Darlehensbewilligung: So kommen Sie zur Kreditzusage

Die Darlehensbewilligung ist der Moment, auf den Sie hingearbeitet haben: Die Bank sagt ja. Aber bis dahin ist es ein Weg mit mehreren Stationen.

Was ist eine Darlehensbewilligung?

Die Darlehensbewilligung ist die Zusage der Bank, Ihnen einen Kredit zu gewähren. Sie bestätigt, dass die Bank bereit ist, Ihnen zu den vereinbarten Konditionen Geld zu leihen.

Rechtlicher Rahmen: Rechtlich bindend wird die Zusage mit dem Darlehensvertrag (§ 488 BGB). Banken sind gesetzlich verpflichtet, vor Vertragsschluss eine Kreditwürdigkeitsprüfung durchzuführen (§ 505a BGB). Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen müssen Sie vorab ein ESIS-Merkblatt (Europäisches Standardisiertes Merkblatt) mit allen wichtigen Informationen erhalten (Art. 247 § 1 EGBGB). Der Vertrag muss schriftlich geschlossen werden (§ 492 BGB).

Widerrufsrecht: Nach Vertragsabschluss haben Sie als Verbraucher ein 14-tägiges Widerrufsrecht (§ 495 Abs. 1 BGB i.V.m. § 355 BGB). In bestimmten Konstellationen ist statt des Widerrufs eine 7-tägige Bedenkzeit vorgesehen (§ 495 Abs. 3 BGB).

Der Ablauf bis zur Bewilligung

Schritt 1: Anfrage und Erstgespräch

Sie schildern Ihr Vorhaben, die Bank macht eine erste Einschätzung. Oft gibt es hier schon eine Vorab-Kondition. Wichtig: Diese ist in der Regel unverbindlich oder befristet. Banken behalten sich Änderungen bis zum Vertragsabschluss vor.

Schritt 2: Unterlagen einreichen

Die Bank will Beweise sehen. Typische Unterlagen:

Für Sie:

• Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate

• Einkommensteuerbescheide

• Kontoauszüge

• Nachweis über Eigenkapital

• Personalausweis

Für die Immobilie:

• Kaufvertrag oder Exposé

• Grundbuchauszug

• Flurkarte

• Wohnflächenberechnung

• Fotos

Bei Selbstständigen zusätzlich:

• Bilanz und GuV der letzten 3 Jahre

• BWA des laufenden Jahres

• Einkommensteuererklärungen

Schritt 3: Prüfung durch die Bank

Die Bank prüft alles: Ihre Bonität, die Immobilie, die Plausibilität der Zahlen. Das dauert je nach Bank 3 Tage bis 3 Wochen. Bei vollständigen Unterlagen sind typischerweise 3-7 Werktage realistisch; Verzögerungen entstehen meist durch Nachforderungen.

Schritt 4: Entscheidung

Die Bank teilt mit, ob sie bewilligt oder ablehnt. Bei Bewilligung erhalten Sie ein verbindliches Angebot.

Schritt 5: Vertragsabschluss

Sie unterschreiben den Darlehensvertrag. Jetzt ist die Bewilligung rechtlich bindend.

Was die Bank prüft

Kapitaldienstfähigkeit

Kann Ihr Einkommen die Raten tragen? Die Bank rechnet:

Nettoeinkommen

• Pauschale für Lebenshaltung

• Bestehende Verpflichtungen = Verfügbar für neue Rate

Als Faustregel gilt: Die Rate sollte nicht mehr als 35-40% des Nettoeinkommens betragen. Dies ist keine gesetzliche Vorgabe, sondern eine marktübliche Empfehlung von Banken und Verbraucherschützern.

Bonität

Wie ist Ihr Zahlungsverhalten? SCHUFA-Auskunft, bestehende Kredite, Mahnungen.

Beleihungswert der Immobilie

Deckt die Immobilie den Kredit ab? Die Bank ermittelt den Beleihungswert nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Der Beleihungswert liegt bewusst unter marktvolatilen Verkehrswerten und dient der konservativen, langfristigen Bewertung für die Kreditabsicherung. Bei Pfandbriefbanken gelten besondere Beleihungsgrenzen (60% des Beleihungswerts für die Deckungsmasse nach § 14 Pfandbriefgesetz).

