Neutralitaetspflicht des Notars

Wer bezahlt den Notar? Üblicherweise der Käufer. Vertritt der Notar also die Interessen des Kaeuefers? Nein. Der Notar ist neutral. Das ist ein fundamentaler Unterschied zum Rechtsanwalt - und ein wichtiger Schutz für alle Beteiligten.

Rechtlich schulden die Notarkosten übrigens alle Urkundsbeteiligten als Gesamtschuldner (§§ 29, 30 GNotKG). Die übliche Praxis, dass der Käufer zahlt, ist eine im Kaufvertrag vereinbarte Regelung, die primär im Innenverhältnis wirkt.

Was bedeutet Neutralitaet?

Die Neutralitaetspflicht ist im deutschen Notarrecht verankert. Paragraph 14 der Bundesnotarordnung sagt klar: Notare sind nicht Vertreter einer Partei, sondern unparteiische Betreuer aller Beteiligten.

Das heisst: Der Notar darf keine Seite bevorzugen. Er muss beide Parteien gleichermassen beraten und aufklären. Sein Ziel ist nicht, dass eine Seite gewinnt, sondern dass ein rechtssicherer und fairer Vertrag zustande kommt.

Diese Neutralitaet unterscheidet den Notar grundlegend vom Rechtsanwalt. Ein Anwalt vertritt die Interessen seines Mandanten - und nur dessen. Der Notar hingegen steht zwischen den Parteien, als neutrale Instanz.

Warum ist das wichtig?

Bei einem Immobilienkauf treffen oft ungleiche Parteien aufeinander.

Da ist der Verkäufer, der vielleicht schon mehrere Immobilien verkauft hat und die Ablaeufe kennt. Und da ist der Käufer, für den es die erste große Immobilienaktion ist.

Oder umgekehrt: Ein Erbe, der ein Haus verkaufen muss, aber keine Ahnung hat. Und ein erfahrener Investor, der genau weiss, welche Klauseln ihm nuetzen.

Ohne Neutralitaetspflicht könnte der Notar die unerfahrene Seite ausnutzen. Mit Neutralitaetspflicht muss er sie auf das gleiche Informationsniveau bringen.

Wie zeigt sich die Neutralitaet praktisch?

Der Notar erklärt beiden Seiten die Vertragsklauseln. Nicht nur dem, der fragt, sondern beiden.

Er weist auf Risiken hin - auch wenn die Gegenseite davon profitieren würde. Wenn ein Gewaehrleistungsausschluss für den Käufer nachteilig ist, muss der Notar das erklären. Auch wenn der Verkäufer das nicht hören will.

Er formuliert ausgewogen. Der Vertragsentwurf darf nicht einseitig zu Gunsten einer Partei sein.

Er beantwortet Fragen von beiden Seiten. Wenn der Käufer etwas wissen will, erklärt er es. Wenn der Verkäufer etwas wissen will, auch.

Er darf nicht heimlich mit einer Seite kungeln. Keine Absprachen hinter dem Rücken der anderen Partei.

Grenzen der Neutralitaet

Die Neutralitaetspflicht bedeutet nicht, dass der Notar keine Empfehlungen geben darf. Er kann durchaus sagen, welche Regelungen üblich sind oder welche Formulierungen sinnvoll wären.

Aber er darf nicht für eine Seite verhandeln. Er kann nicht sagen: Mein Mandant will aber... - denn er hat keinen Mandanten. Er hat zwei Beteiligte.

Und er kann nicht beurteilen, ob der Kaufpreis angemessen ist. Das ist keine Rechtsfrage, sondern eine wirtschaftliche Entscheidung. Da muss jeder selbst wissen, was er tut. Der BGH hat klargestellt: Es gibt keine Pflicht des Notars, Wertgutachten oder Preisangemessenheit zu prüfen.

Die 2-Wochen-Regel

Bei Verbraucherverträgen soll der Notar den Vertragsentwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Das gibt den Beteiligten Zeit, den Vertrag in Ruhe zu lesen und sich gegebenenfalls beraten zu lassen.

Abweichungen von dieser Frist sind möglich, müssen aber begründet werden. Diese Regelung dient dem Verbraucherschutz und verhindert Überrumpelungen.

Was wenn eine Seite einen Anwalt hat?

Es kommt vor, dass eine Partei einen Rechtsanwalt zum Notartermin mitbringt. Das ist erlaubt und manchmal sinnvoll.

Der Anwalt vertritt dann die Interessen seines Mandanten. Er achtet darauf, dass der Vertrag für seine Seite guenstig ist. Er stellt kritische Fragen, fordert Änderungen.

Der Notar bleibt trotzdem neutral. Er wird nicht zum Verbuendeten der anderen Seite, nur weil eine Partei anwaltlich vertreten ist.

Die Konstellation kann aber dazu führen, dass sich die unvertretene Seite unterlegen fuehlt. In dem Fall kann auch sie sich anwaltlich beraten lassen - vor dem Termin, nicht erst dabei.

