Beleihungsobjekt: Die Immobilie unter der Lupe

Wenn Sie einen Immobilienkredit aufnehmen, wird die Immobilie zum Beleihungsobjekt - zur Sicherheit für die Bank. Aber nicht jede Immobilie ist gleich gut als Sicherheit geeignet.

Was ist ein Beleihungsobjekt?

Das Beleihungsobjekt ist die Immobilie, auf der ein Grundpfandrecht zur Kreditsicherung eingetragen wird. Im Normalfall ist es das Objekt, das Sie kaufen oder bauen.

Die Bank sichert sich über ein Grundpfandrecht - meist eine Grundschuld nach §§ 1191 ff. BGB. In der Praxis dominiert die Sicherungsgrundschuld, da sie nicht akzessorisch ist (im Gegensatz zur Hypothek nach §§ 1113 ff. BGB).

Der Beleihungswert wird vorsichtig nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) und § 16 Pfandbriefgesetz (PfandBG) ermittelt. Er liegt meist unter dem Markt- oder Verkehrswert, da Marktschwankungen ausgeblendet werden sollen.

Es kann auch eine andere Immobilie als Sicherheit dienen - etwa wenn Sie ein unbelastetes Elternhaus als Sicherheit für den Kauf Ihrer Eigentumswohnung nutzen.

Was Banken am Beleihungsobjekt prüfen

Die Bank nimmt das Objekt genau unter die Lupe. Sie will wissen: Was ist es wert, und wie schnell lässt es sich im Ernstfall verkaufen?

Lage

Der wichtigste Faktor. Eine Immobilie in München ist für die Bank attraktiver als eine in einem schrumpfenden Dorf. Die Lage bestimmt:

• Die Nachfrage bei einem Verkauf

• Die erzielbaren Preise

• Die Wertstabilität

Die BelWertV verlangt eine vorsichtige Bewertung unter Berücksichtigung normaler regionaler Marktgegebenheiten und künftiger Verkäuflichkeit. Gute Lagen haben niedrigere Risikoabschläge - der Beleihungswert liegt näher am Marktwert.

Objektart

Nicht alle Immobilienarten sind gleich beliebt. Die BelWertV regelt die Bewertungsverfahren und Risikoabschläge. Standardwohnimmobilien sind leichter zu verwerten als Spezialimmobilien:

Sehr gut beleihbar: Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen in guten Lagen Gut beleihbar: Mehrfamilienhäuser, Reihenhäuser Eingeschränkt beleihbar: Gewerbeobjekte, Spezialimmobilien Schwer beleihbar: Landwirtschaftliche Objekte, Baudenkmäler, Erbbaurechte

Für Pfandbriefbanken gilt eine gesetzliche Beleihungsgrenze von 60% des Beleihungswerts für die Deckungsfähigkeit (§ 14 PfandBG). Das erklärt, warum Finanzierungen bis 60% oft besonders günstige Konditionen haben.

Zustand

Der bauliche Zustand beeinflusst den Wert. Modernisierungsrückstau, Schäden oder veraltete Technik führen zu Abschlägen, die ausdrücklich in § 3 Abs. 5 BelWertV vorgesehen sind.

Energetische Aspekte gewinnen an Bedeutung. Ein unsanierter Altbau mit Energieeffizienzklasse H (nach GEG/Energieausweis) wird kritischer gesehen als ein energetisch gut saniertes Haus. Davon zu unterscheiden sind KfW-Effizienzhausstufen (z.B. EH 55), die Förderstandards beschreiben - beides beeinflusst die Bankbewertung unterschiedlich.

Drittverwendungsfähigkeit

Die Bank fragt sich: Wer kauft das, wenn wir es verkaufen müssen?

Eine normale 3-Zimmer-Wohnung findet schnell einen Käufer. Ein extravagantes Architektenhaus mit 400 Quadratmetern im Nirgendwo ist schwerer zu verkaufen.

Je spezieller das Objekt, desto höher der Risikoabschlag.

