Gutachterausschuss - Die Hüter der Grundstückswerte

Wenn von Bodenrichtwerten, Liegenschaftszinssätzen oder Grundstücksmarktberichten die Rede ist, steckt immer eine Institution dahinter: der Gutachterausschuss. Wer sind diese Leute, und was machen sie eigentlich?

Was ist ein Gutachterausschuss?

Der Gutachterausschuss ist ein unabhängiges Gremium, das die Aufgabe hat, Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu schaffen. Er sammelt Kaufpreise, wertet sie aus und stellt die Ergebnisse der Öffentlichkeit zur Verfügung.

Die rechtliche Grundlage ist das Baugesetzbuch (§§ 192-199 BauGB). Dort ist festgelegt: In jedem Kreis oder jeder kreisfreien Stadt muss ein Gutachterausschuss eingerichtet werden.

Wer sitzt im Gutachterausschuss?

Der Ausschuss besteht aus ehrenamtlichen und hauptamtlichen Mitgliedern:

• Ein Vorsitzender (meist ein erfahrener Sachverständiger)

• Sachverständige aus verschiedenen Bereichen (Architekten, Ingenieure, Makler)

• Vertreter der Vermessungsverwaltung

• Teilweise Vertreter von Behörden

Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erledigt die laufende Arbeit - Datensammlung, Auswertung, Veröffentlichungen.

Welche Aufgaben hat der Gutachterausschuss?

1. Führung der Kaufpreissammlung

Jeder Notar ist verpflichtet, eine Kopie von Kaufverträgen über Grundstücke an den Gutachterausschuss zu schicken. Dort werden die Daten erfasst und anonymisiert gespeichert.

Diese Kaufpreissammlung ist die Basis für alles Weitere. Echte Marktdaten, keine Schätzungen.

2. Ermittlung der Bodenrichtwerte

Mindestens alle zwei Jahre (in vielen Bundesländern jährlich) ermittelt der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte. Grundlage sind die gesammelten Kaufpreise.

Die Bodenrichtwerte werden in Bodenrichtwertkarten veröffentlicht - kostenlos im Internet abrufbar.

3. Ableitung weiterer Daten

Aus den Kaufpreisen werden auch abgeleitet:

• Liegenschaftszinssätze (für das Ertragswertverfahren)

• Sachwertfaktoren (zur Marktanpassung im Sachwertverfahren)

• Umrechnungskoeffizienten

• Indexreihen zur Preisentwicklung

4. Erstellung des Grundstücksmarktberichts

Einmal im Jahr veröffentlicht der Gutachterausschuss den Grundstücksmarktbericht. Eine Zusammenfassung dessen, was auf dem lokalen Immobilienmarkt passiert ist.

5. Erstattung von Gutachten

Auf Antrag erstellt der Gutachterausschuss Verkehrswertgutachten. Das ist besonders interessant bei:

• Erbauseinandersetzungen

• Ehescheidungen

• Zwangsversteigerungen

• Steuerlichen Anlässen

Die Gutachten des Gutachterausschusses gelten als besonders neutral und werden von Gerichten und Behörden anerkannt.

Organisation in Deutschland

Die Organisation variiert je nach Bundesland:

Kommunale Gutachterausschüsse In den meisten Bundesländern gibt es Gutachterausschüsse auf Kreis- oder Stadtebene. Jeder Landkreis und jede kreisfreie Stadt hat einen eigenen.

Zentrale Geschäftsstellen Manchmal sind mehrere kleine Gutachterausschüsse in einer gemeinsamen Geschäftsstelle zusammengefasst.

Obere Gutachterausschüsse Auf Landesebene koordinieren Obere Gutachterausschüsse die Arbeit und erstellen landesweite Übersichten.

Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse Auf Bundesebene gibt es einen Arbeitskreis, der länderübergreifende Daten zusammenführt.

Was kostet das?

Kostenlos:

• Bodenrichtwertauskünfte (online, in den meisten Bundesländern)

• Grundstücksmarktberichte (als PDF, vielerorts)

Kostenpflichtig:

• Amtliche Bodenrichtwertauskünfte (schriftlich): ca. 10-30 Euro

• Auskünfte aus der Kaufpreissammlung: je nach Umfang

• Verkehrswertgutachten: abhängig vom Aufwand und Wert

Die Gebühren variieren regional. Am besten beim lokalen Gutachterausschuss nachfragen.

Warum ist der Gutachterausschuss wichtig?

Markttransparenz Ohne die Arbeit der Gutachterausschüsse wäre der Immobilienmarkt eine Blackbox. Keiner wüsste, was wirklich gezahlt wird.

Faire Bewertung Die Daten ermöglichen eine nachvollziehbare Wertermittlung. Gutachter haben eine objektive Grundlage.

Steuerliche Relevanz Bodenrichtwerte fließen in die Grundsteuer ein. Auch bei Erbschaft und Schenkung sind sie relevant.

Rechtsstreitigkeiten Bei Auseinandersetzungen um Immobilienwerte liefern die Daten des Gutachterausschusses eine neutrale Basis.

Wie findet man den zuständigen Gutachterausschuss?

In der Regel über die Website der Stadt oder des Landkreises. Oder über BORIS - das Bodenrichtwertinformationssystem. Dort sind die Gutachterausschüsse mit Kontaktdaten verlinkt.

Die meisten haben eigene Websites mit:

• Online-Auskunftssystemen

• Downloads (Grundstücksmarktbericht)

• Kontaktformularen für Anfragen

Unser Tipp

Nützen Sie die Angebote des Gutachterausschusses! Die Bodenrichtwerte sind kostenlos, der Grundstücksmarktbericht oft auch. Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen will, findet dort wertvolle Informationen.

Und wenn ein professionelles Gutachten nötig ist: Der Gutachterausschuss ist eine neutrale, verlässliche Adresse.