Sachverständigenhonorar - Was kostet ein Gutachten?

Eine der ersten Fragen beim Thema Immobilienbewertung: Was kostet das eigentlich? Die Antwort ist wie so oft: Es kommt drauf an. Aber ein paar Orientierungswerte lassen sich nennen.

Wovon hängt das Honorar ab?

Das Sachverständigenhonorar richtet sich nach verschiedenen Faktoren:

Aufwand der Bewertung Ein einfaches Einfamilienhaus ist schneller bewertet als ein Gewerbeobjekt mit komplexer Mieterstruktur.

Wert der Immobilie Höherer Wert bedeutet oft höheres Honorar - die Verantwortung und das Haftungsrisiko steigen.

Art des Gutachtens Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist aufwändiger als eine Kurzbeurteilung.

Qualifikation des Gutachters Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige verlangen typischerweise mehr als nicht-zertifizierte Bewerter. Auch Sachverständige mit ISO/IEC 17024-Zertifizierung gelten als qualifiziert (insbesondere für steuerliche Nachweise nach § 198 BewG anerkannt).

Regionale Unterschiede In München sind die Honorare höher als in Mecklenburg-Vorpommern.

Typische Preisspannen

Kurzgutachten / Werteinschätzung 300-800 Euro Für eine erste Orientierung, ohne umfangreiche Dokumentation.

Vollgutachten Einfamilienhaus 1.800-4.000 Euro (je nach Lage, Wert und Komplexität auch darüber) Umfassendes Verkehrswertgutachten mit allen Formalien. Als Orientierung dient die BVS-Honorarrichtlinie 2024 (unverbindliche Empfehlung).

Vollgutachten Eigentumswohnung 1.500-3.000 Euro Ähnlicher Aufwand wie Einfamilienhaus, aber meist etwas günstiger.

Mehrfamilienhaus 2.500-6.000 Euro und mehr Abhängig von Größe und Komplexität. Ertragswertverfahren erfordert mehr Aufwand.

Gewerbeimmobilien 3.000-10.000 Euro und mehr Je nach Objektgröße, Nutzungsart und Mietstruktur.

Honorar nach Verkehrswert

Manche Gutachter staffeln ihr Honorar nach dem ermittelten Verkehrswert. Die folgende Orientierung basiert auf der BVS-Honorarrichtlinie 2024 (unverbindlich):

Das sind grobe Richtwerte. Die tatsächlichen Preise variieren stark und es besteht freie Honorarvereinbarung (keine verbindliche Honorarordnung für Verkehrswertgutachten).

Honorar beim Gutachterausschuss

Die Gutachterausschüsse erstellen ebenfalls Verkehrswertgutachten - zu festen Gebührensätzen. Diese sind in Landesgebührenordnungen geregelt (z.B. VermGebO Berlin, VermWertKostO NRW, BayGaV).

Typischer Ansatz: Grundgebühr plus prozentualer Anteil vom Verkehrswert.

Die Gebühren der Gutachterausschüsse liegen - je nach Bundesland und Objektwert - teilweise im Bereich spezialisierter Privatgutachter oder darüber. Die pauschale Aussage "GAA ist günstiger" trifft nicht generell zu.

Beispiele (Stand 2025):

• Berlin: Mindestgebühr 850 €; bei 500.000 € Verkehrswert ca. 2.500 €

• NRW: bis 1 Mio. € i.d.R. 0,2 % vom Wert + 1.400 €; bei 400.000 € = 2.200 €

• Bayern (z.B. Regensburg): bei 200.000 € bereits 2.450 €

Vorteil: Neutral, amtlich anerkannt Nachteil: Oft längere Wartezeiten, weniger flexibel

Was enthält ein Vollgutachten?

Für das Honorar bekommen Sie:

• Ortstermin mit Objektbesichtigung

• Recherche (Grundbuch, Bauakten, Bodenrichtwerte nach § 196 BauGB)

• Anwendung normierter Bewertungsverfahren (ImmoWertV 2021)

• Ausführliche Dokumentation

• Fotodokumentation

• Plausibilitätsprüfung

• Schriftliches Gutachten (oft 30-50 Seiten)

• Haftung des Gutachters für schuldhaft fehlerhafte Leistung (keine Erfolgshaftung)

• Berufshaftpflichtversicherung wird empfohlen/gefordert

Wann lohnt sich welches Gutachten?