Rechtliche Verhältnisse

Die Bank prüft auch rechtliche Aspekte:

Grundbucheinträge: Gibt es Belastungen, Wegerechte (Grunddienstbarkeit §§ 1018 ff. BGB), Wohnrechte (§ 1093 BGB)? Baugenehmigungen: Ist alles legal gebaut? Denkmalschutz: Eingriffe sind erlaubnispflichtig (z.B. § 9 DSchG NRW, landesrechtlich verschieden) Erbbaurecht: Beleihung möglich, meist mit Zustimmung des Grundstückseigentümers; Eintragung im Erbbaugrundbuch; Erbbauzins mindert Werthaltigkeit Energieausweis: Pflicht bei Verkauf/Vermietung nach GEG, Bußgeldrahmen bis 10.000 Euro bei Verstößen

Probleme in diesen Bereichen können die Beleihung erschweren oder unmöglich machen. Der Rang im Grundbuch (§ 879 BGB) beeinflusst die Verwertungsreihenfolge und damit die Konditionen.

Wenn das Beleihungsobjekt nicht das Kaufobjekt ist

Es ist möglich, eine andere Immobilie als Zusatzsicherheit zu nutzen - etwa das abbezahlte Elternhaus. Dort wird eine weitere Grundschuld eingetragen.

Der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV) beschreibt das Verhältnis von Darlehenssumme zu Beleihungswert. Bankkonditionen staffeln sich oft nach LTV-Schwellen (z.B. bis 60%, 60-80%, über 80%).

Vorteile:

• Mehr Eigenkapital für den Kauf

• Besserer Beleihungsauslauf

• Günstigere Zinsen durch niedrigeren LTV

Nachteile:

• Die Eltern müssen zustimmen

• Deren Immobilie trägt das Risiko

• Komplizierte rechtliche Konstruktion

Diese Variante eignet sich, wenn das Kaufobjekt schlecht beleihbar ist (z.B. Erbbaurecht) oder der Beleihungsauslauf sonst zu hoch wäre.

Mehrere Beleihungsobjekte

Manchmal werden mehrere Immobilien als Sicherheit herangezogen. Das ist typisch bei:

• Finanzierung von Portfolios

• Kapitalanleger mit mehreren Objekten

• Aufteilung zwischen erstrangiger und nachrangiger Sicherheit

Die Bank bewertet dann jedes Objekt einzeln und ermittelt einen Gesamtsicherheitenwert.

Beleihungsobjekt bei Neubau

Bei einem Neubau gibt es das Objekt noch gar nicht - zumindest nicht vollständig. Die Bank geht schrittweise vor:

Vor Baubeginn: Nur das Grundstück zählt als Sicherheit Während des Baus: Der Wert steigt mit dem Baufortschritt (Zustandswert nach § 3 Abs. 6 BelWertV: Bodenwert plus anteiliger Gebäudewert nach Bautenstand) Nach Fertigstellung: Das fertige Gebäude wird bewertet

Die Kreditauszahlung nach Baufortschritt ist üblich, aber nicht gesetzlich vorgeschrieben. Sie bedarf transparenter vertraglicher Regelung (OLG Stuttgart, Urt. v. 27.04.2022 - 9 U 355/21 hat intransparente Baufortschrittsklauseln für unwirksam erklärt). Die MaRisk (BaFin 06/2024) fordern Bautenstandskontrollen durch fachkundige, unabhängige Personen.

Was Sie als Käufer tun können

Gute Objektauswahl: Ein solides Objekt in vernünftiger Lage ist leichter zu finanzieren als eine Exotik.

Unterlagen vorbereiten: Je vollständiger Ihre Dokumentation (Grundrisse, Energieausweis nach GEG, Fotos, Grundbuchauszug), desto schneller die Bewertung. Der Energieausweis ist bei Verkauf/Vermietung Pflicht - Verstöße können mit bis zu 10.000 Euro Bußgeld geahndet werden.

Mängel nicht verschweigen: Die Bank findet sie sowieso. Offenheit schafft Vertrauen und beschleunigt den Prozess.

Gutachten beibringen: Ein eigenes Verkehrswertgutachten kann die Bankbewertung unterstützen - ersetzt sie aber nicht. Pfandbriefinstitute müssen nach § 16 Abs. 1 PfandBG eine von der Kreditentscheidung unabhängige Wertermittlung vornehmen, auch die MaRisk (BaFin) fordern sachverständige, unabhängige Bewertung.

Fazit

Das Beleihungsobjekt ist mehr als nur eine Formalität. Seine Qualität beeinflusst direkt Ihre Kreditkonditionen.

Wählen Sie Immobilien mit guter Drittverwendungsfähigkeit in stabilen Lagen. Halten Sie die Unterlagen bereit und seien Sie transparent bei Mängeln. Dann steht einer positiven Bewertung nichts im Weg.