Notarieller Kaufpreis

Der Kaufpreis im notariellen Vertrag ist nicht einfach irgendeine Zahl. Er ist die rechtlich verbindliche Grundlage für alles Weitere: Steuern, Finanzierung, Abrechnung. Deshalb muss er stimmen.

Was ist der notarielle Kaufpreis?

Der notarielle Kaufpreis ist der Betrag, der im beurkundeten Kaufvertrag steht. Er ist der offizielle Preis der Transaktion.

Auf Basis dieses Preises berechnet das Finanzamt die Grunderwerbsteuer. Die Bank stuetzt ihre Finanzierung darauf. Das Grundbuchamt erhebt seine Gebuehren danach.

Der notarielle Kaufpreis muss dem tatsächlich vereinbarten Preis entsprechen. Abweichungen sind illegal.

Was gehört zum Kaufpreis?

Der Kaufpreis umfasst grundsätzlich alles, was der Käufer für die Immobilie zahlt:

Den reinen Grundstücks- bzw. Gebäudewert.

Mitverkaufte Einbauten, die fest mit dem Gebäude verbunden sind.

Übernahme von Verbindlichkeiten des Verkaeuefers, soweit vereinbart.

Nicht zum Kaufpreis gehören:

Bewegliche Sachen wie Moebel, Einbaukueche, Markisen - wenn sie separat ausgewiesen sind.

Der Anteil an der Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen - in manchen Bundesländern.

Inventar separat ausweisen

Es ist üblich und legal, bewegliche Sachen separat auszuweisen.

Beispiel: Der Kaufpreis betraegt 350.000 Euro. Zusätzlich übernimmt der Käufer die Einbaukueche für 10.000 Euro.

Auf die 350.000 Euro fällt Grunderwerbsteuer an. Auf die 10.000 Euro nicht, weil es bewegliche Sachen sind.

Aber Vorsicht: Der Wert muss realistisch sein. 50.000 Euro für eine Einbaukueche glaubt kein Finanzamt. Bei offensichtlicher Überbewertung wird der volle Betrag besteuert.

Die Konsequenzen eines falschen Kaufpreises

Wer im Vertrag einen falschen Preis angibt, begeht Steuerhinterziehung und möglicherweise Betrug.

Zu niedriger Preis: Das Finanzamt wird betrogen, die Grunderwerbsteuer ist zu niedrig.

Zu hoher Preis: Die Bank wird getaeuscht, sie finanziert mehr als den echten Wert.

Beides ist strafbar. Und beide Seiten - Käufer und Verkäufer - machen sich schuldig.

Der Notar und der Kaufpreis

Der Notar beurkundet, was die Parteien erklären. Er prüft nicht, ob der Preis marktgerecht ist.

Aber: Er muss nachfragen, wenn etwas offensichtlich nicht stimmt. Ein Haus für 10.000 Euro würde Fragen aufwerfen.

An einer Manipulation darf der Notar nicht mitwirken. Er würde seine Zulassung riskieren.

Der Kaufpreis und die Finanzierung

Die Bank beleiht einen Prozentsatz des Kaufpreises. Typisch sind 60 bis 80 Prozent Beleihung.

Wenn der Kaufpreis stimmt, passt das. Wenn er zu hoch angegeben ist, finanziert die Bank mehr als die Immobilie wert ist. Das ist Kreditbetrug.

Die Bank prüft daher den Wert. Sie laesst die Immobilie schaetzen. Wenn Kaufpreis und Schaetzwert stark abweichen, wird sie misstrauisch.

Der Kaufpreis und die Steuer

Die Grunderwerbsteuer berechnet sich nach dem notariellen Kaufpreis. Je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent.

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das 14.000 bis 26.000 Euro Steuer.

Das Finanzamt prüft, ob der Preis plausibel ist. Liegt er deutlich unter dem Bodenrichtwert, kann es den Verkehrswert schaetzen lassen und darauf besteuern.

Was wenn der Preis nachtraeglich korrigiert werden muss?

Manchmal stellt sich heraus, dass der Preis falsch war. Etwa weil eine Flaeche falsch vermessen war.

Dann kann eine Berichtigung nötig werden. Das muss notariell beurkundet werden.

Die Grunderwerbsteuer wird dann angepasst - nach oben oder nach unten.

Praktische Hinweise

Geben Sie den echten Preis an. Manipulation lohnt sich nicht. Die Risiken überwiegen den Nutzen bei Weitem.

Weisen Sie Inventar sauber aus. Aber nur zu realistischen Werten.

Dokumentieren Sie, was im Preis enthalten ist. Im Vertrag sollte klar stehen, was mitverkauft wird.

Bei Unklarheiten: Fragen Sie den Notar. Er kann erklären, was in den Kaufpreis gehört und was nicht.

Fazit

Der notarielle Kaufpreis ist die offizielle Grundlage für Steuern und Finanzierung. Er muss der Wahrheit entsprechen.

Manipulation ist illegal und riskant. Die Ersparnis steht in keinem Verhältnis zu den Konsequenzen.

Bewegliche Sachen separat auszuweisen ist legal und kann Steuern sparen. Aber nur in realistischem Umfang.