Plausibilität

Passt alles zusammen? Stimmen die Zahlen, macht das Vorhaben Sinn?

Gründe für eine Ablehnung

Bonität nicht ausreichend: Negative SCHUFA-Einträge, zu viele bestehende Kredite.

Einkommen zu niedrig: Die Rate übersteigt die tragbare Belastung.

Eigenkapital fehlt: Der Beleihungsauslauf ist zu hoch.

Immobilie problematisch: Schlechte Lage, bauliche Mängel, rechtliche Probleme (z.B. Baulasten, komplizierte Erbbaurechte, ungeklärte WEG-Verhältnisse).

Unterlagen unvollständig: Fehlende Nachweise führen zu Ablehnung oder Verzögerung.

Was tun bei Ablehnung?

Nach den Gründen fragen - aber: Es besteht kein Rechtsanspruch auf einen Kredit; die Bank muss eine Ablehnung grundsätzlich nicht begründen. Bei automatisierten Entscheidungen oder Scoring haben Sie jedoch Auskunftsrechte nach DSGVO (Art. 15, 22) und können eine menschliche Überprüfung verlangen. Datenschutzrechtlich können Sie insbesondere Auskunft über die Logik und Parameter automatisierter Entscheidungen verlangen.

Andere Bank anfragen: Die Kriterien variieren. Was Bank A ablehnt, bewilligt Bank B vielleicht.

Vermittler einschalten: Unabhängige Vermittler kennen viele Banken und deren Anforderungen.

Situation verbessern: Mehr Eigenkapital ansparen, Schulden abbauen, SCHUFA-Einträge prüfen und gegebenenfalls bereinigen lassen. Sie haben Anspruch auf eine kostenlose SCHUFA-Selbstauskunft pro Jahr.

Konditionszusage vs. finale Bewilligung

Eine Konditionszusage (auch "Finanzierungsbestätigung") ist noch keine verbindliche Bewilligung. Sie sagt nur: "Zu diesen Konditionen würden wir finanzieren, wenn alles stimmt." Diese Zusagen sind typischerweise unverbindlich oder unter Vorbehalt und zeitlich befristet.

Verbindlichkeit entsteht erst mit dem unterschriebenen Darlehensvertrag. Zwischen Konditionszusage und finaler Bewilligung können sich die Konditionen theoretisch noch ändern - in der Praxis ist das aber selten. Vor Vertragsschluss müssen Ihnen die vorvertraglichen Pflichtinformationen (ESIS-Merkblatt) ausgehändigt werden (Art. 247 EGBGB).

Tipps für eine schnelle Bewilligung

Unterlagen komplett einreichen: Fehlende Dokumente verzögern alles.

Erreichbar sein: Die Bank hat Rückfragen - beantworten Sie sie schnell.

Ehrlich sein: Verschweigen Sie nichts. Wenn die Bank es später herausfindet, gefährdet das die Bewilligung.

Zeitpuffer einplanen: Rechnen Sie mit 2-4 Wochen für den Prozess.

Fazit

Die Darlehensbewilligung ist der Schlüsselmoment Ihrer Finanzierung. Bereiten Sie sich gut vor, reichen Sie vollständige Unterlagen ein und bleiben Sie erreichbar.

Wenn es klappt, haben Sie die Sicherheit, dass Ihre Finanzierung steht. Dann geht es an die nächsten Schritte: Grundschuldbestellung und Auszahlung.

Auszahlung in der Praxis: Die Auszahlung erfolgt nach Erfüllung der vertraglich vereinbarten Auszahlungsvoraussetzungen. In der Praxis genügt oft bereits eine Notarbestätigung (Rangbescheinigung) vor der endgültigen Grundbucheintragung; die endgültige Absicherung erfolgt dann mit der Eintragung im Grundbuch (§§ 873, 1191 BGB).