Notaranderkonto

Bei einem Immobilienkauf geht viel Geld über den Tisch. Hunderttausende Euro wechseln den Besitzer. Da stellt sich die Frage: Wie stellt man sicher, dass beide Seiten bekommen, was ihnen zusteht?

Eine Möglichkeit ist das Notaranderkonto. Es schaltet den Notar als neutrale Instanz zwischen Käufer und Verkäufer.

Was ist ein Notaranderkonto?

Ein Notaranderkonto - auch Anderkonto genannt - ist ein Treuhandkonto, das der Notar für die Kaufpreisabwicklung einrichtet.

Der Ablauf ist einfach: Der Käufer zahlt den Kaufpreis nicht direkt an den Verkäufer, sondern auf dieses Konto. Der Notar verwahrt das Geld. Die Auszahlung erfolgt, sobald die im Vertrag und in der Verwahrungsanweisung festgelegten Voraussetzungen erfüllt sind - typischerweise nach Eintragung der Auflassungsvormerkung, Sicherstellung der Lastenfreistellung und Verzicht auf Vorkaufsrechte.

Wichtig: Die Auszahlung erfolgt üblicherweise vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die Umschreibung selbst setzt die Kaufpreiszahlung und die Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG voraus.

So ist sichergestellt: Der Käufer gibt sein Geld nicht aus der Hand, bevor die wesentlichen Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung erfüllt sind. Und der Verkäufer weiss, dass das Geld da ist.

Wann wird ein Notaranderkonto genutzt?

Ein Notaranderkonto ist heute nicht mehr der Standard. Früher war es üblich, mittlerweile ist die Direktzahlung verbreiteter. Der BGH hat klargestellt: Die Verwahrung durch den Notar ist nur in Ausnahmefällen vorgesehen.

Der Notar darf ein Anderkonto nur einrichten, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse vorliegt. Die gesetzliche Grundlage bilden §§ 57 ff. Beurkundungsgesetz (BeurkG). Nach § 57 Abs. 2 Nr. 1 BeurkG ist eine schriftliche Verwahrungsanweisung erforderlich. Bargeld darf der Notar zur Verwahrung nicht entgegennehmen (§ 57 Abs. 1 BeurkG).

Ein berechtigtes Sicherungsinteresse liegt etwa vor:

Wenn der Kaufpreis aus mehreren Quellen kommt. Etwa von verschiedenen Banken oder von Bank plus Eigenkapital. Dann werden die Zahlungsstroeme kompliziert.

Wenn mehrere Gläubiger des Verkaeuefers abgeloest werden müssen. Wenn im Grundbuch verschiedene Grundschulden eingetragen sind, die aus dem Kaufpreis bezahlt werden.

Wenn die Immobilie vor Eigentumsumschreibung übergeben werden soll. Dann trägt der Käufer das Risiko, ohne Eigentümer zu sein. Das Anderkonto schützt ihn.

Bei besonders hohen Kaufpreisen oder komplexen Verhältnissen. Wenn einfach viel auf dem Spiel steht.

Der Ablauf mit Notaranderkonto

Der typische Ablauf sieht so aus:

Nach der Beurkundung erhaelt der Käufer die Kontoverbindung des Anderkontos (§ 58 BeurkG - Fremdgelder sind unverzüglich einem Notaranderkonto bei einem inländischen Kreditinstitut zuzuführen). Er zahlt den Kaufpreis dorthin. Das Geld liegt jetzt beim Notar.

Der Notar wickelt die üblichen Schritte ab: Auflassungsvormerkung, Genehmigungen einholen, Vorkaufsrechtsverzichte einholen, Lastenfreistellung sicherstellen.

Sobald die vertraglich vereinbarten Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind, zahlt der Notar aus. In der Regel sind das: Vormerkung eingetragen, Lastenfreistellung gesichert, Vorkaufsrechtsverzichte vorlegend. Die Auszahlung erfolgt typischerweise vor der Eigentumsumschreibung. Erst an die Gläubiger des Verkaeuefers, wenn Grundschulden abzulösen sind. Den Rest an den Verkäufer.

