Unbedenklichkeitsbescheinigung

Sie haben den Kaufvertrag unterschrieben, den Kaufpreis gezahlt, und warten darauf, Eigentümer zu werden. Aber das Grundbuchamt tut nichts. Warum? Weil eine Unbedenklichkeitsbescheinigung fehlt.

Was ist das?

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist ein Dokument vom Finanzamt. Sie bestaetigt, dass gegen die Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer steuerlich keine Bedenken bestehen.

Praktisch heisst das: Sie haben die Grunderwerbsteuer gezahlt, sie ist sichergestellt oder gestundet, oder es liegt Steuerfreiheit vor. Das Finanzamt hat nichts dagegen, dass Sie Eigentümer werden.

Ohne diese Bescheinigung traegt das Grundbuchamt Sie nicht ein. Das steht in Paragraph 22 Absatz 1 Grunderwerbsteuergesetz. Die Bescheinigung wird schriftlich erteilt - eine elektronische Übermittlung ist derzeit nicht zulaessig.

Wichtig: Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist nur für die Eigentumsumschreibung erforderlich. Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung ist auch ohne sie moeglich.

Warum gibt es das?

Der Staat will sicherstellen, dass er seine Steuern bekommt. Die Grunderwerbsteuer ist bei Immobilienkaufen nicht unerheblich - je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Wenn der Käufer Eigentümer wird, bevor er gezahlt hat, hätte das Finanzamt nur eine Forderung. Mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung dreht es den Spiess um: Erst zahlen, dann Eigentum.

Das ist ein wirksames Druckmittel. Niemand will auf seinem Geld sitzen und trotzdem nicht Eigentümer sein.

Der Ablauf

Nach der Beurkundung des Kaufvertrags schickt der Notar eine Veraeusserungsanzeige ans Finanzamt. Dazu eine Kopie des Kaufvertrags. Das muss innerhalb von zwei Wochen geschehen.

Das Finanzamt prüft und schickt dem Käufer einen Grunderwerbsteuerbescheid. Darin steht, wieviel zu zahlen ist und bis wann.

Der Käufer zahlt die Steuer. Die Zahlungsfrist betraegt in der Regel einen Monat nach Bescheid.

Nach Zahlungseingang stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Sie geht an den Notar.

Der Notar reicht die Bescheinigung zusammen mit den anderen Unterlagen beim Grundbuchamt ein. Erst jetzt kann die Eigentumsumschreibung erfolgen.

Wie lange dauert das?

Die Zeitraeume variieren, aber typischerweise:

Der Grunderwerbsteuerbescheid kommt etwa vier bis acht Wochen nach Beurkundung.

Nach Zahlung dauert es einige Tage bis wenige Wochen, bis die Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Notar ist.

Das ist also keine Sache von Tagen, sondern von Wochen. Planen Sie das ein.

Was kostet die Bescheinigung?

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung selbst ist guenstig. Die Gebuehren liegen bei etwa 5 bis 15 Euro.

Die eigentlichen Kosten sind die Grunderwerbsteuer. Und die kann happig sein (Stand Anfang 2026):

Bayern: 3,5 Prozent Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thueringen: 5,0 Prozent Bremen, Hamburg, Sachsen: 5,5 Prozent Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 Prozent Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein: 6,5 Prozent

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro in NRW sind das 26.000 Euro Grunderwerbsteuer.

Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer

Nicht immer fällt Grunderwerbsteuer an:

Bei Kaufpreisen unter 2.500 Euro (Freigrenze).

Bei Erbschaften und Schenkungen. Die unterliegen der Erbschaft- bzw. Schenkungssteuer, nicht der Grunderwerbsteuer.

Bei Verkaeufen zwischen Verwandten in gerader Linie. Also zwischen Eltern und Kindern, zwischen Großeltern und Enkeln.

In diesen Fällen gibt es trotzdem eine Unbedenklichkeitsbescheinigung - sie bestaetigt dann, dass keine Grunderwerbsteuer anfällt.

Ausnahme: Bescheinigung ohne Zahlung

In seltenen Fällen stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, obwohl noch nicht gezahlt wurde.

Das geht nur, wenn die Steuerforderung nicht gefaehrdet ist. Also wenn das Finanzamt sicher ist, dass es sein Geld bekommt.

In der Praxis kommt das kaum vor. Die meisten müssen erst zahlen.

Was wenn die Steuer nicht rechtzeitig gezahlt wird?

Dann gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Und ohne die keine Eintragung im Grundbuch.

Der Käufer sitzt fest. Er hat vielleicht schon den Kaufpreis gezahlt, aber wird nicht Eigentümer.

Außerdem fallen Saumniszuschlaege an: ein Prozent des rueckstaendigen Betrags für jeden angefangenen Monat der Saemnis. Dabei gibt es eine dreitaegige Schonfrist nach Faelligkeit (Paragraph 240 Abgabenordnung).

Das ist eine unangenehme Situation. Deshalb: Die Grunderwerbsteuer hat Prioritaet. Sie gehört zum Eigenkapital und muss verfuegbar sein.

Praktische Tipps

Kalkulieren Sie die Grunderwerbsteuer von Anfang an ein. Sie gehört zu den Kaufnebenkosten und muss aus eigenen Mitteln bezahlt werden.

Behalten Sie die Zahlungsfrist im Blick. Ein Monat geht schnell vorbei. Wer verspaetet zahlt, zahlt mehr.

Fragen Sie beim Notar nach, wenn es lange dauert. Manchmal hakt es irgendwo. Ein Anruf kann helfen.

Planen Sie Zeit ein. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist einer von mehreren Schritten, die vor der Eigentumsumschreibung kommen. Insgesamt kann das Monate dauern.

Zusammenhang mit der Kaufpreisfaelligkeit

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist in der Regel keine Voraussetzung für die Kaufpreisfaelligkeit.

Übliche Faelligkeitsvoraussetzungen sind: Eintragung der Auflassungsvormerkung, Vorkaufsrechtsverzicht oder Genehmigungen, und gesicherte Lastenfreistellung.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird für die Eigentumsumschreibung benötigt - die erfolgt nach Kaufpreiszahlung.

Das bedeutet: Der Käufer zahlt zunächst den Kaufpreis. Parallel dazu zahlt er die Grunderwerbsteuer. Sobald beide Zahlungen erfolgt sind und die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt, kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen.

Fazit

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist ein kleines Dokument mit großer Wirkung. Ohne sie keine Eintragung im Grundbuch.

Sie bekommen sie, wenn Sie die Grunderwerbsteuer gezahlt haben. Das ist ein erheblicher Betrag, der zum Eigenkapital gehört.

Planen Sie das ein. Die Steuer muss fluessig sein, wenn der Bescheid kommt. Sonst stockt der ganze Kaufprozess.