauslauf gelten als erstklassige Realkredite. Sie werden problemlos refinanziert und haben die besten Zinsen. Darüber hinaus gelten Darlehensteile als Blankoanteil oder Personalkredit und werden aufsichtsrechtlich anders risikogewichtet (Realkreditsplitting).

Die 60%-Grenze wirkt auch außerhalb des Pfandbriefgeschäfts: Für Versicherungen sind im Sicherungsvermögen grundsätzlich nur "echte Realkredite" bis 60% des Beleihungswerts zugelassen (BaFin-Rundschreiben). Das erklärt, warum diese Schwelle auch in anderen Bereichen des Finanzmarkts eine Rolle spielt.

Was tun, wenn Sie mehr brauchen?

Wenn Ihr Finanzierungsbedarf über die günstige Konditionszone hinausgeht:

Mehr Eigenkapital einsetzen: Der klassische Weg. Je mehr Sie selbst haben, desto weniger Kredit brauchen Sie.

Nachrangiges Darlehen aufnehmen: Kann je nach Bank beim selben Institut oder bei einem anderen Anbieter aufgenommen werden. Oft möglich bei Bausparkassen oder spezialisierten Anbietern.

Zusatzsicherheiten bieten: Eine weitere Immobilie, ein Depot oder eine Bürgschaft kann die effektive Beleihungsgrenze erhöhen und bessere Konditionen ermöglichen.

Andere Bank suchen: Die Beleihungsgrenzen und Konditionszonen variieren. Was bei Bank A nicht geht, klappt vielleicht bei Bank B.

Beleihungsgrenze bei Bauspardarlehen

Bausparkassen haben eigene gesetzliche Regelungen nach § 7 Abs. 1 Bausparkassengesetz (BSpkG). Seit der Novelle 2016 gelten unterschiedliche Beleihungsgrenzen:

• Selbstgenutztes Wohneigentum: Beleihung bis zu 100% des Beleihungswerts möglich

• Andere wohnungswirtschaftliche Maßnahmen: Grundsätzlich bis 80% des Beleihungswerts

Bei kleineren Summen (je nach Anbieter oft bis 50.000 Euro) verzichten Bausparkassen manchmal ganz auf eine Grundschuldeintragung - die Beleihungsgrenze spielt dann praktisch keine Rolle, da das Darlehen unbesichert ausgereicht wird.

Fazit

Die Beleihungsgrenze ist ein wichtiger Rahmenparameter für Ihre Finanzierung. Sie bestimmt die Konditionszonen und beeinflusst, wie viel Kredit Sie zu welchen Konditionen bekommen können.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen gesetzlichen Grenzen (§ 14 PfandBG für Pfandbrief-Deckung bei 60%; § 7 BSpkG für Bausparkassen) und bankinternen Konditionsstaffeln. Der Beleihungswert nach BelWertV ist dabei die zentrale Bezugsgröße.

Für die besten Konditionen sollten Sie unter 60% Beleihungsauslauf bleiben. Bis 80% ist die Finanzierung meist problemlos möglich. Darüber hinaus wird es teurer und komplizierter, da das Risiko für die Bank steigt.

Planen Sie Ihre Finanzierung so, dass Sie einen vernünftigen Puffer zur nächsten Konditionszone haben. Das gibt Sicherheit und spart Geld.