Die Eigentumsumschreibung selbst erfolgt erst nach Kaufpreiszahlung und Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung (§ 22 GrEStG).

Die Auszahlung erfolgt streng nach den im Kaufvertrag und der Verwahrungsanweisung festgelegten Regeln. Der Notar darf nicht eigenmaechtlig entscheiden.

Vorteile des Notaranderkontos

Die Sicherheit ist der große Vorteil:

Der Käufer ist geschützt, weil er sein Geld nicht verliert, selbst wenn der Verkäufer insolvent geht. Das Geld auf dem Anderkonto gehört nicht zur Insolvenzmasse des Verkaeuefers. Einzahlungen auf Anderkonten sind dem Notar als Kontoinhaber rechtlich zugeordnet, gehören aber wirtschaftlich den Beteiligten.

Wichtig: Der Auszahlungsanspruch des Verkäufers gegen den Notar ist allerdings pfändbar. Das Anderkonto bietet keinen generellen Pfändungsschutz.

Der Verkäufer ist geschützt, weil das Geld nachweislich vorhanden ist. Er muss nicht auf Zusagen vertrauen.

Bei komplexen Konstellationen schafft das Anderkonto Übersicht. Wer bekommt was, in welcher Reihenfolge? Der Notar koordiniert.

Bei einer Rückabwicklung - falls der Kauf doch platzt - ist alles einfacher. Das Geld ist noch da, der Notar zahlt es zurück.

Nachteile und Kosten

Das Notaranderkonto ist nicht umsonst. Die Notargebuehren für die Treuhandabwicklung kommen zu den normalen Beurkundungskosten dazu.

Die Gebuehr richtet sich nach dem Kaufpreis. Pro Auszahlung fällt eine 1,0-Verwahrungsgebühr nach Nr. 25300 KV GNotKG an. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro bedeutet das 635 Euro pro Auszahlung (plus Umsatzsteuer). Mehrere Auszahlungen (zum Beispiel erst an Gläubigerbanken, dann an den Verkäufer) erhöhen die Kosten entsprechend.

Außerdem kann die Abwicklung länger dauern. Der Notar zahlt erst aus, wenn wirklich alles erledigt ist. Verzögerungen entstehen typischerweise bei der Beschaffung von Löschungsunterlagen, Vorkaufsrechtsverzichten oder der Unbedenklichkeitsbescheinigung. Das kann Monate dauern.

In der Vergangenheit waren auch Verwahrungsentgelte der Banken ein Thema, die den Verwahrvorgang verteuern konnten.

Und: Ein Anderkonto ist nicht immer möglich. Ohne berechtigtes Sicherungsinteresse darf der Notar keins einrichten.

Die Alternative: Direktzahlung

Heute ist die Direktzahlung häufiger. Der Käufer überweist direkt an den Verkäufer oder an dessen Gläubiger.

Der Ablauf: Der Notar prüft, ob alle Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung erfüllt sind. Dann schickt er die Fälligkeitsmitteilung. Der Käufer zahlt direkt.

Das ist schneller und guenstiger. Aber es setzt Vertrauen voraus. Und es funktioniert nur, wenn die Verhältnisse überschaubar sind.

Bei einer einzelnen Bankfinanzierung und einem Gläubiger auf Verkäuferseite geht Direktzahlung problemlos. Bei komplexeren Strukturen wird es schwierig.

Wer entscheidet über das Verfahren?

Grundsätzlich können Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag vereinbaren, wie gezahlt wird. Aber der Notar hat ein Mitspracherecht.

Er muss ein berechtigtes Sicherungsinteresse feststellen, um ein Anderkonto zu eröffnen. Einfach nur mehr Sicherheit zu wollen, reicht nicht.

