Fremdkapital: Das geliehene Geld für Ihren Immobilienkauf

Das Eigenkapital ist Ihr Geld. Das Fremdkapital ist das Geld der Bank. Zusammen finanzieren sie Ihre Immobilie. Die Frage ist nur: Wie viel von welchem?

Was zählt als Fremdkapital?

Alles was Sie sich leihen:

Der Bankkredit: Der klassische Immobilienkredit. Das ist der Löwenanteil des Fremdkapitals.

KfW-Darlehen: Auch wenn es günstig ist - es ist geliehenes Geld.

Arbeitgeberdarlehen: Manche Firmen bieten das an. Ist aber Fremdkapital.

Bauspardarlehen: Der Kredit aus dem Bausparvertrag. Auch wenn Sie vorher angespart haben.

Privatdarlehen: Von Eltern oder Freunden. Aus Bankensicht ist das Eigenkapital, faktisch sind es Schulden.

Die Fremdkapitalquote

Das Verhältnis von Fremdkapital zum Immobilienwert ist entscheidend. Banken nennen das Beleihungsauslauf.

Bei 400.000 Euro Kaufpreis und 320.000 Euro Kredit liegt die Quote bei 80%.

Das ist ein üblicher Wert. Besser wäre 70% oder weniger. Kritisch wird es ab 90%.

Warum zu viel Fremdkapital gefährlich ist

Höhere Zinsen: Je mehr Sie leihen, desto teurer wird es. Ab 80% Beleihung steigen die Zinsen spürbar.

Wenig Puffer: Wenn die Immobilienpreise fallen und Sie verkaufen müssen, reicht der Erlös möglicherweise nicht für die Kreditablösung.

Hohe Belastung: Mehr Kredit bedeutet höhere Rate. Das belastet das Haushaltsbudget.

Ein Kunde von mir hatte 95% finanziert. Dann kam Corona, der Wert der Wohnung sank. Er konnte nicht verkaufen ohne draufzuzahlen. Das war eng.

Wie viel Fremdkapital ist gesund?

Meine Empfehlung: Maximal 80% des Kaufpreises. Besser 70%.

Das heißt bei 400.000 Euro Kaufpreis:

• Eigenkapital für den Kauf: 80.000 bis 120.000 Euro

• Plus Eigenkapital für Nebenkosten: ca. 50.000 Euro

• Fremdkapital: 280.000 bis 320.000 Euro

Mit dieser Struktur bekommen Sie gute Konditionen und haben Puffer.

Die Kosten des Fremdkapitals

Fremdkapital ist nicht umsonst. Sie zahlen Zinsen. Bei 300.000 Euro Kredit und 3,5% Zinsen sind das im ersten Jahr über 10.000 Euro.

Über die gesamte Laufzeit von 25 Jahren können das 150.000 Euro sein. Das Haus kostet dann nicht 400.000 Euro sondern 550.000.

Je weniger Fremdkapital, desto weniger Zinsen.

Fremdkapital reduzieren

Mehr Eigenkapital ansparen: Jeder Euro mehr Eigenkapital spart Zinsen.

Günstiger kaufen: Eine kleinere Wohnung oder andere Lage braucht weniger Kredit.

Schneller tilgen: Höhere Tilgung reduziert das Fremdkapital schneller.

Sondertilgungen nutzen: Jede Sondertilgung verringert die Restschuld.

Mein Fazit zum Fremdkapital

Ohne Fremdkapital kein Eigenheim. Das ist die Realität für die meisten Menschen. Aber wie viel es ist macht einen großen Unterschied.

Weniger ist besser. Für die Konditionen, für das Risiko, für das Gefühl.

Investieren Sie lieber noch ein Jahr in Sparen als mit 95% Fremdkapitalquote zu starten. Das zahlt sich langfristig aus.