Ertragswertverfahren nach ImmoWertV

Das Ertragswertverfahren ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gesetzlich normiert. Die Verordnung legt die verbindliche Methodik zur Bewertung ertragbringender Immobilien fest.

Rechtliche Grundlagen

Die ImmoWertV 2022 regelt das Ertragswertverfahren in den §§ 27 bis 34. Diese Vorschriften sind für öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige bindend. Gerichte und Behörden orientieren sich an diesen Vorgaben.

Die Verordnung basiert auf § 194 BauGB, der den Verkehrswert definiert. Die ImmoWertV konkretisiert die Methodik der Verkehrswertermittlung.

§ 27 ImmoWertV - Grundprinzipien

§ 27 ImmoWertV definiert die grundlegenden Prinzipien des Ertragswertverfahrens:

Marktübliche Erträge als Bewertungsgrundlage Der Ertragswert basiert auf den marktüblich erzielbaren Erträgen, nicht auf den tatsächlich vereinbarten Mieten. Liegt die tatsächliche Miete unter dem Marktniveau, ist dennoch die marktübliche Miete anzusetzen.

Berücksichtigung periodisch unterschiedlicher Erträge Absehbare Änderungen der Erträge (beispielsweise durch auslaufende Staffelmietverträge oder geplante Modernisierungen) können in der Bewertung berücksichtigt werden.

Komponenten der Berechnung Der vorläufige Ertragswert wird ermittelt aus:

• Bodenwert (§§ 40-43 ImmoWertV)

• Reinertrag (§ 31 ImmoWertV)

• Restnutzungsdauer (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV)

• Liegenschaftszinssatz (§ 33 ImmoWertV)

§ 28 ImmoWertV - Allgemeines Ertragswertverfahren

Das allgemeine Ertragswertverfahren stellt die Standardmethode dar. Die gesetzliche Berechnungsformel lautet:

Vorläufiger Ertragswert = Bodenwert + kapitalisierter Reinertrag der baulichen Anlagen

Die Berechnung erfolgt in folgenden Schritten:

1. Abzug des Bodenwertverzinsungsbetrags vom Reinertrag

2. Kapitalisierung des Ergebnisses (Gebäudereinertrag)

3. Addition des Bodenwerts

Der Liegenschaftszinssatz ist für die Bodenwertverzinsung und die Kapitalisierung identisch anzusetzen.

Die Kapitalisierungsdauer entspricht der Restnutzungsdauer des Gebäudes. Bei einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren erfolgt die Kapitalisierung über diesen Zeitraum.

Varianten des Ertragswertverfahrens

Die ImmoWertV unterscheidet drei Verfahrensvarianten:

1. Allgemeines Ertragswertverfahren (§ 28 ImmoWertV)

Bodenwert und Gebäudeertragswert werden getrennt ermittelt und anschließend zusammengeführt.

Anwendungsbereich: Vermietete Objekte mit separater Betrachtung von Bodenwert und Gebäudewert.

2. Vereinfachtes Ertragswertverfahren (§ 29 ImmoWertV)

Der gesamte Reinertrag wird ohne vorherigen Abzug der Bodenwertverzinsung kapitalisiert. Der abgezinste Bodenwert wird anschließend vom Ergebnis subtrahiert.

Anwendungsbereich: Objekte mit kurzer Restnutzungsdauer oder geringem Bodenwertanteil im Verhältnis zum Gesamtertrag.

3. Periodisches Ertragswertverfahren (§ 30 ImmoWertV)

Bei zeitlich stark schwankenden Erträgen (beispielsweise durch Staffelmieten oder befristete Verträge) werden unterschiedliche Perioden separat bewertet.

Anwendungsbereich: Komplexe Ertragssituationen mit absehbaren zeitlichen Änderungen.

Weitere relevante Bestimmungen

§ 31 ImmoWertV - Reinertrag Der Reinertrag wird aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten ermittelt. Der Rohertrag entspricht den marktüblich erzielbaren Erträgen.

§ 32 ImmoWertV - Bewirtschaftungskosten Die Bewirtschaftungskosten umfassen Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis. Nicht umlagefähige Betriebskosten werden berücksichtigt, sofern sie nicht bereits im Rohertrag enthalten sind.

§ 33 ImmoWertV - Liegenschaftszinssatz Der Liegenschaftszinssatz bezeichnet den Zinssatz, mit dem der Verkehrswert einer Immobilie marktüblich verzinst wird. Er wird durch Auswertung von Kaufpreisen und den zugehörigen Erträgen abgeleitet.

§ 34 ImmoWertV - Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Abweichungen vom Normalzustand werden durch Zu- oder Abschläge berücksichtigt. Dies umfasst Bauschäden, Altlasten, rechtliche Belastungen oder überdurchschnittlichen baulichen Zustand.

Ermessensspielraum des Gutachters

Die Verordnung definiert den methodischen Rahmen, überlässt jedoch bestimmte Parameter der gutachterlichen Ermittlung:

• Feststellung der marktüblichen Miete

• Bestimmung der objektspezifischen Bewirtschaftungskosten

• Einschätzung der Restnutzungsdauer des konkreten Gebäudes

• Bemessung von Zu- und Abschlägen für besondere Merkmale

Diese Bewertungsparameter erfordern fachliche Expertise und Marktkenntnis.

Praktische Bedeutung

Verkehrswertgutachten: Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB müssen den Vorgaben der ImmoWertV entsprechen. Gerichte und Behörden setzen die Anwendung dieser Standards voraus.

Preisverhandlungen: Die Kenntnis der Berechnungsmethodik ermöglicht die Nachvollziehbarkeit und Plausibilisierung von Wertansätzen in Verkaufsverhandlungen.

Steuerliche Bewertung: Die Finanzverwaltung wendet das Ertragswertverfahren bei der Bewertung für Erbschaft- und Schenkungsteuer an. Die Grundsätze der ImmoWertV finden hier entsprechende Anwendung.

Änderungen durch die ImmoWertV 2022

Die ImmoWertV 2022 brachte folgende wesentliche Neuerungen:

• Strukturierte Gliederung der Verfahrensvarianten

• Präzisierung der Bewirtschaftungskostenermittlung

• Erweiterte Vorgaben zur Ableitung des Liegenschaftszinssatzes

• Systematische Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Merkmale

Bei Vergleichen mit nach älterer Rechtslage erstellten Gutachten sind diese methodischen Unterschiede zu beachten.

Häufige Anwendungsfehler

Ansatz der tatsächlichen statt der marktüblichen Miete Die ImmoWertV fordert explizit die marktüblich erzielbare Miete. Objekte mit unterdurchschnittlicher Miete sind dennoch auf Basis des marktüblichen Mietwertes zu bewerten.

Pauschale Ansetzung der Bewirtschaftungskosten Die Verordnung definiert Kostenkategorien, nicht jedoch Pauschalsätze. Die Bewirtschaftungskosten sind objektspezifisch zu ermitteln.

Geschätzter Liegenschaftszinssatz Der Liegenschaftszinssatz ist aus Marktdaten abzuleiten, nicht zu schätzen. Die örtlichen Gutachterausschüsse veröffentlichen entsprechende Zinssätze.

Zusammenfassung

Die ImmoWertV definiert den verbindlichen rechtlichen Rahmen für das Ertragswertverfahren. Die Kenntnis der gesetzlichen Vorgaben ist für die sachgerechte Bewertung ertragbringender Immobilien und die Nachvollziehbarkeit von Verkehrswerten unerlässlich.