Übergabetermin beim Immobilienkauf

Der Notarvertrag ist unterschrieben, der Kaufpreis bezahlt. Jetzt folgt der Moment, auf den Sie gewartet haben: Die Schlüssel wechseln den Besitzer. Aber dieser Moment verdient mehr Aufmerksamkeit, als die meisten ihm geben.

Wann findet die Übergabe statt?

Der Übergabetermin ist im notariellen Kaufvertrag geregelt. Typisch ist die Formulierung: Besitz sowie Nutzen und Lasten gehen mit vollständiger Kaufpreiszahlung über.

Das kann einige Wochen nach der Beurkundung sein. Der Notar meldet, wann die Zahlung fällig ist. Nach Zahlungseingang erfolgt die Übergabe zeitnah.

Wichtig: In notariellen Kaufvertraegen ist regelmäßig vereinbart, dass die Schlüsselübergabe erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgt. Das ist die Standard-Vertragsklausel zum Schutz des Verkaeuefers. Vorzeitige Übergaben sind rechtlich möglich, bergen aber Risiken und sollten nur mit vertraglicher Absicherung erfolgen.

Was bedeutet die Übergabe rechtlich?

Mit der Übergabe geht der Besitz über (Paragraph 854 BGB). Der Käufer darf ab sofort in die Immobilie. Der Verkäufer hat keinen Zutritt mehr.

Aber Achtung: Besitz ist nicht Eigentum. Eigentümer werden Sie erst mit Eintragung im Grundbuch (Paragrafen 873, 925 BGB - Auflassung und Eintragung). Das kann noch Wochen dauern.

Mit dem vertraglich vereinbarten Besitz-, Nutzen- und Lastenwechsel gehen nach Paragraph 446 BGB die Gefahr des zufälligen Untergangs sowie Nutzungen und Lasten auf den Käufer über. Das liegt häufig vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Ab jetzt sind Sie für die Immobilie verantwortlich - für Pflege, Instandhaltung und eventuelle Schäden.

Die Wohngebäudeversicherung des Verkaeuefers bleibt zunächst bestehen. Bei vermieteten Objekten treten Sie erst mit Eigentumsübergang in die Mietverhältnisse ein (Paragraph 566 BGB).

Das Übergabeprotokoll

Ein Protokoll ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Aber es ist dringend zu empfehlen.

Das Protokoll dokumentiert den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe. Es listet auf, was übergeben wurde und in welchem Zustand.

Spätere Streitigkeiten lassen sich damit klären: Wann ist der Schaden entstanden? Was war vereinbart? Wer ist verantwortlich?

Ohne Protokoll steht Aussage gegen Aussage. Mit Protokoll haben Sie einen Beleg.

Was gehört ins Protokoll?

Ein gutes Übergabeprotokoll enthält:

Die Personalien von Käufer und Verkäufer.

Datum und Uhrzeit der Übergabe.

Die Adresse der Immobilie.

Eine Liste aller übergebenen Schlüssel - Haustuer, Wohnungstuer, Keller, Garage, Briefkasten. Mit Anzahl und Typ.

Alle Zaehlerstaende: Strom, Gas, Wasser, Heizung. Das ist wichtig für die Abrechnung mit den Versorgern.

Den Zustand jedes Raums. Sind Mängel vorhanden? Welche genau? Wo?

Was in der Wohnung verbleibt: Einbaukueche, Markisen, Lampen? Was genau?

Unterschriften beider Parteien.

Zaehlerstaende ablesen

Die Zaehlerstaende sind entscheidend für die Abgrenzung der Kosten.

Lesen Sie ab: Stromzähler, Gaszähler, Wasserzähler, Waermemengenzähler falls vorhanden. Bei Oelheizung den Fuellstand des Tanks.

Fotografieren Sie die Zaehler. Dann gibt es keinen Streit über die Zahlen.

Melden Sie die Zaehlerstaende sofort an die Versorger. Die brauchen das für die Endabrechnung des alten und die Erstrechnung des neuen Besitzers.

Mängel dokumentieren

Gehen Sie die Immobilie Raum für Raum durch. Notieren Sie alles, was auffällt:

Kratzer, Flecken, Beschaedigungen an Waenden und Boeden.

Funktionsmängel: Tueren die klemmen, Fenster die nicht schließen, Wasserhahne die tropfen.

Schimmelspuren, Feuchtigkeitsflecken, Risse in Waenden.

Fehlende Teile: Tuergriffe, Lampen, vereinbarte Einbauten.

Seien Sie gruendlich. Nach der Übergabe ist es zu spät.

Das Problem mit dem Gewaehrleistungsausschluss

In den meisten Kaufvertraegen steht ein Gewaehrleistungsausschluss. Die Immobilie wird verkauft wie gesehen.

Ein vertraglicher Gewaehrleistungsausschluss ist bei Bestandsimmobilien üblich. Aber er greift nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln oder bei Beschaffenheitsgarantien (Paragraph 444 BGB). Zudem sind Mängelrechte bei positiver Kenntnis ausgeschlossen (Paragraph 442 BGB).

