Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist ein normiertes Wertermittlungsverfahren zur Bewertung ertragbringender Immobilien. Es wird für die Verkehrswertermittlung vermieteter oder zur Vermietung bestimmter Objekte angewendet.

Definition

Das Ertragswertverfahren ist eines der drei anerkannten Wertermittlungsverfahren gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), neben Sachwert- und Vergleichswertverfahren. Es ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie auf Grundlage der erzielbaren Erträge.

Das Verfahren basiert auf der Überlegung, dass der Wert einer ertragbringenden Immobilie durch die kapitalisierte Summe der künftig erzielbaren Reinerträge bestimmt wird.

Anwendungsbereich

Das Ertragswertverfahren wird angewendet für:

• Mehrfamilienhäuser

• Wohn- und Geschäftshäuser

• Bürogebäude

• Einzelhandelsobjekte

• Hotels und Gastronomieimmobilien

• Logistik- und Lagerhallen

• Alle vermieteten oder zur Vermietung bestimmten Objekte

Für eigengenutzte Einfamilienhäuser ist das Verfahren nicht geeignet, da keine Mieteinnahmen erzielt werden.

Berechnungsformel

Die Grundformel des Ertragswertverfahrens lautet:

Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert

Der Bodenwert wird separat ermittelt. Der Gebäudeertragswert ergibt sich aus der Kapitalisierung der Erträge.

Erweiterte Formel:

Ertragswert = Bodenwert + (Reinertrag - Bodenwertverzinsung) × Vervielfältiger

Berechnungsablauf

Schritt 1: Ermittlung des Bodenwerts

Der Bodenwert wird aus dem Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundstücksfläche ermittelt, ggf. mit objektspezifischen Zu- oder Abschlägen.

Beispiel: 250 €/m² × 800 m² = 200.000 €

Schritt 2: Ermittlung des Rohertrags

Der Rohertrag umfasst die jährlichen Mieteinnahmen. Maßgeblich ist die marktüblich erzielbare Miete, nicht die tatsächlich vereinbarte Miete.

Beispiel: 6 Wohnungen à 80 m², 10 €/m², 12 Monate = 57.600 €

Schritt 3: Abzug der Bewirtschaftungskosten

Vom Rohertrag werden Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis abgezogen. Diese betragen typischerweise 20-30% des Rohertrags.

Beispiel: 57.600 € × 25% = 14.400 € Bewirtschaftungskosten Reinertrag: 57.600 € - 14.400 € = 43.200 €

Schritt 4: Abzug der Bodenwertverzinsung

Da der Bodenwert separat berücksichtigt wird, ist die Verzinsung des Bodenwerts vom Reinertrag abzuziehen.

Beispiel: 200.000 € × 5% Liegenschaftszinssatz = 10.000 € Gebäudereinertrag: 43.200 € - 10.000 € = 33.200 €

Schritt 5: Kapitalisierung

Der Gebäudereinertrag wird mit dem Vervielfältiger kapitalisiert. Der Vervielfältiger ergibt sich aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz.

Beispiel: Restnutzungsdauer 45 Jahre, Liegenschaftszinssatz 5% Vervielfältiger: 17,77 Gebäudeertragswert: 33.200 € × 17,77 = 590.064 €

Schritt 6: Addition von Bodenwert und Gebäudeertragswert

Ertragswert = 200.000 € + 590.064 € = 790.064 €

Der Liegenschaftszinssatz

Der Liegenschaftszinssatz stellt einen zentralen Parameter im Ertragswertverfahren dar. Bereits geringfügige Änderungen des Zinssatzes haben erhebliche Auswirkungen auf das Bewertungsergebnis.

Die Gutachterausschüsse ermitteln den Liegenschaftszinssatz aus tatsächlichen Verkaufsfällen durch Analyse der Relation zwischen Kaufpreisen und den zugehörigen Erträgen.

Typische Liegenschaftszinssätze:

• Wohnimmobilien in guter Lage: 3-4%

• Wohnimmobilien in mittlerer Lage: 4-5%

• Büroimmobilien: 5-7%

• Einzelhandelsimmobilien: 5-8%

Ein niedrigerer Liegenschaftszinssatz führt zu einem höheren Ertragswert. Dies reflektiert die Marktbeobachtung, dass in attraktiven Lagen niedrigere Renditen akzeptiert werden.

Der Vervielfältiger

Der Vervielfältiger wird durch zwei Parameter bestimmt:

1. Liegenschaftszinssatz

2. Restnutzungsdauer

Die Berechnung erfolgt mittels Rentenbarwertformel. In der Praxis werden Vervielfältigertabellen oder Berechnungsprogramme verwendet.

Grundsatz: Eine längere Restnutzungsdauer und ein niedrigerer Liegenschaftszinssatz führen zu einem höheren Vervielfältiger.

Beispielhafte Vervielfältiger:

• 5% Liegenschaftszinssatz, 30 Jahre Restnutzungsdauer: 15,37

• 5% Liegenschaftszinssatz, 50 Jahre Restnutzungsdauer: 18,26

• 3% Liegenschaftszinssatz, 50 Jahre Restnutzungsdauer: 25,73

Bewertung des Verfahrens

Vorteile:

• Ertragsorientierte Bewertung

• Transparente und nachvollziehbare Berechnung

• International anerkannte Methodik

• Geeignet für Investitionsentscheidungen

Nachteile:

• Hohe Sensitivität gegenüber dem Liegenschaftszinssatz

• Erfordernis der Schätzung marktüblicher Mieten

• Erhebliche Auswirkungen bei geringfügigen Parameteränderungen

• Keine Anwendbarkeit bei eigengenutzten Immobilien

Praktische Anwendung

Das Ertragswertverfahren findet Anwendung bei der steuerlichen Bewertung (Erbschaft- und Schenkungsteuer), der Beleihungswertermittlung durch Kreditinstitute sowie als Grundlage für Kaufpreisverhandlungen.

Der ermittelte Ertragswert stellt einen rechnerischen Wert dar, der vom tatsächlichen Marktpreis abweichen kann.

Häufige Fehlerquellen

Ansatz der tatsächlichen statt der marktüblichen Miete Maßgeblich ist die marktüblich erzielbare Miete, nicht die tatsächlich vereinbarte Miete.

Zu niedrige Bewirtschaftungskosten Ein Ansatz von lediglich 15% des Rohertrags ist in der Regel nicht marktgerecht. Bei älteren Objekten können 30% sachgerecht sein.

Fehlerhafter Liegenschaftszinssatz Der Liegenschaftszinssatz sollte von den örtlichen Gutachterausschüssen bezogen werden. Eigenständige Schätzungen führen häufig zu Fehlbewertungen.

Überschätzung der Restnutzungsdauer Die Restnutzungsdauer ist unter Berücksichtigung von Baujahr, Bauweise und Erhaltungszustand realistisch einzuschätzen.

Zusammenfassung

Das Ertragswertverfahren stellt die sachgerechte Methodik zur Bewertung ertragbringender Immobilien dar. Die korrekte Anwendung der Methodik und die sachgerechte Bestimmung der Eingabeparameter sind für ein belastbares Bewertungsergebnis essentiell.