Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds sind Investmentfonds, die Kapital für Investitionen in ein diversifiziertes Immobilienportfolio sammeln und grundsätzlich die Rückgabe von Anteilen ermöglichen. Sie zählen zu den Alternativen Investmentfonds (AIF) gemäß Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB).

Struktur und Funktionsweise

Anlagestrategie

Offene Immobilienfonds investieren überwiegend in gewerblich genutzte Immobilien:

Bürogebäude
Einzelhandelsimmobilien (Shopping-Center)
Hotelimmobilien
Logistikimmobilien
Teilweise Wohnimmobilien

Große Fonds weisen typischerweise 50-150 Objekte in verschiedenen Ländern auf, was eine breite Risikostreuung ermöglicht.

Liquiditätsmanagement

Die Bezeichnung "offen" bezieht sich auf die grundsätzliche Möglichkeit zur Anteilsrückgabe. Im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds erfolgt keine zeitlich begrenzte Kapitalbin dung.

Die Fondsverwaltung übernimmt:

Objektauswahl und Ankauf
Vermietungsmanagement
Instandhaltung und Modernisierung
Portfolio-Optimierung
Veräußerung von Objekten

Ertragsquellen

Die Rendite setzt sich zusammen aus:

Nettomieteinnahmen der Fondsimmobilien
Wertveränderungen des Immobilienbestands
Zinserträge aus der Liquiditätsreserve

Erwerb und Rückgabe von Anteilen

Anteilserwerb

Der Erwerb von Fondsanteilen erfolgt über Banken oder Fondsbroker. Die Mindestanlagesummen beginnen typischerweise bei 50-100 Euro. Ausgabeaufschläge liegen bei 3-5 Prozent des Anteilswerts, können bei Direktbanken jedoch reduziert oder erlassen werden.

Rückgaberegeln seit 2013

Gesetzliche Mindesthaltedauer: 24 Monate Kündigungsfrist: 12 Monate

Diese Regelungen wurden nach der Finanzkrise 2008/2009 eingeführt, als simultane Anteilsrückgaben zur Aussetzung der Rücknahme bei mehreren Fonds führten. Die Fristen sollen sicherstellen, dass Fonds nicht durch massenhafte Rückgabeverlangen in Liquiditätsschwierigkeiten geraten.

Börsenhandel

Alternativ zur Rückgabe an die Fondsgesellschaft können Anteile börsengehandelt werden. Die Börsenkurse weichen typischerweise vom offiziellen Nettoinventarwert (NAV) ab und liegen oft unter diesem (Discount).

Marktsituation seit der Zinswende 2022

Bewertungseffekte

Die Erhöhung der Leitzinsen durch die Europäische Zentralbank ab 2022 führte zu Bewertungsanpassungen bei Fondsimmobilien. Bei Immobilienbewertungen nach Ertragswertverfahren führen höhere Diskontierungszinssätze zu niedrigeren Verkehrswerten, auch bei konstanten Mieteinnahmen.

Performance-Entwicklung

Laut der Ratingagentur Scope verzeichneten offene Immobilienfonds 2024 einen durchschnittlichen Verlust von minus 1,3 Prozent (Quelle: Scope Analysis). Die Spannweite reichte von minus 20,1 bis plus 3,8 Prozent. Einzelne Fonds erfuhren signifikante Abwertungen, wie der UniImmo Wohnen ZBI mit minus 17 Prozent im Sommer 2024.

Mittelabflüsse

Seit 2023 übersteigen Mittelabflüsse die Zuflüsse. Das verwaltete Vermögen der offenen Immobilienfonds sank von etwa 131 Milliarden Euro Anfang 2024 auf rund 127 Milliarden Euro zur Jahresmitte, mit weiterem Rückgang auf etwa 118 bis 123 Milliarden Euro im Jahresverlauf 2024 und Anfang 2025. Fondsgesellschaften müssen Immobilien unter Zeitdruck veräußern, was zusätzlichen Abwärtsdruck auf Bewertungen ausübt.