Kurzgutachten reicht für:

• Orientierung vor Kauf oder Verkauf

• Familieninterne Übertragungen

• Erste Einschätzung bei Erbschaft

• Eigene Finanzierungsentscheidung als Orientierung

Vollgutachten brauchen Sie bei:

• Gerichtlichen Auseinandersetzungen (Vergütung nach JVEG, nicht frei verhandelbar)

• Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes gegenüber dem Finanzamt (§ 198 BewG)

• Erbauseinandersetzung mit Streitpotenzial

• Zwangsversteigerung (gerichtlich bestellter Sachverständiger nach § 74a ZVG)

Hinweis zur Bankfinanzierung: Für die Kreditentscheidung ist der Beleihungswert nach BelWertV maßgeblich, nicht der Verkehrswert. Banken veranlassen die Bewertung selbst (intern oder durch bankbeauftragte Gutachter). Private Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten werden für die Beleihungswertermittlung häufig nicht akzeptiert.

Was kostet ein Gutachterausschuss-Gutachten?

Die Gebühren der Gutachterausschüsse sind je nach Bundesland landesrechtlich geregelt. Die Gebühren liegen häufig im Bereich von rund 1.500-3.000 Euro bei Wohnimmobilien mittlerer Werte.

Beispiele realer Gebührenordnungen:

• Berlin: Mindestgebühr 850 €; bei einem Verkehrswert von 500.000 € ca. 2.500 €

• NRW: bis 1 Mio. € i.d.R. 0,2 % vom Wert + 1.400 € zzgl. Zuschläge/Auslagen

  • Bei 400.000 €: 0,2 % × 400.000 + 1.400 = 2.200 €

  • Bei 200.000 €: 0,2 % × 200.000 + 1.400 = 1.800 €

• Bayern (Regensburg): bei 200.000 € bereits 2.450 €

Konkrete Gebührensätze entnehmen Sie bitte der örtlichen Gebührenordnung.

Kosten sparen - aber richtig

Angebote vergleichen Die Preisunterschiede zwischen Gutachtern sind erheblich. Drei Angebote einholen lohnt sich.

Umfang prüfen Brauchen Sie wirklich ein Vollgutachten? Manchmal reicht eine Kurzbeurteilung.

Gutachterausschuss prüfen Für manche Zwecke ist das Gutachterausschuss-Gutachten eine günstige Alternative.

Unterlagen vorbereiten Je besser Sie vorbereitet sind (Grundbuchauszug, Bauunterlagen, Energieausweis), desto weniger Recherche-Aufwand hat der Gutachter.

Was kostet ein Gutachten für das Finanzamt?

Bei Erbschaft oder Schenkung ermittelt das Finanzamt den Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Für die Steuerfestsetzung reicht meist die vom Finanzamt nach BewG vorgenommene Bewertung.

Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes: Wer einen niedrigeren gemeinen Wert (Verkehrswert) geltend machen möchte, benötigt nach § 198 BewG regelmäßig ein Verkehrswertgutachten nach wertermittlungsrechtlichen Vorschriften (§ 199 BauGB, also ImmoWertV). Anerkannt sind insbesondere:

• Gutachten der Gutachterausschüsse

• Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger

• Gutachten von Sachverständigen mit ISO/IEC 17024-Zertifizierung

Eine "private Wertermittlung nach BewG" ersetzt diesen formalen Nachweis nicht.

Honorar verhandeln?

Verhandlungsspielraum gibt es durchaus. Besonders wenn:

• Sie mehrere Objekte bewerten lassen

• Der Gutachter nicht ausgelastet ist

• Das Objekt einfach zu bewerten ist

• Sie alle Unterlagen beibringen

Aber Vorsicht: Billig ist nicht immer gut. Ein schlampiges Gutachten kann teuer werden.

Woran erkennt man seriöse Preise?

Stutzig machen sollte:

• Pauschalpreise ohne Objektkenntnis

• Extrem niedrige Angebote

• Keine Angabe von Qualifikationen

• Keine Haftpflichtversicherung

Vertrauenswürdig ist:

• Klare Preisauskunft nach Erstgespräch

• Transparente Aufschlüsselung

• Nachweis der Qualifikation

• Versicherungsnachweis auf Anfrage

Unser Fazit

Für ein seriöses Vollgutachten zahlen Sie bei einem Einfamilienhaus in der Praxis häufig zwischen 1.800 und 4.000 Euro (je nach Land, Wert, Lage und Komplexität auch darüber). Das ist gut investiertes Geld, wenn wichtige Entscheidungen anstehen.

Orientierung bieten die BVS-Honorarrichtlinie 2024 (unverbindliche Empfehlung) und die lokalen Gebührenordnungen der Gutachterausschüsse. Da es keine verbindliche Honorarordnung gibt, besteht freie Honorarvereinbarung.

Wer an der Qualität des Gutachtens spart, spart an der falschen Stelle. Ein fehlerhaftes Gutachten kann bei Kauf, Verkauf oder Erbschaft deutlich teurer werden.