Restnutzungsdauer im Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren nach §§ 27 ff. ImmoWertV spielt die Restnutzungsdauer eine entscheidende Rolle. Sie bestimmt, über welchen Zeitraum die Erträge kapitalisiert werden - und damit den gesamten Gebäudeertragswert.

Die Verbindung zwischen Restnutzungsdauer und Ertragswert

Das Ertragswertverfahren kapitalisiert die zukünftigen Reinerträge auf den heutigen Wert. Dafür wird der jährliche Reinertrag mit einem Vervielfältiger (Kapitalisierungsfaktor) multipliziert.

Der Vervielfältiger hängt von zwei Größen ab:

Dem Liegenschaftszinssatz (§ 33 ImmoWertV)
Der Restnutzungsdauer (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV)

Je länger die Restnutzungsdauer, desto mehr Jahreserträge fließen ein, desto höher der Vervielfältiger, desto höher der Ertragswert.

Die mathematische Formel

Der Vervielfältiger berechnet sich nach § 34 ImmoWertV als Rentenbarwertfaktor (Kapitalisierungsfaktor):

Vervielfältiger (KF) = (1 - (1 + i)^(-n)) / i

Zusätzlich wird der Abzinsungsfaktor benötigt:

Abzinsungsfaktor (AF) = 1 / (1 + i)^n

Wobei:

i = Liegenschaftszinssatz
n = Restnutzungsdauer in Jahren

Das ist die Formel für eine nachschüssige Rente - vereinfacht: Was sind n Jahre lang fließende Erträge heute wert?

Beispiel: Der Einfluss der Restnutzungsdauer

Nehmen wir ein Mehrfamilienhaus mit:

Reinertrag: 50.000 Euro pro Jahr
Liegenschaftszinssatz: 5%

Bei 20 Jahren Restnutzungsdauer: Vervielfältiger: 12,46 Gebäudeertragswert: 50.000 × 12,46 = 623.000 Euro

Bei 40 Jahren Restnutzungsdauer: Vervielfältiger: 17,16 Gebäudeertragswert: 50.000 × 17,16 = 858.000 Euro

Bei 60 Jahren Restnutzungsdauer: Vervielfältiger: 18,93 Gebäudeertragswert: 50.000 × 18,93 = 946.500 Euro

Der Unterschied zwischen 20 und 40 Jahren: über 235.000 Euro!

Warum flacht die Kurve ab?

Auffällig: Von 20 auf 40 Jahre verdoppelt sich die Restnutzungsdauer, aber der Vervielfältiger steigt nur um etwa 38%. Von 40 auf 60 Jahre steigt er nur noch um rund 10%.

Das liegt am Abzinsungseffekt. Erträge, die erst in 50 oder 60 Jahren fließen, sind heute wenig wert. Der Großteil des Ertragswerts stammt aus den ersten 20-30 Jahren.

Praktisch bedeutet das: Ab einer gewissen Restnutzungsdauer hat eine weitere Verlängerung kaum noch Auswirkung auf den Ertragswert.

Vervielfältiger-Tabelle

Hier eine Übersicht typischer Vervielfältiger:

RND	3% LZ	4% LZ	5% LZ	6% LZ
10 Jahre	8,53	8,11	7,72	7,36
20 Jahre	14,88	13,59	12,46	11,47
30 Jahre	19,60	17,29	15,37	13,76
40 Jahre	23,11	19,79	17,16	15,05
50 Jahre	25,73	21,48	18,26	15,76
60 Jahre	27,68	22,62	18,93	16,16

RND = Restnutzungsdauer, LZ = Liegenschaftszinssatz

Restnutzungsdauer vs. Liegenschaftszins

Beide Parameter beeinflussen den Vervielfältiger - aber unterschiedlich stark:

Änderung der Restnutzungsdauer: Von 30 auf 40 Jahre (bei 5% LZ): Vervielfältiger steigt von 15,37 auf 17,16 (+11,6%)

Änderung des Liegenschaftszinses: Von 5% auf 4% (bei 30 Jahren RND): Vervielfältiger steigt von 15,37 auf 17,29 (+12,5%)

Der Liegenschaftszinssatz hat oft den größeren Einfluss - besonders bei längeren Restnutzungsdauern. Dies ergibt sich mathematisch aus der Formel des Kapitalisierungsfaktors nach § 34 ImmoWertV.

Verfahrensvarianten des Ertragswertverfahrens

Die ImmoWertV kennt drei Verfahrensvarianten:

Allgemeines Ertragswertverfahren (§ 28 ImmoWertV): Hier wird der Gebäudereinertrag (Reinertrag abzüglich Bodenwertverzinsungsbetrag) kapitalisiert und anschließend der (undiskontierte) Bodenwert addiert.

Vereinfachtes Ertragswertverfahren (§ 29 ImmoWertV): Hier wird der gesamte Reinertrag kapitalisiert. Zusätzlich wird der über die Restnutzungsdauer abgezinste Bodenwert addiert (nicht abgezogen).