Das bedeutet: Sichtbare Mängel, die Sie bei der Übergabe hätten erkennen können, gehen auf Ihre Kappe. Versteckte Mängel kann der Verkäufer aber nur verschweigen, wenn er selbst nichts davon wusste. Bei Arglist haftet er trotz Ausschluss.

Deshalb ist die gruendliche Begehung so wichtig. Was Sie dokumentieren, ist dokumentiert. Was Sie übersehen oder nicht erkennen konnten, kann später schwer nachzuweisen sein.

Wer sollte dabei sein?

Mindestens: Käufer und Verkäufer. Beide unterschreiben das Protokoll.

Empfehlenswert: Je ein Zeuge pro Seite. Die können im Streitfall aussagen.

Wenn ein Makler beteiligt war, kommt der oft auch. Er kann die Übergabe moderieren.

Bei größeren Objekten oder bei Unsicherheit: Ein Bausachverständiger. Der findet Mängel, die Laien übersehen.

Tipps für die Begehung

Nehmen Sie sich Zeit. Hetzen Sie nicht. Eine gruendliche Begehung dauert bei einem Haus mindestens eine Stunde.

Legen Sie den Termin bei Tageslicht. Mängel sind bei Tageslicht besser zu erkennen als bei künstlicher Beleuchtung.

Bringen Sie eine Taschenlampe mit. Für dunkle Ecken, Keller, Dachboden.

Machen Sie Fotos. Viele Fotos. Von jedem Raum, von allen Zaehlerstaenden, von allen Mängeln. Mit Datum.

Prüfen Sie alle Funktionen: Wasserhahne aufdrehen, Heizung testen, Fenster oeffnen und schließen, Elektrik prüfen.

Die Schlüssel

Zählen Sie die Schlüssel. Stimmt die Anzahl mit dem, was im Protokoll steht?

Fragen Sie nach allen Schlüsseln: Haustuer, Kellertuer, Garagentuer, Briefkasten, Nebeneingaenge. Gibt es Ersatzschlüssel?

Lassen Sie sich bestätigen, dass keine weiteren Schlüssel im Umlauf sind. Das ist wichtig für Ihre Sicherheit.

Im Zweifel: Schloesser austauschen. Das kostet, gibt aber Sicherheit.

Was wenn Mängel auftauchen?

Notieren Sie alles im Protokoll. Beschreiben Sie den Mangel genau.

Klären Sie, wer verantwortlich ist. Wenn der Verkäufer zugesagt hat, etwas zu reparieren, muss das ins Protokoll.

Wenn erhebliche Mängel auftauchen, die nicht bekannt waren: Rechtlich prüfen lassen. Vielleicht besteht ein Anspruch - etwa bei arglistig verschwiegenen Mängeln (Paragraph 444 BGB). Auch bei konkreter Beschaffenheitsvereinbarung im Vertrag (zum Beispiel "kernsaniert") können Abweichungen Ansprueche begründen.

Aber realistisch: Sichtbare Mängel bei der Übergabe gehen zu Ihren Lasten, wenn ein Gewaehrleistungsausschluss vereinbart wurde. Bei grob fahrlaessiger Unkenntnis sind Rechte ebenfalls eingeschraenkt (Paragraph 442 BGB).

Nach der Übergabe

Bewahren Sie das Protokoll sorgfaeltig auf. Es ist ein wichtiges Dokument.

Melden Sie sich bei allen Versorgern an. Strom, Gas, Wasser, Müllabfuhr.

Ändern Sie Ihre Adresse. Post, Bank, Versicherungen, Behörden. Wichtig: Melden Sie sich binnen zwei Wochen bei der Meldebehörde an (Paragraph 17 Bundesmeldegesetz).

Prüfen Sie die bestehende Wohngebäudeversicherung: Sie geht mit der Eigentumsumschreibung kraft Gesetzes auf den Erwerber über (Paragraph 95 VVG). Sie können als neuer Eigentümer binnen eines Monats kündigen (Paragraph 96 VVG). Verkäufer und Erwerber müssen den Eigentumswechsel dem Versicherer unverzueglich anzeigen (Paragraph 97 VVG).

Zwischen Gefahrübergang bei Übergabe und Eigentumsumschreibung im Grundbuch besteht regelmäßig Mitversicherungsschutz aus der bestehenden Police des Verkaeuefers.

Fazit

Der Übergabetermin ist mehr als nur Schlüsselübergabe. Er markiert den Zeitpunkt, ab dem Sie die Verantwortung tragen.

Ein ordentliches Protokoll schützt Sie vor späteren Streitigkeiten. Die gruendliche Begehung hilft, Mängel zu dokumentieren.

Nehmen Sie sich Zeit für diesen Termin. Er ist der Abschluss eines langen Prozesses - und der Beginn Ihrer Zeit als Eigentümer.