Strukturelle Herausforderungen im Bürosegment

Veränderung der Büroflächennachfrage

Die Etablierung von Homeoffice und hybriden Arbeitsmodellen führt zu strukturell reduzierter Büroflächennachfrage. Fonds mit hoher Büroimmobilienquote sind von folgenden Entwicklungen betroffen:

Steigenden Leerständen
Druck auf Neuvertragsmieten in peripheren und älteren Objekten (während Spitzenmieten in Toplagen robust bleiben oder steigen)
Verlängerten Vermarktungszeiten
Notwendigkeit von Umnutzungskonzepten

Diese Entwicklung ist strukturell und nicht zyklisch, was Anpassungen der Portfoliostrategie erforderlich macht. Besonders betroffen sind weniger moderne Objekte mit geringerer ESG-Konformität in sekundären Lagen.

Renditeentwicklung und Prognosen

Aktuelle Performance

Die durchschnittliche Jahresrendite 2024 lag bei minus 1,3 Prozent (Scope-Analyse). Für 2025 prognostizieren Marktbeobachter Renditen um null Prozent.

Historisch betrachtet erzielten offene Immobilienfonds durchschnittlich 2-4 Prozent jährlich. Die Rückkehr zu dieser Performance ist abhängig von der Stabilisierung der Immobilienmärkte und der weiteren Zinsentwicklung.

Ausschüttungen

Viele Fonds schütten trotz negativer Wertentwicklung Erträge aus. Die Ausschüttungsrendite lag 2024 bei durchschnittlich 1,8 Prozent. Diese Ausschüttungen erfolgen aus laufenden Mieteinnahmen und können die negative Wertentwicklung teilweise kompensieren.

Kostenstruktur

Einmalige Kosten

Ausgabeaufschlag: typischerweise 3-5 Prozent des Anteilswerts
Bei Direktbanken teilweise reduziert oder entfallend

Laufende Kosten

Verwaltungsgebühren: durchschnittlich 1-1,5 Prozent jährlich
Verwahrgebühren
Transaktionskosten bei Objektkäufen/-verkäufen

Die Gesamtkostenquote (TER) liegt bei großen Publikumsfonds durchschnittlich bei 1,3 Prozent. Im Vergleich zu Immobilien-ETFs (typischerweise 0,3-0,5 Prozent) sind dies erheblich höhere Kostenbelastungen.

Eignung und Alternativen

Anlegerprofil

Offene Immobilienfonds eignen sich für:

Langfristig orientierte Anleger (mindestens 5 Jahre)
Portfoliodiversifikation mit Immobilienexposition
Anleger ohne Bereitschaft zu direkter Immobilienbewirtschaftung

Ungeeignet für:

Kurzfristige Liquiditätsbedürfnisse (Haltefristen)
Kostenorientierte Anleger (hohe Gebühren)
Anleger mit hohen Renditeerwartungen

Alternative Investitionsformen

Immobilien-ETFs/REITs:

Tägliche Handelbarkeit
Niedrigere Kosten (0,3-0,5 Prozent TER)
Höhere Kursschwankungen
Breite internationale Diversifikation

Direktinvestitionen:

Höhere Kontrolle über Investitionsentscheidungen
Potenzial für höhere Renditen
Höherer Verwaltungsaufwand
Geringere Diversifikation
Höherer Kapitalbedarf

Festgeld:

Garantierte Verzinsung (aktuell 2-3 Prozent)
Einlagensicherung
Keine Wertschwankungen
Liquiditätsplanung möglich

Markteinschätzung

Offene Immobilienfonds befinden sich in einer strukturellen Anpassungsphase. Die Kombination aus Zinswende, strukturellen Veränderungen bei Büroimmobilien und Mittelabflüssen belastet die Performance. Die historischen Renditen von 2-4 Prozent erscheinen mittelfristig nicht erreichbar. Als Beimischung in diversifizierten Portfolios können sie weiterhin eine Funktion erfüllen, als Hauptanlageform sind sie unter aktuellen Bedingungen weniger attraktiv als in der Niedrigzinsphase.