Der Abzinsungsfaktor für den Bodenwert ist: AF = 1 / (1 + i)^n

Bei langer Restnutzungsdauer wird der abgezinste Bodenwert sehr klein. Bei kurzer Restnutzungsdauer ist er erheblich.

Periodisches Ertragswertverfahren (§ 30 ImmoWertV): Dieses Verfahren kommt zum Einsatz, wenn Reinerträge über verschiedene Perioden unterschiedlich ausfallen.

Restnutzungsdauer bei verschiedenen Objektarten

Die Restnutzungsdauer (RND) wird aus der Gesamtnutzungsdauer (GND) abgeleitet: RND = GND - Alter ± objektspezifische Anpassungen (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV).

Anlage 1 der ImmoWertV gibt normierte Gesamtnutzungsdauern vor:

Wohngebäude: 80 Jahre GND
Bürogebäude/Banken: 60 Jahre GND
Geschäftshäuser: 60 Jahre GND
Kauf-/Warenhäuser: 50 Jahre GND
Verbrauchermärkte: 30 Jahre GND
Lager-/Versandgebäude: 40 Jahre GND

Diese Werte sind bei der Ermittlung von Marktdaten durch Gutachterausschüsse maßgeblich. In der Verkehrswertermittlung können objektspezifische Anpassungen erfolgen, etwa für Modernisierungen oder besonderen Zustand.

Bei Gewerbeimmobilien ist die GND oft kürzer als bei Wohngebäuden. Das liegt an schnelleren Veränderungen der Anforderungen. Was heute ein modernes Büro ist, kann in 20 Jahren veraltet sein.

Praktische Konsequenzen

Für Verkäufer: Investieren Sie vor dem Verkauf in die Substanz. Eine nachweisbare Verlängerung der Restnutzungsdauer steigert den Ertragswert - oft mehr als die Kosten.

Für Käufer: Hinterfragen Sie die angesetzte Restnutzungsdauer kritisch. Zu optimistische Ansätze führen zu überhöhten Kaufpreisen.

Für Gutachter: Die Restnutzungsdauer muss fundiert geschätzt werden. Pauschale Ansätze reichen nicht.

Häufige Fehler

Fehler 1: Rechnerische Restnutzungsdauer ohne Anpassung übernehmen Gesamtnutzungsdauer minus Alter ist nur der Startpunkt. Modernisierungen und Zustand müssen berücksichtigt werden.

Fehler 2: Sehr lange Restnutzungsdauern ansetzen RND über 60 Jahre können je nach Objektart sachgerecht sein (z.B. Wohngebäude mit GND 80 Jahre). Allerdings fallen Wertsteigerungen oberhalb von ca. 50-60 Jahren RND wegen des Abzinsungseffekts zunehmend gering aus. Die zulässige RND richtet sich nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV und den normierten GND der Anlage 1.

Fehler 3: Restnutzungsdauer und Mietvertragslaufzeit verwechseln Die Restnutzungsdauer des Gebäudes hat nichts mit der Laufzeit der Mietverträge zu tun.

Hinweis zur Modelltreue

Bei Verwendung von Marktdaten der Gutachterausschüsse ist die Restnutzungsdauer nach dem Modell zu ermitteln, das der Datenermittlung zugrunde lag (ImmoWertA 2023, Ziffer 4.(3).1). Dies stellt sicher, dass die ermittelten Werte methodisch konsistent und vergleichbar bleiben.

Rechtlicher Kontext

Die rechtlichen Grundlagen für die Restnutzungsdauer im Ertragswertverfahren finden sich in:

ImmoWertV 2021 (in Kraft seit 1.1.2022): §§ 27-34 regeln das Ertragswertverfahren
§ 4 Abs. 3 ImmoWertV: Definition der Restnutzungsdauer
§ 34 ImmoWertV: Formeln für Kapitalisierungs- und Abzinsungsfaktoren
Anlage 1 ImmoWertV: Normierte Gesamtnutzungsdauern
ImmoWertA 2023: Allgemeine Verwaltungsvorschrift zur Anwendung

Abzugrenzen ist das Bewertungsrecht vom Steuerrecht: Für steuerliche AfA-Zwecke kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer gutachterlich nachgewiesen werden. Ein bloßer Verweis auf modellhafte RND nach ImmoWertV genügt hierfür jedoch nicht.

Unser Fazit

Die Restnutzungsdauer ist im Ertragswertverfahren ein wesentlicher Wertfaktor. Unterschiede von 10 oder 20 Jahren können Hunderttausende Euro beim Ergebnis ausmachen.

Eine fundierte Einschätzung erfordert Sachkenntnis und Objektbesichtigung. Bei wichtigen Transaktionen lohnt sich immer die Einschaltung eines erfahrenen Gutachters.