Vorfälligkeitsentschädigung: Was kostet die vorzeitige Kündigung?

Scheidung, Jobwechsel, unerwartete Erbschaft - es gibt viele Gründe warum Menschen ihren Immobilienkredit vorzeitig loswerden wollen. Aber die Bank will dafür Geld. Manchmal viel Geld.

Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Wenn Sie einen Kredit mit fester Zinsbindung vorzeitig zurückzahlen, entgehen der Bank Zinsen. Die sie eigentlich fest eingeplant hatte. Dafür will sie Ersatz.

Die Vorfälligkeitsentschädigung - kurz VFE - ist dieser Ersatz. Sie soll den Zinsschaden ausgleichen den die Bank erleidet. Gesetzliche Grundlagen sind § 490 Abs. 2 S. 3 BGB (außerordentliche Kündigung bei berechtigten Interessen) und § 502 BGB (VFE bei vorzeitiger Rückzahlung und Ausschlussgründe).

Wie wird sie berechnet?

Die Banken nutzen die sogenannte Aktiv-Passiv-Methode. Das ist kompliziert, aber im Kern geht es darum:

Die Bank vergleicht was sie mit Ihrem Kredit verdient hätte mit dem was sie verdient wenn sie das Geld stattdessen in sichere Kapitalmarktanlagen steckt (typisch laufzeitkongruente Hypothekenpfandbriefe). Die Differenz ist Ihr Schaden - also die VFE. Auch negative Wiederanlagezinsen dürfen berücksichtigt werden (BGH, Urteil vom 12.03.2024, Az. XI ZR 159/23).

Dabei werden abgezogen:

• Ersparte Verwaltungskosten

• Ersparte Risikokosten

• Vertraglich vereinbarte Sondertilgungsrechte

• Tilgungssatzänderungsrechte

Der ersatzfähige Zinsschaden ist auf die „rechtlich geschützte Zinserwartung" begrenzt - also nur bis zum frühestmöglichen gesetzlichen Kündigungstermin gemäß § 489 BGB.

Die Berechnung ist so komplex dass Sie sie kaum selbst nachprüfen können. Es gibt aber Online-Rechner die eine grobe Schätzung liefern.

Aktuelle Situation 2025

Hier kommt die gute Nachricht: Seit der Zinswende 2022 kann die VFE in vielen Konstellationen entfallen oder stark gesunken sein.

Warum? Weil die aktuellen Zinsen höher sind als die Zinsen alter Kredite. Die Bank kann das Geld heute besser anlegen als Sie es im Kredit verzinsen. Es gibt also keinen Schaden.

Ob die VFE tatsächlich null ist, hängt vom individuellen Vergleich zwischen Vertragszins und aktuellen Wiederanlagerenditen über die Restlaufzeit ab. Finanztip ermittelte in Modellrechnungen für Verträge bis inklusive 2023 häufig 0 Euro VFE; bei einem 2024er Vertrag fiel dagegen VFE an. Eine Einzelfallberechnung bleibt daher zwingend.

Wichtige BGH-Urteile 2024/2025

Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen bestimmte VFE-Klauseln für unwirksam erklärt:

• BGH, Urteil vom 03.12.2024, Az. XI ZR 75/23: Unzureichende Volksbank-Klausel

• BGH, Urteil vom 20.05.2025, Az. XI ZR 22/24: Von Sparkassen ab 2016 verwendete Standard-Klausel wegen Intransparenz unwirksam

• BGH, Urteil vom 21.10.2025, Az. XI ZR 187/23: Konkretisierung der Transparenzanforderungen

Der konkrete Anwendungsbereich hängt vom jeweiligen Vertragswortlaut ab, nicht nur vom Abschlussdatum. Wer eine unwirksame Klausel im Vertrag hat und VFE gezahlt hat, kann das Geld möglicherweise zurückfordern.

Achtung Verjährung: Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre (§ 195 BGB) ab Ende des Jahres, in dem die Zahlung erfolgte und Kenntnis der Umstände erlangt wurde (§ 199 Abs. 1 BGB). Wer 2022 gezahlt hat und Kenntnis hatte, muss regelmäßig bis Ende 2025 aktiv werden.

Wann müssen Sie keine VFE zahlen?

Es gibt Wege drumrum:

10-Jahres-Regel: Nach 10 Jahren seit vollständigem Empfang des Darlehens können Sie mit 6 Monaten Frist ordentlich kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Ohne VFE. Das ist gesetzlich garantiert.

Widerruf: Seit 21.03.2016 erlischt das Widerrufsrecht bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen spätestens 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss, auch bei fehlerhafter Belehrung (§ 356b BGB). Für Altverträge aus 2002-2010 endete ein fortbestehendes Widerrufsrecht am 21.06.2016. Ein „ewiges Widerrufsrecht" gibt es nicht mehr.

Variables Darlehen: Bei Krediten ohne feste Zinsbindung können Sie jederzeit mit 3 Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 2 BGB). Ohne Entschädigung.

Bankwechsel bei Anschlussfinanzierung: Wenn die alte Zinsbindung sowieso ausläuft und Sie nur zur neuen Bank wechseln, zahlen Sie natürlich keine VFE.

Unwirksame Vertragsklauseln: Unzureichende Angaben zur Berechnungsmethode im Vertrag lassen den VFE-Anspruch entfallen (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Der Trick mit den Sondertilgungsrechten

Vertraglich vereinbarte Sondertilgungsrechte müssen bei der VFE-Berechnung vorteilsmindernd berücksichtigt werden. Und zwar auch für die Zukunft. Klauseln, die dies ausschließen, sind unwirksam (BGH, Urteil vom 19.01.2016, Az. XI ZR 388/14).

Wenn Sie 5% Sondertilgungsrecht haben und noch 5 Jahre Restlaufzeit, rechnet die Bank so als würden Sie jedes Jahr 5% sondertilgen. Das kann die VFE deutlich drücken.

Auch vertragliche Tilgungssatzänderungsrechte sind schadensmindernd zu berücksichtigen.

Noch ein Grund mehr, bei Vertragsabschluss auf gute Sondertilgungsrechte zu achten.

Wie vermeiden Sie böse Überraschungen?

Bevor Sie verkaufen oder umschulden: Holen Sie eine konkrete VFE-Berechnung von Ihrer Bank. Die muss sie Ihnen auf Anfrage liefern.

Dann können Sie entscheiden ob sich der Schritt lohnt. Manchmal ist es günstiger den alten Kredit noch ein Jahr weiterlaufen zu lassen bis die Zinsbindung endet.

Mein Rat

Planen Sie immer mit VFE. Auch wenn Sie nicht vorhaben vorzeitig zu kündigen. Scheidungen, Erbschaften, Jobwechsel - das Leben ist nicht planbar.

Gute Sondertilgungsrechte und eine Zinsbindung die nicht zu lang ist helfen, die potenzielle VFE niedrig zu halten.

Und wenn Sie verkaufen müssen: Rechnen Sie nach. Bei den aktuellen Zinsen kann die VFE null sein. Das ändert vielleicht Ihre Entscheidung.