Bewirtschaftungskosten

Bewirtschaftungskosten im Sinne der Immobilienwertermittlung sind die regelmäßigen Aufwendungen für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung einer Immobilie, soweit sie nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind. Sie umfassen Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die beim Eigentümer verbleibenden Betriebskosten. Als Abzugsposten vom Rohertrag sind sie eine zentrale Größe im Ertragswertverfahren; der Ansatz für Eigenverwaltung und das Mietausfallwagnis sind dabei kalkulatorische Positionen.

Definition und rechtliche Grundlagen

Die rechtliche Grundlage bilden:

• § 32 ImmoWertV (Fassung vom 14. Juli 2021, in Kraft seit 1. Januar 2022) mit Definition und Kostenarten

• Anlage 3 zur ImmoWertV mit den Modellansätzen

• § 10 ImmoWertV (Modellkonformität) und § 8 Abs. 3 ImmoWertV (besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale)

• §§ 28 und 31 ImmoWertV zur Ertragswert- und Reinertragsermittlung

• § 556 BGB zur Betriebskostentragung, §§ 1 und 2 BetrKV zum Betriebskostenkatalog

• § 187 BewG mit Anlage 23 für die steuerliche Grundbesitzbewertung

Als Auslegungshilfe dienen die ImmoWertA (Anwendungshinweise vom 20. September 2023). Der Begriff meint hier Bewirtschaftungskosten im Sinne der Verkehrswertermittlung, nicht sämtliche tatsächlichen Eigentümerkosten: § 24 der II. Berechnungsverordnung zählt etwa auch Abschreibungen dazu, § 32 ImmoWertV nicht.

Komponenten der Bewirtschaftungskosten

Nach § 32 Abs. 1 ImmoWertV setzen sich Bewirtschaftungskosten aus vier Komponenten zusammen:

Verwaltungskosten

Aufwendungen für die Verwaltung der Immobilie: Hausverwaltung und Buchhaltung, Korrespondenz mit Mietern und Behörden, Mietvertragsabwicklung, Betriebskostenabrechnung, Organisation von Eigentümerversammlungen (bei Wohnungseigentum).

Verwaltungskosten werden gemäß § 32 Abs. 2 ImmoWertV auch bei Eigenverwaltung angesetzt. Der Bewertungsansatz ist nicht mit der konkreten Verwalterrechnung identisch; maßgeblich ist das Modell des verwendeten Liegenschaftszinssatzes. Bei Eigentumswohnungen ist das Hausgeld nicht mit den Bewirtschaftungskosten gleichzusetzen: Es enthält auch umlagefähige Betriebskosten und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, die nicht zusätzlich zum Instandhaltungsansatz abgezogen werden darf.

Instandhaltungskosten

Aufwendungen zur Erhaltung der Bausubstanz und der ordnungsgemäßen Nutzbarkeit, etwa Reparaturen an Dach, Fassade und Gebäudehülle, die Beseitigung von Heizungsdefekten oder die Instandsetzung von Sanitärinstallationen. Angesetzt werden marktübliche Kosten im langjährigen Mittel über die Restnutzungsdauer, nicht die Rechnungen eines einzelnen Jahres.

Zu unterscheiden ist die laufende Heizungswartung (Prüfung, Einstellung, Reinigung) von der Heizungsreparatur: Die Wartung kann als Betriebskosten nach § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV umlagefähig sein, die Reparatur gehört zur Instandhaltung; kombinierte Rechnungen sind aufzuteilen.

Schönheitsreparaturen gehören zur Instandhaltung, soweit der Eigentümer sie tragen muss. Der Wohnflächenansatz der Anlage 3 setzt voraus, dass die Mieter sie tragen; das darf nicht ungeprüft unterstellt werden, denn nach dem BGH (Urteil vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14) ist eine formularmäßige Übertragung bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne angemessenen Ausgleich unwirksam. Nicht zum laufenden Ansatz gehören Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB sowie die Beseitigung unterlassener Instandhaltung (Sanierungsstau); beides ist gesondert zu erfassen.

