Notarvertrag

Beim Immobilienkauf reden alle vom Notarvertrag. Gemeint ist der notariell beurkundete Kaufvertrag. Ohne dieses Dokument geht nichts - das schreibt das Gesetz vor.

Was ist ein Notarvertrag?

Der Notarvertrag ist der Kaufvertrag über eine Immobilie, der vom Notar beurkundet wurde.

Beurkundung bedeutet: Der Notar hat den Vertrag verfasst, vorgelesen, erklärt und mit seinem Siegel versehen. Er bezeugt, dass die Parteien den Vertrag in seiner Gegenwart unterschrieben haben.

Diese Form ist bei Immobilien zwingend. Ein einfacher schriftlicher Vertrag reicht nicht - er wäre unwirksam.

Warum ist die Beurkundung vorgeschrieben?

Das Gesetz will beide Seiten schützen. Paragraph 311b BGB schreibt die notarielle Form vor.

Der Grund: Ein Immobilienkauf ist eine weitreichende Entscheidung. Oft geht es um Lebensersparnisse. Da soll niemand überhastet unterschreiben oder übervorteilt werden.

Der Notar sorgt für:

Aufklärung. Er erklärt beiden Parteien, was sie unterschreiben.

Beratung. Er weist auf Risiken hin und beantwortet Fragen.

Neutralitaet. Er vertritt keine Seite, sondern achtet auf Ausgewogenheit.

Rechtssicherheit. Er stellt sicher, dass der Vertrag wirksam ist.

Was unterscheidet den Notarvertrag vom einfachen Vertrag?

Ein einfacher schriftlicher Vertrag entsteht, wenn zwei Parteien ein Dokument unterschreiben. Er ist bei vielen Geschaeften ausreichend.

Der Notarvertrag geht weiter:

Die Identitaet wird geprüft. Der Notar stellt fest, wer unterschreibt.

Der Wille wird erkundet. Der Notar fragt nach, ob die Parteien wissen, was sie tun.

Der Inhalt wird erklärt. Der Notar liest vor und erlaeutert.

Die Unterschrift wird bezeugt. Der Notar bestaetigt, dass in seiner Gegenwart unterschrieben wurde.

Das Dokument wird verwahrt. Der Notar behaelt das Original, die Parteien bekommen Ausfertigungen.

Der Inhalt des Notarvertrags

Ein typischer Immobilienkaufvertrag enthält:

Die Bezeichnung der Parteien. Käufer und Verkäufer mit allen Daten.

Die Bezeichnung des Kaufobjekts. Grundbuchblatt, Flurstueck, Groesse.

Den Kaufpreis und die Zahlungsmodalitaeten.

Den Termin für Besitzübergang und Lastenwechsel.

Die Auflassung - die Einigung über den Eigentumsübergang.

Regelungen zu Gewaehrleistung und Haftung.

Regelungen zu Lasten und Belastungen.

Vollmachten, etwa zur Grundschuldbestellung.

Der Ablauf

Vor dem Termin: Der Notar erstellt den Vertragsentwurf. Die Parteien prüfen ihn.

Am Termin: Der Notar liest den gesamten Vertrag vor. Er erklärt die Klauseln. Die Parteien können Fragen stellen.

Nach der Erklärung: Beide Seiten unterschreiben. Der Notar setzt sein Siegel.

Nach dem Termin: Der Notar wickelt ab. Er beantragt Auflassungsvormerkung, holt Genehmigungen ein, überwacht die Zahlung.

Was kostet der Notarvertrag?

Die Notarkosten sind gesetzlich geregelt. Sie richten sich nach dem Kaufpreis.

Als Faustregel: Etwa ein Prozent des Kaufpreises für die Beurkundung. Dazu kommen weitere Gebuehren für Vollzug und Betreuung.

Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das rund 3.000 bis 4.000 Euro für den Notar.

Diese Kosten traegt in der Regel der Käufer.

Änderungen am Notarvertrag

Was wenn sich nach der Beurkundung etwas ändern soll?

Änderungen am Notarvertrag müssen ebenfalls notariell beurkundet werden. Ein einfacher Nachtrag reicht nicht.

Das bedeutet: Nochmal zum Notar, nochmal Gebuehren.

Deshalb: Vor der Beurkundung alles klären. Änderungen danach sind teuer und umstaendlich.

Was wenn der Vertrag fehlerhaft ist?

Formfehler können zur Unwirksamkeit führen. Etwa wenn der Notar nicht ordnungsgemäß beurkundet hat.

Aber: Die sogenannte Heilung. Wenn die Auflassung erfolgt und der Käufer im Grundbuch eingetragen ist, wird ein Formfehler geheilt. Der Vertrag wird rueckwirkend wirksam.

Inhaltliche Fehler sind schwieriger. Falsche Angaben, vergessene Klauseln - das kann Probleme machen. Deshalb ist die gruendliche Prüfung vor der Beurkundung so wichtig.

Aufbewahrung des Notarvertrags

Der Notar behaelt das Original des Vertrags. Es wird Teil seiner Urkundensammlung und muss jahrzehntelang aufbewahrt werden.

Die Parteien bekommen Ausfertigungen. Das sind beglaubigte Kopien mit gleichem Beweiswert wie das Original.

Bewahren Sie Ihre Ausfertigung sorgfaeltig auf. Sie brauchen sie für Behörden, Bank, Versicherung - und bei einem späteren Verkauf.

Fazit

Der Notarvertrag ist die einzige rechtswirksame Form für Immobilienkaufvertraege in Deutschland. Ohne notarielle Beurkundung ist der Kauf unwirksam.

Die Form dient dem Schutz beider Seiten. Der Notar klärt auf, beraet und stellt Rechtssicherheit her.

Nutzen Sie die Moeglichkeit, den Entwurf vorher zu prüfen. Stellen Sie Fragen beim Termin. Der Notar ist dafür da.