Wenn die Neutralitaet verletzt wird

Verstoesse gegen die Neutralitaetspflicht haben Konsequenzen.

Der Notar kann disziplinarisch belangt werden. Bei Verstößen drohen Verweis, Geldbuße oder im schlimmsten Fall die Entfernung aus dem Amt (§ 97 BNotO). Verweis und Geldbuße kann die Aufsichtsbehörde per Disziplinarverfügung verhängen (§ 98 BNotO). In schwerwiegenderen Fällen entscheiden Disziplinargerichte bei den Oberlandesgerichten oder beim BGH (§§ 99 ff. BNotO).

Der BGH hat beispielsweise eine Geldbuße verhängt, weil ein Notar wiederholt Beurkundungen in den Räumen einer Partei vorgenommen hatte - das erweckte den Anschein der Parteilichkeit.

Der Geschaedigte kann Schadensersatz fordern. Wenn durch die Pflichtverletzung ein Schaden entstanden ist, haftet der Notar (§ 19 BNotO).

Notare sind berufshaftpflichtversichert (§ 19a BNotO). Das stellt sicher, dass Schäden auch reguliert werden können.

In der Praxis sind solche Fälle selten. Die meisten Notare nehmen ihre Neutralitaetspflicht ernst. Aber es gibt sie.

Wie Sie die Neutralitaet nutzen können

Als Käufer oder Verkäufer können Sie die Neutralitaet des Notars aktiv nutzen.

Stellen Sie Fragen. Der Notar muss antworten - auch wenn die Frage der anderen Seite unangenehm ist.

Bitten Sie um Erklärungen. Wenn Sie eine Klausel nicht verstehen, hat der Notar sie zu erklären.

Äußern Sie Bedenken. Wenn Ihnen etwas komisch vorkommt, sprechen Sie es an. Der Notar muss darauf eingehen.

Verlangen Sie Alternativen. Wenn eine Regelung Ihnen nicht passt, fragen Sie, ob es andere Moeglichkeiten gibt.

Neutralitaet vs. Beratung

Manchmal gibt es ein Missverstaendnis: Neutralitaet bedeutet nicht, dass der Notar nichts sagen darf.

Im Gegenteil: Er muss beraten. Er muss aufklären. Er muss auf Risiken hinweisen.

Aber er beratet beide Seiten gleichermassen. Seine Hinweise dienen nicht dazu, einer Partei zu nuetzen, sondern dazu, einen ausgewogenen Vertrag zu ermoeglichen.

Wenn Sie eine einseitige Beratung wollen - jemanden, der nur Ihre Interessen vertritt - brauchen Sie einen Anwalt. Der Notar ist dafür der falsche Ansprechpartner.

Vertrauen in die Institution

Die Neutralitaetspflicht ist einer der Gruende, warum das Notarsystem in Deutschland gut funktioniert.

Beide Seiten können darauf vertrauen, dass der Notar fair ist. Das schafft eine Basis für den Vertragsabschluss. Niemand muss Angst haben, über den Tisch gezogen zu werden.

Das ist auch der Grund, warum der Gesetzgeber die notarielle Beurkundung bei Immobiliengeschaeften vorschreibt (§ 311b BGB). Der Notar als neutrale Instanz schützt vor Übervorteilung. Ohne notarielle Beurkundung ist ein Grundstückskaufvertrag nichtig - allerdings kann dies unter bestimmten Umständen durch Auflassung und Eintragung geheilt werden.

Geldwäscheprävention und Transparenzpflichten

Notare haben auch wichtige Aufgaben im Bereich der Geldwäscheprävention. Seit dem 1. April 2023 gilt ein Barzahlungsverbot für Immobilientransaktionen (§ 16a GwG). Zahlungen müssen nachvollziehbar über Konten erfolgen.

Bei Beteiligung ausländischer Rechtseinheiten besteht ein Beurkundungsverbot, bis die Transparenzregister-Mitteilung erfüllt ist (§ 10 Abs. 9 S. 4 GwG i.V.m. § 20 GwG). Seit dem 17. Februar 2025 gelten zudem neue Meldepflichten bei Immobilientransaktionen nach der GwGMeldV-Immobilien.

Diese Regelungen dienen dem Schutz vor Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung. Der Notar muss die Identität der Beteiligten prüfen und bei Verdachtsfällen Meldung erstatten.

Fazit

Die Neutralitaetspflicht macht den Notar zu etwas Besonderem. Er ist kein Parteivertreter, sondern unparteiischer Betreuer aller Beteiligten.

Das schützt die schwaechere Seite vor Benachteiligung. Es sorgt für ausgewogene Vertraege. Und es schafft Vertrauen in den gesamten Kaufprozess.

Nutzen Sie diese Neutralitaet. Stellen Sie Fragen, fordern Sie Erklärungen, äußern Sie Bedenken. Der Notar ist da, um beiden Seiten zu helfen - nehmen Sie diese Hilfe an.