In der Praxis schlaegt der Notar vor, was sinnvoll ist. Er kennt die Verhältnisse und kann einschätzen, welches Verfahren passt.

Das Treuhandkonto bei Bauträgern

Eine Sonderform ist das Treuhandkonto beim Bauträgergeschäft. Hier zahlt der Käufer in Raten nach Baufortschritt.

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) regelt, wann welche Rate fällig wird. § 3 Abs. 2 MaBV nennt maximal sieben Raten mit festgelegten Prozentsätzen (zum Beispiel 30 Prozent nach Rohbaufertigstellung, 28 Prozent nach Dacheindeckung, und so weiter). § 3 Abs. 1 MaBV verlangt als Grundvoraussetzungen unter anderem die Eintragung der Vormerkung und eine Freistellungserklärung.

Wichtig: Ein Notar als Treuhänder ist nicht zwingend vorgeschrieben. Der Notar überwacht auch nicht generell den Baufortschritt. Der Nachweis des Baufortschritts erfolgt regelmäßig technisch, etwa durch einen Architekten oder Sachverständigen. Die Fälligkeit der einzelnen Raten richtet sich nach dem tatsächlich erreichten Bautenstand.

Das schützt den Käufer vor einer Bauträgerinsolvenz. Er zahlt nicht alles im Voraus, sondern nur für das, was schon gebaut ist.

Haftung des Notars

Der Notar haftet für ordnungsgemäße Verwaltung des Treuhandkontos. Wenn er Geld falsch auszahlt oder die Verwahrungspflichten verletzt, muss er Schadensersatz leisten.

Das macht das Notaranderkonto so sicher. Es ist nicht irgendein Konto, sondern eines, das unter strenger Aufsicht steht.

Notare sind außerdem berufshaftpflichtversichert (§ 19a BNotO). Selbst wenn etwas schiefgeht, ist der Schaden gedeckt.

Übrigens: Ein Verstoß gegen § 57 Abs. 2 Nr. 1 BeurkG (fehlendes Sicherungsinteresse) macht die zivilrechtliche Verwahrungsvereinbarung nicht automatisch unwirksam. Der BGH hat 2023 klargestellt, dass der Auskehranspruch auch in solchen Fällen gepfändet werden kann.

Praktische Tipps

Wenn Sie vor der Entscheidung stehen:

Fragen Sie den Notar, was er empfiehlt. Er kennt die typischen Fälle und kann einschätzen, ob ein Anderkonto sinnvoll ist.

Bedenken Sie die Kosten. Bei einfachen Verhältnissen ist Direktzahlung meist die bessere Wahl. Bei einem Anderkonto: Halten Sie die Zahl der Auszahlungen möglichst gering, da jede Auszahlung eine separate Gebühr auslöst.

Aber bei Unsicherheiten: Lieber auf Nummer sicher. Die Mehrkosten für ein Anderkonto sind überschaubar im Vergleich zum Risiko.

Prüfen Sie die Vertragsklauseln und die Verwahrungsanweisung genau. Wann wird ausgezahlt? Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein? Die Verwahrungsanweisung muss schriftlich erfolgen und Anweisenden, Empfangsberechtigten, Bedingungen und Auszahlungsvoraussetzungen bestimmen. Je klarer, desto besser.

Fazit

Das Notaranderkonto ist ein Instrument für zusätzliche Sicherheit bei der Kaufpreisabwicklung. Es schaltet den Notar als neutralen Treuhander ein.

Sinnvoll ist es bei komplexen Finanzierungen, mehreren Gläubigerbanken oder vorzeitiger Übergabe. Bei einfachen Verhältnissen ist Direktzahlung ausreichend.

Die Entscheidung hängt vom Einzelfall ab. Sprechen Sie mit Ihrem Notar darüber - er kann am besten einschätzen, was für Ihre Situation passt.