Bodenrichtwertkarte

Die Bodenrichtwertkarte ist eine kartografische Darstellung der Bodenrichtwerte für Grundstücke innerhalb einer Gemeinde oder Region. Sie visualisiert die durchschnittlichen Grundstückswerte in Euro pro Quadratmeter für abgegrenzte Bodenrichtwertzonen.

Definition und Zweck

Die Bodenrichtwertkarte dient der Veranschaulichung der räumlichen Verteilung der Grundstückswerte. Sie wird von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte gemäß § 196 Baugesetzbuch (BauGB) erstellt und mindestens alle zwei Jahre aktualisiert. In den meisten Bundesländern erfolgt die Aktualisierung jährlich zum Stichtag 1. Januar.

Die Karte gliedert das Gemeindegebiet in Bodenrichtwertzonen, innerhalb derer im Wesentlichen gleiche Wertverhältnisse vorliegen. Jeder Zone ist ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis zugeordnet.

BORIS-D: Bundesweites Bodenrichtwertinformationssystem

BORIS-D (Bodenrichtwert-Informationssystem Deutschland) ist ein gemeinsames Projekt der deutschen Bundesländer zur standardisierten, webbasierten Bereitstellung von Bodenrichtwerten. Das System ermöglicht den bundesländerübergreifenden, kostenfreien Zugriff auf aktuelle Bodenrichtwerte.

Seit Januar 2026 sind die Bodenrichtwerte mit Stichtag 1. Januar 2026 in den teilnehmenden Bundesländern abrufbar. Zwölf Bundesländer sind am BORIS-D-System beteiligt: Berlin, Bayern, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein und Thüringen.

Das Portal ist unter www.bodenrichtwerte-boris.de erreichbar und ermöglicht die kostenfreie Abfrage von Bodenrichtwerten ohne Registrierung.

BORIS-Portale der Bundesländer

Ergänzend zum bundesweiten Portal betreibt jedes Bundesland ein eigenes Bodenrichtwertinformationssystem mit regionsspezifischen Funktionen:

Berlin

BORIS Berlin stellt Bodenrichtwerte aller Jahrgänge seit 1964 kostenfrei zur Verfügung und ermöglicht die Analyse langfristiger Wertentwicklungen.

Brandenburg

BORIS Brandenburg bietet kostenfreien Zugang zu aktuellen Bodenrichtwerten und ermöglicht den Download amtlicher Bodenrichtwertauskünfte als PDF.

Hessen

BORIS Hessen ermöglicht die gebührenfreie Online-Recherche. Die Bodenrichtwerte werden alle zwei Jahre aktualisiert.

Niedersachsen

BORIS.NI stellt sowohl Bodenrichtwertauskünfte als auch Grundstücksmarktberichte kostenfrei zur Verfügung.

Nordrhein-Westfalen

BORIS-NRW wird von den Gutachterausschüssen und dem Oberen Gutachterausschuss des bevölkerungsreichsten Bundeslandes betrieben.

Bayern

BORIS-Bayern vereint die Daten von über 40 Gutachterausschüssen, vornehmlich aus kreisfreien Städten. Der Zugang erfordert eine kostenfreie Registrierung.

Thüringen

BORIS-TH ermöglicht den registrierungsfreien Zugang zu Bodenrichtwerten und Grundstücksmerkmalen.

Weitere Bundesländer

Baden-Württemberg, Bremen, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein betreiben ebenfalls landeseigene BORIS-Portale oder sind über BORIS-D erreichbar.

Nutzung der Bodenrichtwertkarte

Die Abfrage von Bodenrichtwerten über BORIS-Portale erfolgt in standardisierten Schritten:

Auswahl des Portals: Zugriff über BORIS-D oder das jeweilige Landesportal
Adresseingabe: Eingabe von Straße, Hausnummer und Ort über die Suchfunktion
Identifikation der Bodenrichtwertzone: Das System markiert das Grundstück und weist die zugehörige Bodenrichtwertzone aus
Analyse der Zoneneigenschaften: Neben dem Quadratmeterpreis werden relevante Merkmale angezeigt:
- Art der baulichen Nutzung (Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet)
- Maß der baulichen Nutzung (Geschossflächenzahl, Grundflächenzahl)
- Erschließungszustand
- Entwicklungszustand

Grenzen der Bodenrichtwertkarte

Der Bodenrichtwert stellt einen zonalen Durchschnittswert dar. Die Karte liefert keine Informationen über:

Individuelle Grundstückseigenschaften (Zuschnitt, Topografie, Bodenbeschaffenheit)
Bestehende Belastungen (Baulasten, Grunddienstbarkeiten, Wegerechte)
Altlasten oder Bodenverunreinigungen
Aktuelle Marktsituation und Nachfrageverhältnisse
Objektspezifische wertmindernde oder wertsteigernde Faktoren

Für eine sachgerechte Verkehrswertermittlung ist ein Gutachten durch einen Sachverständigen erforderlich.

Anwendungsbereiche der Bodenrichtwertkarte

Grundsteuer

Der Bodenrichtwert ist seit der Grundsteuerreform ein zentraler Faktor bei der Berechnung des Grundsteuerwerts. Grundstückseigentümer benötigen den Bodenrichtwert für die Grundsteuererklärung.

Immobilienkauf und -verkauf

Die Bodenrichtwertkarte ermöglicht eine erste Orientierung über das Preisniveau im Rahmen von Kaufverhandlungen.

Erbschaft und Schenkung

Die Erbschaftsteuer bemisst sich am Grundstückswert. Bodenrichtwerte bilden die Grundlage für die steuerliche Bewertung gemäß Bewertungsgesetz (BewG).

Immobilienfinanzierung

Kreditinstitute berücksichtigen den Bodenwert bei der Beleihungswertermittlung. Bodenrichtwerte dienen als Plausibilisierungsgrundlage.

Hinweise zur Recherche

Historische Datenreihen

Die meisten BORIS-Portale bieten Zugriff auf historische Bodenrichtwerte mehrerer Jahrgänge. Dies ermöglicht die Analyse von Wertentwicklungen über längere Zeiträume.

Stichtagsbezogenheit

Bodenrichtwerte beziehen sich auf einen definierten Stichtag (üblicherweise 1. Januar). Die aktuelle Marktsituation kann davon abweichen.

Zonengrenzen

Grundstücke an Zonengrenzen können unterschiedlichen Bodenrichtwertzonen zugeordnet sein. Eine präzise Verortung ist erforderlich.

Einordnung als Orientierungswert

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert und ersetzt keine individuelle Grundstücksbewertung durch einen Sachverständigen.

Amtliche Bodenrichtwertauskünfte

Für rechtlich bindende Zwecke (Gerichtsverfahren, behördliche Nachweise) können schriftliche Bodenrichtwertauskünfte beim zuständigen Gutachterausschuss beantragt werden. Die Gebühren variieren regional zwischen 10 und 30 Euro.

Zusammenfassung

Die Bodenrichtwertkarte stellt ein kostenfreies, standardisiertes Informationsinstrument zur Orientierung über Grundstückswerte dar. Die Daten werden von offiziellen Gutachterausschüssen auf Basis tatsächlicher Kaufpreise ermittelt und regelmäßig aktualisiert. Für rechtsverbindliche Bewertungen ist eine individuelle Verkehrswertermittlung erforderlich.

Bodenrichtwertkarte: Online kostenlos abrufen