Tilgungssatz: Die richtige Höhe für Ihre Baufinanzierung

Zwei Prozent, drei Prozent oder doch lieber vier? Der Tilgungssatz ist eine der wichtigsten Entscheidungen bei der Baufinanzierung. Und eine die viele falsch treffen.

Was ist der Tilgungssatz?

Der Tilgungssatz gibt an, wie viel Prozent der ursprünglichen Kreditsumme Sie im ersten Jahr tilgen.

Bei 200.000 Euro Kredit und 2% Tilgungssatz zahlen Sie im ersten Jahr 4.000 Euro Tilgung. Das sind etwa 333 Euro pro Monat.

Wichtig: Es geht um die anfängliche Tilgung. Durch den Zinseszins-Effekt steigt die tatsächliche Tilgung mit der Zeit automatisch.

Wie wirkt sich der Tilgungssatz aus?

Der Tilgungssatz bestimmt zwei Dinge: Die Höhe Ihrer Rate und die Laufzeit bis zur Schuldenfreiheit.

Bei 250.000 Euro und 3,5% Zinsen:

1% Tilgung: 938 Euro Rate, über 40 Jahre Laufzeit 2% Tilgung: 1.146 Euro Rate, etwa 30 Jahre Laufzeit 3% Tilgung: 1.354 Euro Rate, etwa 23 Jahre Laufzeit 4% Tilgung: 1.563 Euro Rate, etwa 18 Jahre Laufzeit

Die Unterschiede bei der Laufzeit sind enorm. 1% Tilgung bedeutet: Sie zahlen bis zur Rente.

Der minimale Tilgungssatz

Viele Banken verlangen heute mindestens 1% Tilgung. Manche akzeptieren auch weniger, aber das ist selten.

Ich rate von 1% Tilgung ab. Die Laufzeit ist zu lang, die Gesamtkosten zu hoch.

Minimum sollte 2% sein. Besser 3% wenn Sie es sich leisten können.

Den richtigen Tilgungssatz finden

Fangen Sie bei Ihrer maximalen Rate an. Was können Sie pro Monat zahlen ohne dass es eng wird?

Dann rechnen Sie zurück welcher Tilgungssatz dazu passt.

Bei 4.000 Euro Nettoeinkommen ist eine Rate von 1.200-1.400 Euro verkraftbar. Bei 250.000 Euro Kredit und 3,5% Zinsen ergibt das einen Tilgungssatz von etwa 2-3%.

Höhere Tilgung oder Sondertilgung?

Beide reduzieren die Schulden. Der Unterschied:

Hohe Tilgung: Sie müssen jeden Monat zahlen. Kein Weg dran vorbei.

Sondertilgung: Sie können zahlen wenn Sie Geld übrig haben. Müssen aber nicht.

Wenn Ihr Einkommen schwankt oder Sie unsicher sind, wählen Sie lieber eine moderate Tilgung mit guten Sondertilgungsrechten. Dann bleiben Sie flexibel.

Tilgungssatz und Zinsniveau

Der Tilgungssatz sollte auch vom Zinsniveau abhängen.

Bei niedrigen Zinsen (unter 2%): Höher tilgen weil die Rate trotzdem niedrig bleibt. Die gesparten Zinsen bei langsamer Tilgung sind klein.

Bei hohen Zinsen (über 4%): Moderate Tilgung weil die Rate sonst zu hoch wird. Lieber Sondertilgungen wenn Geld übrig ist.

Aktuell bei etwa 3,5% Zinsen ist 2-3% Tilgung ein guter Kompromiss.

Tilgungssatz ändern

Manche Verträge erlauben es, den Tilgungssatz während der Laufzeit zu ändern. Das kostet normalerweise nichts extra.

Das kann praktisch sein. Gehaltserhöhung? Tilgung hoch. Elternzeit? Tilgung runter.

Fragen Sie bei Vertragsabschluss nach dieser Option. Sie gibt Flexibilität.

Mein Fazit

Der Tilgungssatz ist keine Nebensache. Er entscheidet darüber wie lange Sie Schulden haben und wie viel Sie insgesamt zahlen.

Wählen Sie so hoch wie möglich, so niedrig wie nötig. Und vergessen Sie nicht: Jedes Jahr länger ist ein Jahr länger in dem etwas schiefgehen kann.

Schuldenfrei mit 55 ist besser als schuldenfrei mit 65.