Ertragswert

Der Ertragswert bezeichnet den Verkehrswert einer Immobilie, der auf Grundlage der marktüblich erzielbaren Erträge ermittelt wird. Er stellt die zentrale Bewertungsgröße für ertragbringende Immobilien dar und wird nach §§ 27-34 ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung 2021, in Kraft seit 1. Januar 2022) in drei gleichrangigen Verfahrensvarianten ermittelt: dem allgemeinen (§ 28), dem vereinfachten (§ 29) und dem periodischen Ertragswertverfahren (§ 30).

Definition

Der Ertragswert beziffert den Wert einer Immobilie basierend auf den kapitalisierten zukünftigen Erträgen. Das Verfahren übernimmt das betriebswirtschaftliche Konzept der Ertragswertermittlung und wendet es auf Immobilien an.

Je nach Verfahrensvariante wird der Ertragswert unterschiedlich ermittelt:

Allgemeines Ertragswertverfahren (§ 28 ImmoWertV): Der Ertragswert ergibt sich aus dem kapitalisierten Gebäudereinertrag (nach Abzug der Bodenwertverzinsung vom Reinertrag) zuzüglich des Bodenwerts.

Vereinfachtes Ertragswertverfahren (§ 29 ImmoWertV): Der Grundstücksreinertrag wird kapitalisiert und ein abgezinster Bodenwert addiert (ohne vorherigen Abzug einer Bodenwertverzinsung).

Periodisches Ertragswertverfahren (§ 30 ImmoWertV): Bei periodisch unterschiedlichen Erträgen werden diese abgezinst und ein Restwert berücksichtigt.

Anwendungsbereich

Der Ertragswert wird ermittelt für:

Vermietete Wohnimmobilien Mehrfamilienhäuser, Mietwohnhausanlagen, vermietete Wohnanlagen

Gewerbeimmobilien Bürogebäude, Einzelhandelsflächen, Logistikimmobilien, Hotelimmobilien

Gemischt genutzte Objekte Wohn- und Geschäftshäuser mit kombinierten Nutzungsarten

Für eigengenutzte Einfamilienhäuser ist das Verfahren in der Regel ungeeignet, da keine Mieteinnahmen erzielt werden. Hier erfolgt die Bewertung regelmäßig mittels Sachwert- oder Vergleichswertverfahren.

Berechnungskomponenten

Der Ertragswert setzt sich aus zwei Komponenten zusammen:

Bodenwert - Wert des Grundstücks im unbebauten Zustand (nach §§ 40-43 ImmoWertV, vorrangig im Vergleichswertverfahren oder über Bodenrichtwert ermittelt)
Gebäudeertragswert - Kapitalisierter Wert der Gebäudeerträge

Die Verknüpfung beider Komponenten variiert je nach Verfahrensvariante (siehe Definition).

Berechnungsablauf (Allgemeines Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV)

Schritt 1: Ermittlung des Rohertrags Der Rohertrag (§ 31 Abs. 2 ImmoWertV) entspricht den marktüblich erzielbaren jährlichen Erträgen. Tatsächliche Mieten werden zugrunde gelegt, wenn sie marktüblich sind. Weichen sie erheblich ab, ist mit marktüblich erzielbaren Erträgen zu rechnen und die Abweichung als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal (boG nach § 8 ImmoWertV) zu berücksichtigen.

Schritt 2: Abzug der Bewirtschaftungskosten Nach § 32 ImmoWertV umfassen die Bewirtschaftungskosten: Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB. Abzuziehen sind nur die nicht umlagefähigen Anteile.

Reinertrag = Rohertrag - Bewirtschaftungskosten (§ 31 Abs. 1 ImmoWertV)

Schritt 3: Abzug der Bodenwertverzinsung Da der Bodenwert separat erfasst wird, ist seine Verzinsung mit dem Liegenschaftszinssatz (§ 21 ImmoWertV) vom Reinertrag abzuziehen, um den Gebäudereinertrag zu ermitteln (§ 28 ImmoWertV).

Schritt 4: Kapitalisierung Der Gebäudereinertrag wird mit dem Vervielfältiger multipliziert. Der Vervielfältiger (Rentenbarwertfaktor) berücksichtigt den objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatz (§ 33 ImmoWertV) und die Restnutzungsdauer.

Schritt 5: Addition des Bodenwerts Vorläufiger Ertragswert = Gebäudeertragswert + Bodenwert

Schritt 6: Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale Nach § 27 Abs. 4 i.V.m. § 8 ImmoWertV sind besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (z.B. Baumängel, überdurchschnittliche Ausstattung, Grundstücksbesonderheiten) durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen, um den endgültigen Ertragswert zu ermitteln.

