Darlehen: Die Basis der Immobilienfinanzierung

Ein Darlehen ist geliehenes Geld, das Sie über einen bestimmten Zeitraum zurückzahlen. Bei der Immobilienfinanzierung sind Darlehen meist unverzichtbar - die wenigsten können ein Haus bar bezahlen.

Was ist ein Darlehen?

Rechtlich gesehen ist ein Darlehen ein Vertrag, bei dem der Darlehensgeber (meist eine Bank) dem Darlehensnehmer (Ihnen) einen Geldbetrag überlässt. Sie verpflichten sich, das Geld zurückzuzahlen - plus Zinsen.

Rechtlich beruht der Darlehensvertrag auf §§ 488-490 BGB. Für Verbraucherdarlehen (einschließlich Immobilienfinanzierungen) gelten die besonderen Vorschriften der §§ 491-505e BGB; hierzu zählen insbesondere Informationspflichten (§ 491a), Widerruf (§ 495), vorzeitige Rückzahlung und Vorfälligkeitsentschädigung (§§ 500-503) sowie die Kreditwürdigkeitsprüfung (§§ 505a, 505b). Ergänzend regeln Art. 247 EGBGB die vorvertraglichen Informationen (ESIS-Merkblatt).

Bestandteile eines Darlehens

Jedes Darlehen hat bestimmte Parameter:

Darlehenssumme: Der Betrag, den Sie leihen.

Zinssatz: Was Sie für das geliehene Geld zahlen. Es gibt Nominalzins und Effektivzins.

Laufzeit: Wie lange der Kredit läuft, bis er abbezahlt ist.

Tilgung: Wie Sie den Kredit zurückzahlen - regelmäßig, in Raten, am Ende.

Zinsbindung: Wie lange der Zinssatz garantiert ist.

Tilgungsplan: Sie können jederzeit einen detaillierten Tilgungsplan verlangen, der zeigt, wie sich Ihre Restschuld entwickelt (§ 492 Abs. 3 BGB i.V.m. Art. 247 § 14 EGBGB).

Darlehensarten für Immobilien

Annuitätendarlehen

Der Klassiker. Sie zahlen eine gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung. Der Tilgungsanteil steigt mit der Zeit.

Vorteile: Planungssicherheit, automatische Tilgungssteigerung Nachteile: Wenig Flexibilität, Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung

Tilgungsdarlehen

Die Tilgung ist konstant, die Zinsen sinken mit der Restschuld. Die Gesamtrate sinkt über die Zeit.

Vorteile: Am Anfang hohe Tilgung, Gesamtkosten oft niedriger Nachteile: Hohe Anfangsbelastung

Endfälliges Darlehen

Sie zahlen nur Zinsen, die Tilgung erfolgt am Ende in einer Summe.

Vorteile: Niedrige laufende Belastung Nachteile: Sie müssen das Geld für die Tilgung anderswo ansparen

Variables Darlehen

Der Zinssatz wird regelmäßig an den Markt angepasst.

Vorteile: Flexibel, bei veränderlichem Zinssatz können Sie jederzeit mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen (§ 489 Abs. 2 BGB) Nachteile: Zinsänderungsrisiko, keine Planungssicherheit

Der Weg zum Darlehen

1. Bedarf ermitteln

Wie viel Geld brauchen Sie? Kaufpreis plus Nebenkosten minus Eigenkapital ergibt den Darlehensbedarf.

2. Angebote einholen

Fragen Sie mehrere Banken, Vermittler und Online-Anbieter. Die Unterschiede können erheblich sein.

3. Vorvertragliche Informationen

Bei Immobilienkrediten erhalten Sie vorvertraglich ein ESIS-Merkblatt (Europäisches Standardisiertes Merkblatt) mit allen wichtigen Informationen zu Kosten, Zinsen und Bedingungen (Art. 247 EGBGB). Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen ist eine Bedenkzeit von mindestens 7 Tagen vorgesehen (§ 495 Abs. 3 BGB).

4. Angebote vergleichen

Der Effektivzins ist das wichtigste Vergleichskriterium. Achten Sie auch auf Sondertilgungsrechte, Zinsbindung und Flexibilität.

5. Zusage und Vertrag

Nach erfolgreicher Prüfung erhalten Sie die Darlehenszusage. Dann folgt der Darlehensvertrag.

6. Auszahlung

Nach Erfüllung der Auszahlungsvoraussetzungen wird das Geld überwiesen. Üblich sind als Auszahlungsvoraussetzungen unter anderem die rangwahrende Grundschuldeintragung und die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung des Notars. Bei Bauträgerverträgen erfolgt die Auszahlung in Raten nach Baufortschritt (maximal 7 Teilraten nach MaBV).