Mietausfallwagnis

Pauschaler Ansatz nach § 32 Abs. 4 ImmoWertV für das Risiko von uneinbringlichen Mietrückständen, Ertragsausfällen durch vorübergehenden Leerstand, dadurch zusätzlich beim Eigentümer verbleibenden Bewirtschaftungskosten sowie uneinbringlichen Kosten der Rechtsverfolgung (insbesondere bei Zahlung, Vertragsaufhebung und Räumung).

Nach Anlage 3 zur ImmoWertV beträgt das Mietausfallwagnis bei Wohnnutzung 2 % des marktüblich erzielbaren Rohertrags, bei gewerblicher Nutzung 4 %. Struktureller Dauerleerstand ist vom Wagnis nicht erfasst und muss in der Bewertung gesondert berücksichtigt werden.

Betriebskosten

Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB gehören gemäß § 32 Abs. 1 Nr. 4 ImmoWertV zu den Bewirtschaftungskosten, werden aber nur insoweit berücksichtigt, wie sie beim Eigentümer verbleiben. Entscheidend ist: Umlagefähig ist nicht gleich umgelegt. Die Umlage von Betriebskosten (Grundsteuer, Wasserversorgung, Müllabfuhr, Beleuchtung etc.) setzt eine Vereinbarung nach § 556 Abs. 1 BGB voraus; umlagefähige, aber nicht übertragene Kosten sind gesondert zu prüfen.

Zwei aktuelle Punkte: Der gesetzliche Vermieteranteil an den CO₂-Kosten nach dem CO2KostAufG verbleibt stets beim Eigentümer (das Gesetz wurde zum 29. Juli 2026 erweitert; die neuen §§ 5a und 5b greifen für bestimmte Heizungsanlagen erst ab 2028 bzw. 2029). Die frühere Umlagemöglichkeit monatlicher Kabelgrundgebühren endete zum 30. Juni 2024.

Bedeutung im Ertragswertverfahren

Im Ertragswertverfahren erfolgt die Reinertragsermittlung nach § 31 ImmoWertV nach der Formel:

Reinertrag = Rohertrag - Bewirtschaftungskosten

Maßgeblich ist der marktüblich erzielbare Rohertrag. Der Reinertrag bildet die Grundlage der Ertragswertermittlung nach § 28 ImmoWertV; höhere dauerhafte Bewirtschaftungskosten mindern bei sonst gleichen Bewertungsannahmen den Ertragswert.

Höhe der Bewirtschaftungskosten nach ImmoWertV

Anlage 3 zur ImmoWertV enthält Modellansätze mit der Basis 2021. Indexiert werden die Euro-Ansätze, nicht die Prozentsätze: Maßgeblich ist das Verhältnis des Verbraucherpreisindex für Oktober des Vorjahres zum Index für Oktober 2001. Für 2026 gelten nach dem BMF-Schreiben vom 14. Januar 2026 die Werte 123,0 (Oktober 2025) und 77,1 (Oktober 2001), Basis 2020 = 100.

Modellansätze für Wohnnutzung

* Setzt voraus, dass die Mieter die Schönheitsreparaturen tragen. ** Einschließlich Schönheitsreparaturen.

Hinzu kommt das Mietausfallwagnis mit 2 % des marktüblich erzielbaren Rohertrags.