Beispielrechnung

Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten:

Rohertrag (Jahresmiete marktüblich): 72.000 €
Bewirtschaftungskosten (25%): 18.000 €
Reinertrag: 54.000 €
Bodenwert (§§ 40-43 ImmoWertV): 200.000 €
Liegenschaftszinssatz (§ 21, § 33 ImmoWertV): 5%
Bodenwertverzinsung: 200.000 € × 5% = 10.000 €
Gebäudereinertrag: 54.000 € - 10.000 € = 44.000 €
Restnutzungsdauer: 40 Jahre
Vervielfältiger (5%, 40 Jahre): 17,16
Gebäudeertragswert: 44.000 € × 17,16 = 754.904 €
Vorläufiger Ertragswert: 754.904 € + 200.000 € = 954.904 €
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (§ 8 ImmoWertV): keine wesentlichen Abweichungen
Endgültiger Ertragswert: 954.904 €

Der Liegenschaftszinssatz

Der Liegenschaftszinssatz ist nach § 21 Abs. 2 ImmoWertV der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert ertragbringender Immobilien marktüblich verzinst wird. Er wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen und den zugehörigen Reinerträgen abgeleitet und regelmäßig veröffentlicht. Der objektspezifisch angepasste Liegenschaftszinssatz wird nach § 33 ImmoWertV ermittelt.

Folgende Spannen sind als unverbindliche Marktorientierung zu verstehen (Stand variiert regional und zeitlich):

Mehrfamilienhäuser: 3-6%
Büroimmobilien: 4-7%
Einzelhandelsimmobilien: 5-8%
Logistikimmobilien: 5-8%

Für belastbare Werte sind die veröffentlichten Liegenschaftszinssätze der örtlichen Gutachterausschüsse heranzuziehen. Im steuerlichen Kontext (BewG, Grundsteuer) können abweichende, gesetzlich festgelegte Zinssätze zur Anwendung kommen.

Ein niedrigerer Liegenschaftszinssatz führt zu einem höheren Ertragswert. Dies bildet die Marktbeobachtung ab, dass in attraktiven Lagen niedrigere Renditen akzeptiert werden.

Ertragswert und Marktpreis

Der Ertragswert stellt einen rechnerischen Wert dar. Der tatsächliche Transaktionspreis kann abweichen. Die ImmoWertV sieht die Marktanpassung durch die Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale (§§ 7-8, § 27 Abs. 4 ImmoWertV) explizit vor:

Transaktionspreis über Ertragswert: Bei Erwartung von Wertsteigerungen, besonderer Standortattraktivität oder starker Investmentnachfrage.

Transaktionspreis unter Ertragswert: Bei Sanierungsrückstau, Vermietungsproblemen, unattraktiver Lage oder Verkaufsdruck.

Der Ertragswert dient als Orientierungswert. Die Preisbildung erfolgt durch den Markt.

Bewertung des Verfahrens

Vorteile:

Ertragsorientierte Bewertungslogik
International anerkannte Methodik
Geeignet für Investitionsentscheidungen

Nachteile:

Abhängigkeit von Schätzparametern (marktübliche Miete, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer)
Hohe Sensitivität gegenüber Parameteränderungen
Erfordernis der Einschätzung marktüblicher Mieten
Im allgemeinen Verfahren werden erwartbare Mietsteigerungen nicht abgebildet (allerdings ermöglicht das periodische Ertragswertverfahren nach § 30 ImmoWertV die Berücksichtigung gesicherter, periodisch unterschiedlicher Erträge)

Grenzen der Anwendbarkeit

Bei leerstehenden Objekten ohne Vermietungshistorie ist die Ermittlung der erzielbaren Miete erschwert. Für Spezialobjekte (Kirchen, Schulen, Infrastrukturbauten) existiert häufig kein Mietmarkt. In solchen Fällen kann gegebenenfalls das periodische Ertragswertverfahren (§ 30 ImmoWertV) zur Anwendung kommen, sofern erwartbare Erträge abgeschätzt werden können.

Für eigengenutzte Einfamilienhäuser ist das Verfahren in der Regel ungeeignet. Hier erfolgt die Bewertung regelmäßig mittels Sachwert- oder Vergleichswertverfahren.

Zusammenfassung

Der Ertragswert stellt die sachgerechte Bewertungsmethodik für ertragbringende Immobilien dar. Er bildet den Wert auf Grundlage der Ertragskraft ab. Die Kenntnis der Berechnungsmethodik ermöglicht fundierte Investitionsentscheidungen und die Plausibilisierung von Immobilienwerten.