Was Banken bei der Darlehensvergabe prüfen

Kreditwürdigkeitsprüfung (Pflicht): Banken sind gesetzlich verpflichtet, Ihre Kreditwürdigkeit zu prüfen (§§ 505a, 505b BGB). Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen gelten strengere Maßstäbe - die Prüfung darf sich nicht primär auf den Immobilienwert stützen, sondern muss Ihre tatsächliche Rückzahlungsfähigkeit bewerten.

Bonität: Können Sie zahlen? Einkommen, Ausgaben, SCHUFA-Score. Externe Auskünfte (z.B. SCHUFA) sind zulässig und üblich (§ 505b Abs. 1 BGB).

Kapitaldienstfähigkeit: Reicht das Einkommen für die Rate?

Sicherheiten: Was passiert, wenn Sie nicht zahlen können? Meist: Grundschuld auf die Immobilie (§§ 1191 ff. BGB).

Kosten eines Darlehens

Die offensichtlichen Kosten sind die Zinsen. Aber es gibt mehr:

Bereitstellungszinsen vor der Auszahlung
Schätzkosten für die Immobilienbewertung
Eventuell Vermittlungsprovision

Wichtig zum Effektivzins: Der effektive Jahreszins bildet viele, aber nicht alle Kosten ab. Bereitstellungszinsen gehören typischerweise nicht zum anfänglichen Effektivzins. Schätzkosten fließen nur ein, wenn sie zwingend anfallen und vertraglich vorausgesetzt sind (Anlage zu § 16 PAngV). Daher sollten Sie neben dem Effektivzins auch die Vertragsbedingungen und Gesamtkosten prüfen.

Unzulässige Gebühren: Formularmäßige Bearbeitungsentgelte und "Kontoführungsgebühren" in der Darlehensphase sind nach der Rechtsprechung des BGH unzulässig (BGH XI ZR 170/13; XI ZR 405/12; XI ZR 308/15). Falls solche Gebühren verlangt werden, können Sie dagegen vorgehen.

Ihre Rechte als Darlehensnehmer

Widerrufsrecht: Grundsätzlich 14 Tage nach Vertragsabschluss (§ 355 Abs. 2, § 495 BGB). Der Fristbeginn hängt von der Aushändigung der Vertragsurkunde und Pflichtangaben ab. Bei fehlenden Pflichtangaben (z.B. zum Widerrufsrecht) beträgt die Frist einen Monat. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen erlischt das Widerrufsrecht spätestens 12 Monate + 14 Tage nach Vertragsschluss (§ 356b BGB).

Sonderkündigungsrecht: Nach Ablauf von 10 Jahren nach vollständigem Empfang des Darlehens können Sie mit 6 Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Dies gilt für Darlehen mit gebundenem Sollzins.

Vorzeitige Rückzahlung: Verbraucher dürfen grundsätzlich jederzeit vorzeitig zurückzahlen (§ 500 Abs. 2 BGB). Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Zins ist dies während der Zinsbindung gesetzlich nur bei berechtigtem Interesse gesichert. Ansonsten kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 502 BGB). Wichtig: Die gesetzlichen Obergrenzen des § 502 Abs. 3 BGB (1% bzw. 0,5%) gelten nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen, nicht für Immobiliendarlehen. Bei unzureichenden VFE-Angaben im Vertrag entfällt der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Informationsrecht: Die Bank muss Sie umfassend über alle Kosten aufklären. Dazu gehören vorvertragliche Informationen nach Art. 247 EGBGB (unter anderem ESIS bei Immobilienkrediten) und § 491a BGB.

Typische Fehler vermeiden

Zu wenig Tilgung: 1% anfängliche Tilgung ist zu wenig. Verbraucherschützer empfehlen mindestens 2%, besser 3% Anfangstilgung. Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit erheblich und spart Zinskosten.

Nur auf den Nominalzins schauen: Der Effektivzins ist der relevante Vergleichswert. Aber auch dieser bildet nicht alle Kosten ab (siehe oben), daher Vertragsbedingungen zusätzlich prüfen.

Keine Sondertilgungen vereinbart: Flexibilität kostet wenig extra, kann aber viel wert sein.

Zu kurze Zinsbindung: Bei niedrigen Zinsen lieber länger binden. Verbraucherzentralen empfehlen in der Regel längere Zinsbindungen für mehr Planungssicherheit.

Keine Reserven eingeplant: Die Rate sollte nicht ans Limit gehen. Planen Sie Puffer für unvorhergesehene Ausgaben ein.

Fazit

Ein Darlehen ist für die meisten der einzige Weg ins Eigenheim. Nehmen Sie sich Zeit für die Auswahl, vergleichen Sie Angebote und verstehen Sie, was Sie unterschreiben.

Ein gut gewähltes Darlehen spart über die Jahre zehntausende Euro. Ein schlecht gewähltes kann zur Belastung werden. Die Mühe der sorgfältigen Auswahl lohnt sich.