Modellansätze für gewerbliche Nutzung

• Verwaltungskosten: 3 % des marktüblich erzielbaren Rohertrags

• Instandhaltungskosten: Anteil des Wohn-Instandhaltungsansatzes je nach Nutzung: 100 % bei Büros, Praxen, Geschäften und vergleichbaren Nutzungen, 50 % bei SB-Verbrauchermärkten, 30 % bei Lager-, Logistik- und Produktionshallen; Voraussetzung ist jeweils, dass der Vermieter die Instandhaltung für "Dach und Fach" trägt

• Mietausfallwagnis: 4 % des marktüblich erzielbaren Rohertrags

In der Praxis liegen Bewirtschaftungskosten von Wohnobjekten häufig grob zwischen 20 und 35 % der Jahresnettokaltmiete. Solche Quoten hängen allerdings auch vom Mietniveau ab und dienen allenfalls der Plausibilisierung; sie ersetzen nicht die Modellansätze der Anlage 3.

Beispielrechnung nach ImmoWertV (Wohnnutzung, Werte 2026)

Mehrfamilienhaus mit 10 Wohnungen, 800 m² Wohnfläche, marktüblich erzielbarer Rohertrag 72.000 Euro jährlich. Annahmen: Die Mieter tragen die Schönheitsreparaturen wirksam, verbleibende Betriebskosten werden mit null angesetzt, gesondert zu bewertende Besonderheiten bestehen nicht.

• Verwaltungskosten: 10 Wohnungen × 367 € = 3.670 €

• Instandhaltungskosten: 800 m² × 14,40 €/m² = 11.520 €

• Mietausfallwagnis: 72.000 € × 2 % = 1.440 €

• Summe Bewirtschaftungskosten: 16.630 € (ca. 23,1 % des Rohertrags)

Die Euro-Ansätze werden jährlich neu indexiert; die Rechnung ist daher auf den Stand 2026 bezogen.

Modellkonformität

Bei der Ableitung von Liegenschaftszinssätzen sind die Modellansätze der Anlage 3 nach § 12 Abs. 5 Satz 2 ImmoWertV verbindlich; eine eigene Neuableitung dieser Modellkosten durch die Gutachterausschüsse ist insoweit nicht vorgesehen. In der konkreten Wertermittlung gilt das Ableitungsmodell des verwendeten Liegenschaftszinssatzes (§ 10 Abs. 1 ImmoWertV); bei älteren oder abweichend ermittelten Daten kann § 10 Abs. 2 ImmoWertV sogar eine modellbedingte Abweichung von der Verordnung erfordern.

Auswirkung auf den Verkehrswert

Wie stark die Bewirtschaftungskosten durchschlagen, zeigt eine vereinfachte Sensitivitätsrechnung:

Beispiel (Sensitivität):

• Marktüblicher Rohertrag: 60.000 Euro

• Kapitalisierungsfaktor: 18

Szenario 1 (15.000 € Bewirtschaftungskosten = 25 %): Reinertrag 45.000 €, kapitalisiert 810.000 € Szenario 2 (12.000 € Bewirtschaftungskosten = 20 %): Reinertrag 48.000 €, kapitalisiert 864.000 €

Eine Differenz von 3.000 Euro bei den Bewirtschaftungskosten führt bei gleichem Faktor zu einer Wertdifferenz von 54.000 Euro. Die kapitalisierten Beträge sind allerdings noch kein Gebäudeertragswert: Im allgemeinen Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV wird vor der Kapitalisierung die Bodenwertverzinsung abgezogen und anschließend der Bodenwert hinzugerechnet. Die Rechnung veranschaulicht allein die Hebelwirkung der Kostenansätze.

Tatsächliche Kostenplanung und Wertermittlung

Tatsächliche Kostenplanung

Für die Bewirtschaftung eines konkreten Objekts zählen die tatsächlichen Kosten: Alter und Zustand des Gebäudes, Komplexität der Gebäudetechnik, Verwaltungsintensität und Mieterstruktur beeinflussen, was ein Eigentümer real aufwendet. Historische Rechnungen und Vergleichsobjekte sind hier sinnvolles Planungsmaterial.

