Festzinsdarlehen: Der sichere Weg zur Immobilienfinanzierung

Der weitaus größte Teil der Baufinanzierungen in Deutschland hat feste Zinsbindungen - typisch weit über 80 Prozent. Das hat gute Gründe. Aber auch ein paar Haken die Sie kennen sollten.

Was ist ein Festzinsdarlehen?

Ein Festzinsdarlehen ist ein Kredit bei dem der Zinssatz für eine bestimmte Zeit fixiert ist. Diese Zeit nennt sich Zinsbindungsfrist.

Während der Zinsbindung ist der Zinssatz fixiert. Die monatliche Rate bleibt konstant. Egal was am Markt passiert. Wichtig zu wissen: Bei einem Annuitätendarlehen sinkt der Zinsanteil Monat für Monat während der Tilgungsanteil steigt.

Nach Ablauf der Zinsbindung wird neu verhandelt. Dann gelten die dann aktuellen Konditionen - höher oder niedriger. Die Bank muss spätestens drei Monate vor Ablauf mitteilen ob sie eine Anschlussfinanzierung anbietet.

Wie funktioniert es in der Praxis?

Sie nehmen 300.000 Euro auf. Der Zinssatz beträgt 3,5% mit 10 Jahren Zinsbindung. Die anfängliche Tilgung liegt bei 2%.

Das ergibt eine Monatsrate von 1.375 Euro. Diese Rate zahlen Sie jeden Monat. 10 Jahre lang.

Nach 10 Jahren haben Sie etwa 72.000 Euro getilgt. Es bleibt eine Restschuld von rund 228.000 Euro. Die muss dann neu finanziert werden.

Wenn die Zinsen dann bei 5% liegen steigt Ihre Rate. Wenn sie bei 2% liegen sinkt sie. Das ist das Risiko das nach der Zinsbindung bleibt.

Die gängigen Zinsbindungsfristen

5 Jahre: Am günstigsten, am riskantesten. Gut für kurze Haltedauern oder Spekulanten.

10 Jahre: Der Standard. Guter Kompromiss aus Sicherheit und Preis. Passt für die meisten.

15 Jahre: Für vorsichtige Käufer. Etwas teurer aber mehr Sicherheit.

20 Jahre: Für Langfristplaner. Nach 10 Jahren können Sie trotzdem raus dank gesetzlichem Kündigungsrecht nach §489 BGB.

25 bis 30 Jahre: Selten, aber möglich. Volle Planungssicherheit bis zum Ende. Auch hier greift nach 10 Jahren das gesetzliche Kündigungsrecht.

Worauf Sie beim Abschluss achten sollten

Effektivzins vergleichen: Nicht der Nominalzins zählt. Der Effektivzins nach PAngV bildet viele aber nicht alle Kosten ab. Notar- und Grundbuchgebühren sind beispielsweise nicht enthalten.

Sondertilgungsrechte: Mindestens 5% pro Jahr sollten drin sein. Bis ca. 5% pro Jahr oft ohne Aufpreis. Höhere oder flexible Sondertilgung führt meist zu einem Zinsaufschlag.

Bereitstellungszinsen: Beim Neubau wichtig. Üblich sind 0,25% pro Monat auf nicht abgerufene Beträge. Die zinsfreie Zeit variiert oft zwischen 3 und 12 Monaten. Frühzeitig verhandeln.

Tilgungssatz: Mindestens 2% sollten es sein. Lieber 3% wenn Sie es sich leisten können.

Tilgungssatzwechsel: Die Option zur späteren Anpassung des Tilgungssatzes erhöht Ihre Flexibilität. Fragen Sie danach.

Der Unterschied zum variablen Darlehen

Beim variablen Darlehen ändert sich der Zins regelmässig - meist alle 3 oder 6 Monate. Die Zinsen sind in der Regel an den 3-Monats- oder 6-Monats-EURIBOR gekoppelt. Das kann günstiger sein. Oder teurer. Sie wissen es vorher nicht.

Beim Festzinsdarlehen ist der Zins fix. Sie wissen genau was Sie zahlen. Diese Sicherheit hat einen Preis: Variable Darlehen starten oft günstiger.

Wichtig: Variable Darlehen können Sie jederzeit mit 3-Monats-Frist kündigen (§489 Abs. 2 BGB). Das ist ein Vorteil in der Flexibilität.

Für die meisten Privatleute ist das Festzinsdarlehen besser. Das Risiko eines variablen Darlehens ist zu groß wenn das Budget eng ist.

Was passiert nach der Zinsbindung?

Sie haben drei Optionen:

Prolongation: Sie verlängern bei Ihrer Bank zu neuen Konditionen. Einfach aber nicht immer günstig.

Umschuldung: Sie wechseln zu einer anderen Bank mit besseren Zinsen. Verursacht Notar- und Grundbuchkosten - meist einige hundert Euro bei Abtretung der Grundschuld. Deutlich teurer bei Löschung und Neueintragung. Kann sich trotzdem lohnen.

Volltilgung: Sie zahlen die Restschuld komplett ab falls Sie das Geld haben.

Forward-Darlehen: Sie können sich Konditionen bis zu 60 Monate (teils 66) im Voraus sichern. Kostet einen Forward-Aufschlag. Sinnvoll wenn Sie mit steigenden Zinsen rechnen.

Wichtig: Kümmern Sie sich rechtzeitig. Idealerweise 12 bis 24 Monate vor Ablauf sollten Sie anfangen Angebote zu vergleichen.

Das 10-Jahres-Kündigungsrecht

Egal welche Zinsbindung Sie vereinbaren: Nach 10 Jahren können Sie mit 6 Monaten Frist kündigen. Ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Das steht in §489 Abs. 1 Nr. 2 BGB und kann nicht wegverhandelt werden. Die 10-Jahres-Frist beginnt ab Vollauszahlung des Darlehens - nicht ab Vertragsdatum. Dieses Recht ist zwingend und unabdingbar (§489 Abs. 4 BGB).

Es ist Ihr Notausgang wenn die Zinsen gefallen sind.

Mein Fazit zum Festzinsdarlehen

Es ist der Goldstandard der Baufinanzierung. Nicht weil es immer das günstigste ist sondern weil es das planbarste ist.

Sie wissen was Sie zahlen. Sie können Ihr Leben drum herum planen. Das ist mehr wert als ein paar Euro Ersparnis die vielleicht kommen. Oder auch nicht.

Wählen Sie die Zinsbindung passend zu Ihrer Situation. Achten Sie auf gute Konditionen. Und planen Sie schon beim Abschluss was nach der Zinsbindung passiert.