Immobilienfinanzierung: Der komplette Leitfaden

Die meisten Menschen machen das nur einmal im Leben: eine Immobilie kaufen und finanzieren. Entsprechend nervös sind sie. Entsprechend viele Fehler werden gemacht. Dieser Artikel soll helfen.

Was ist Immobilienfinanzierung?

Immobilienfinanzierung bedeutet: Sie kaufen eine Immobilie mit geliehenem Geld. Den grössten Teil des Kaufpreises stellt eine Bank als Kredit zur Verfügung. Sie zahlen das Geld über viele Jahre zurück.

Das unterscheidet sich von anderen Käufen. Ein Auto finanzieren Sie vielleicht über 5 Jahre. Eine Immobilie über 25 oder 30. Typisch sind Zinsbindungen von 10 bis 30 Jahren, die Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung beträgt häufig 25 bis 35 Jahre.

Rechtlich sind Immobilienfinanzierungen als Immobiliar-Verbraucherdarlehen besonders geschützt (§§ 491 ff., 505a-505e BGB). Banken sind gesetzlich verpflichtet, Ihre Kreditwürdigkeit zu prüfen und dürfen den Vertrag bei fehlender Kreditwürdigkeit nicht abschließen.

Die fünf Säulen einer guten Finanzierung

Eine solide Immobilienfinanzierung steht auf fünf Säulen:

Ausreichend Eigenkapital: Mindestens die Nebenkosten (ca. 10-15% des Kaufpreises, je nachdem ob Makler anfällt). Besser zusätzlich 10-20% des Kaufpreises für solidere Konditionen.

Tragbare Monatsrate: Maximal 35% Ihres Nettoeinkommens für die Rate.

Angemessene Tilgung: Mindestens 2%, besser 3% anfängliche Tilgung.

Passende Zinsbindung: Abhängig von Zinsniveau, Planungssicherheit und Risikobereitschaft. Bei niedrigen Zinsen tendenzell länger (15-20 Jahre), bei höheren Zinsen flexibler bleiben (10 Jahre). Wichtig: Nach 10 Jahren haben Sie bei festem Sollzins ein gesetzliches Kündigungsrecht (§ 489 BGB).

Puffer für Unvorhergesehenes: Reserven für Reparaturen und Notfälle.

Fehlt eine Säule, wird es wackelig.

Der Ablauf einer Immobilienfinanzierung

Schritt 1 - Budget klären: Was können Sie sich leisten? Rechnen Sie Einkommen, Ausgaben und Eigenkapital zusammen.

Schritt 2 - Immobilie suchen: Jetzt erst! Nicht vorher. Sonst verlieben Sie sich in etwas das Sie sich nicht leisten können.

Schritt 3 - Finanzierung einholen: Mehrere Angebote vergleichen. Bank, Sparkasse, Vermittler.

Schritt 4 - Kaufvertrag: Beim Notar, notarielle Beurkundung ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 311b BGB). Empfehlenswert ist, die Finanzierungszusage bereits vorliegen zu haben oder einen Finanzierungsvorbehalt zu vereinbaren.

Schritt 5 - Grundschuld eintragen und Kaufpreis zahlen: Der Notar veranlasst die Auflassungsvormerkung und die Eintragung der Grundschuld (meist wird eine Grundschuld nach §§ 1191 ff. BGB bestellt, nicht eine Hypothek). Nach Kaufpreisfälligkeit (Vormerkung eingetragen, Lastenfreistellung geklärt) zahlen Sie den Kaufpreis. Die Bank zahlt erst nach Eintragung der Grundschuld aus.

Schritt 6 - Rückzahlung: 20-30 Jahre lang. Jeden Monat.

Die häufigsten Fragen

Wie viel kann ich mir leisten? Faustregel: Monatsrate maximal 35% vom Netto. Bei 4.000 Euro netto also maximal 1.400 Euro Rate. Das ergibt bei 3,5% Zinsen und 3% Tilgung (zusammen 6,5% p.a.) etwa 258.000 Euro Kredit. Bei 2% Tilgung (5,5% p.a.) wären es etwa 305.000 Euro Kredit.

Wie viel Eigenkapital brauche ich? Mindestens die Nebenkosten, also 10-15% vom Kaufpreis. Besser 20-30% des Kaufpreises plus Nebenkosten.

Welche Zinsbindung sollte ich wählen? Das hängt von Ihrer individuellen Situation ab. Bei aktuellen Zinsen (Anfang 2026 etwa 3,7-4,3%) sind 10-15 Jahre ein gängiger Kompromiss zwischen Planungssicherheit und Flexibilität. Bedenken Sie: Nach 10 Jahren können Sie kündigen (§ 489 BGB), auch bei längerer Zinsbindung.

Sondertilgung - ja oder nein? Ja. Vereinbaren Sie möglichst Sondertilgungsrechte, typischerweise bis 5% p.a. kostenfrei oder mit geringem Zinsaufschlag. Die Verfügbarkeit und Kosten variieren je Bank.

Die grössten Fehler

Zu wenig Eigenkapital: Verteuert die Finanzierung massiv.

Zu niedrige Tilgung: 1% Tilgung klingt günstig, dauert aber 45 Jahre.

Zu kurze Zinsbindung: Bei steigenden Zinsen ein teurer Fehler.

Keine Reserven: Unvorhergesehene Instandsetzungen sind wahrscheinlich. Bilden Sie Rücklagen (Faustregel: etwa 4 Euro pro m² Wohnfläche pro Monat).

Blind unterschreiben: Vergleichen Sie Angebote. Immer.

Fördermittel nicht vergessen

Die KfW bietet günstige Kredite für verschiedene Zwecke:

• Wohneigentumsprogramm (124): Bis zu 100.000 Euro Kredit für den Kauf oder Bau von selbstgenutztem Wohneigentum, kombinierbar mit anderen Programmen

• Klimafreundlicher Neubau (297/298): Für energieeffiziente Neubauten, Kredithöchstbeträge meist bis 150.000 Euro je Wohneinheit (an Klimastandards geknüpft)

• Wohneigentum für Familien (300): Für Familien und Alleinerziehende mit Einkommensgrenzen, Kredithöchstbeträge 170.000-270.000 Euro je nach Kinderzahl (seit 10/2025 angehoben)

Auch die Bundesländer haben Förderprogramme über Landesförderinstitute (z.B. SAB, ISB, NRW.BANK). Diese Programme können sich ändern und haben oft begrenzte Budgets.

Fragen Sie Ihren Berater oder informieren Sie sich auf kfw.de über aktuelle Programme und Konditionen.

Mein wichtigster Rat

Fangen Sie beim Ende an. Nicht bei der Traumimmobilie.

Fragen Sie sich: Was kann ich mir wirklich leisten? Welche Rate kann ich 25 Jahre lang zahlen - auch wenn mal was dazwischenkommt?

Dann suchen Sie eine Immobilie die in dieses Budget passt. Nicht umgekehrt.

Die Immobilienfinanzierung ist eine der grössten finanziellen Entscheidungen Ihres Lebens. Nehmen Sie sich Zeit. Rechnen Sie gründlich. Und lassen Sie sich nicht hetzen.