Besonderheiten in der Wertermittlung

In der Wertermittlung rechtfertigen diese Faktoren keine freien Zu- oder Abschläge auf die Modellansätze; das Modellkonformitätsgebot bleibt maßgeblich. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV) setzen erhebliche Abweichungen vom Marktüblichen voraus und werden nur berücksichtigt, soweit ihr Einfluss nicht bereits anderweitig erfasst ist. Typische Beispiele sind Sanierungsstau oder struktureller Dauerleerstand; beides gehört nicht in den laufenden Instandhaltungsansatz oder das pauschale Mietausfallwagnis, sondern wird im Verkehrswertgutachten gesondert erfasst. Einzelne Jahre mit besonders niedrigen oder hohen Kosten ersetzen nicht den langjährigen Durchschnittsansatz.

Wirtschaftliche Steuerung

Eine aktive Steuerung der tatsächlichen Bewirtschaftungskosten kann zur Werterhaltung beitragen; die Wirkung hängt vom Objekt ab:

• Instandhaltung: Präventive Instandhaltung und systematisches Management können Großschäden vermeiden helfen. Energetische Sanierungen können Energiekosten und je nach Umfang auch künftige Erhaltungsaufwendungen beeinflussen; eine Wirtschaftlichkeitsprüfung muss Investitions- und Folgekosten einbeziehen.

• Mietausfallrisiko: Sorgfältige Mieterauswahl, Mieterbetreuung und konsequentes Forderungsmanagement können Ausfälle reduzieren. Bonitätsprüfungen sind datenschutzrechtlich begrenzt: Nach der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz (Version 2.0, Januar 2026) dürfen je nach Phase (Besichtigung, vorvertragliche Phase, Auswahlentscheidung) nur die jeweils erforderlichen Daten erhoben werden.

• Verwaltung: Digitalisierung und Bündelung von Dienstleistungen können den Aufwand senken; eine externe Verwaltung verursacht ihrerseits Kosten und garantiert keine niedrigeren Gesamtkosten.

Steuerliche Bewertung

Für die steuerliche Grundbesitzbewertung (Erbschaft- und Schenkungsteuer) richten sich die Bewirtschaftungskosten nach § 187 BewG und Anlage 23 BewG. Das Jahressteuergesetz 2022 stellte die Berechnung für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2023 auf geänderte Einzelansätze um; weitere Änderungen der Anlage 23 gelten für Stichtage ab dem 1. Januar 2025. Die Systematik ähnelt der Anlage 3 zur ImmoWertV, ist aber nicht identisch. Für die Grundsteuerbewertung im Bundesmodell gilt stattdessen Anlage 40 BewG (§ 255 BewG); ein niedrigerer gemeiner Wert kann nach § 198 BewG durch Gutachten nachgewiesen werden.

Zusammenfassung

Bewirtschaftungskosten mindern den Rohertrag und beeinflussen damit bei sonst gleichen Annahmen unmittelbar das Ergebnis der Ertragswertermittlung. Maßgeblich sind die Modellansätze der Anlage 3 zur ImmoWertV (Basis 2021, jährlich indexiert; 2026 etwa 367 € je Wohnung Verwaltung und 14,40 €/m² Instandhaltung) im Rahmen der Modellkonformität nach § 10 ImmoWertV. Erhebliche Besonderheiten wie Sanierungsstau oder Dauerleerstand werden als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale gesondert erfasst, nicht über freie Zu- oder Abschläge. Davon zu trennen ist die tatsächliche Kostenplanung des Eigentümers, die sich durch professionelle Bewirtschaftung beeinflussen lässt.

Siehe auch

• Ertragswertverfahren

• Ertragswert

• Gutachterausschuss

• Instandhaltungskosten

Weblinks

• § 32 ImmoWertV - Bewirtschaftungskosten

• Anlage 3 ImmoWertV - Modellansätze für Bewirtschaftungskosten

• ImmoWertA - Anwendungshinweise zur ImmoWertV (BMWSB, PDF)

• Oberer Gutachterausschuss Brandenburg - Bewirtschaftungskosten 2022 bis 2026 (PDF)