Doppeltätigkeit

Die Doppeltätigkeit im Immobilienmaklerrecht bezeichnet die Situation, in der ein Immobilienmakler gleichzeitig für beide Vertragsparteien tätig wird – sowohl für Verkäufer als auch Käufer beziehungsweise Vermieter und Mieter. Diese Konstellation ist nach deutschem Recht grundsätzlich zulässig, unterliegt jedoch strengen rechtlichen Anforderungen zum Schutz vor Interessenkonflikten. Bei Verstoß gegen die aus Rechtsprechung und Treu und Glauben folgenden Neutralitätspflichten droht nach § 654 BGB der Verlust des Provisionsanspruchs.

Rechtliche Zulässigkeit

Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen bestätigt, dass Doppeltätigkeit im Maklerrecht grundsätzlich erlaubt ist. § 654 BGB regelt die Verwirkung des Provisionsanspruchs bei vertragswidriger Doppeltätigkeit, setzt damit die Zulässigkeit voraus.

Die Zulässigkeit ist jedoch an strikte Neutralitätspflichten gebunden, die aus Rechtsprechung und Treu und Glauben folgen. Der Makler darf keine Partei bevorzugen und muss die Interessen beider Seiten wahren. Eine neuere BGH-Entscheidung vom 21. März 2024 (I ZR 185/22) bestätigt die Zulässigkeit auch bei sukzessiver Doppelbeauftragung und präzisiert Transparenz- und Vorlagepflichten.

Formen der Doppeltätigkeit

Nachweismakler für beide Seiten: Unproblematisch, da der bloße Nachweis keine Interessenkonflikte birgt.

Vermittlungsmakler für eine Seite, Nachweismakler für die andere: Zulässig, da keine gegenläufigen Verhandlungsinteressen bestehen.

Vermittlungsmakler für beide Seiten: Rechtlich zulässig, praktisch jedoch heikel. Der Makler kann nicht gleichzeitig für den Verkäufer den Höchstpreis und für den Käufer den Niedrigstpreis anstreben.

Rechtslage seit 2020

Das Gesetz zur Provisionsteilung von 2020 regelt die Doppeltätigkeit bei Wohnimmobilienkäufen durch die §§ 656a bis 656d BGB:

Vertragliche Grundlage: Der Makler benötigt mit beiden Parteien wirksame Maklerverträge.

Formerfordernis: Beide Verträge müssen in Textform vorliegen (§ 656a BGB).

Persönlicher Anwendungsbereich: Die folgenden Regelungen gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher im Sinne von § 13 BGB ist (§ 656b BGB).

Gleichheit der Provision: Bei Tätigkeit für beide Parteien muss der Maklerlohn gleich hoch vereinbart werden (§ 656c BGB). Bei Tätigkeit nur für eine Partei sind Zahlungen der anderen Partei nur wirksam, wenn die beauftragende Partei mindestens in gleicher Höhe zahlungsverpflichtet bleibt (§ 656d BGB).

Marktübliche Provisionshöhen: In der Praxis haben sich regional unterschiedliche Sätze etabliert (z.B. 7,14 % Gesamtprovision, aufgeteilt je 3,57 % pro Partei). Diese Sätze sind nicht gesetzlich vorgeschrieben, sondern Marktüblichkeit. Entscheidend ist die Einhaltung der Gleich- bzw. Halbteilungsprinzipien nach §§ 656c/d BGB.

Neutralitätspflicht

Der Makler muss bei Doppeltätigkeit strikt neutral bleiben. Verboten ist:

Weitergabe vertraulicher Informationen einer Seite an die andere Bevorzugung einer Partei in Verhandlungen Einseitige Preisempfehlungen zulasten einer Partei Manipulation der Verhandlungsposition

Beispiel für Pflichtverletzung: Der Makler teilt dem Verkäufer mit, dass der Käufer bereit wäre, 50.000 Euro mehr zu zahlen. Diese Information ist vertraulich und darf nicht weitergegeben werden.

Provisionsausschluss nach § 654 BGB

§ 654 BGB regelt die Rechtsfolgen vertragswidrigen Handelns. Der Makler verliert seinen Provisionsanspruch, wenn er:

Vertrauliche Informationen einer Seite an die andere weitergibt Partei ergreift oder eine Seite bevorzugt Aufklärungspflichten verletzt In sonstiger Weise seine Neutralität aufgibt

Der Provisionsausschluss tritt als Sanktion ein, auch wenn beide Parteien den Vertrag abgeschlossen haben.

Aufklärungspflicht

Der Makler hat eine Doppeltätigkeit zumindest auf Nachfrage offenzulegen. Darüber hinaus kann je nach Konstellation (insbesondere bei erkennbarer Interessenkollision) auch ohne ausdrückliche Nachfrage eine Offenbarungspflicht bestehen. Verschweigt er die Doppeltätigkeit unter Verstoß gegen diese Pflichten, kann dies zum Verlust des Provisionsanspruchs führen.

Die Aufklärung sollte spätestens bei Vertragsschluss, idealerweise bereits bei Beginn der Tätigkeit erfolgen. Bei §§ 656c/d-Konstellationen können zusätzliche Transparenz- und Vorlagepflichten hinzukommen (z.B. Vorlage des Maklervertrags der Gegenseite). Nach BGH-Rechtsprechung vom März 2024 kann der Käufer bis zur Vorlage des Verkäufervertrags ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.

Typische Konstellationen

Verkäuferauftrag mit nachfolgendem Käuferauftrag (sukzessive Doppelbeauftragung): Der Verkäufer beauftragt den Makler. Ein Kaufinteressent meldet sich auf das Inserat und schließt ebenfalls einen Maklervertrag. Dies ist der häufigste Fall der Doppeltätigkeit. Der BGH hat am 21. März 2024 (I ZR 185/22) ausdrücklich bestätigt, dass diese Form der Doppelbeauftragung zulässig ist, der Käufer jedoch bis zur Vorlage des Verkäufervertrags ein Zurückbehaltungsrecht hat.

Familieninterne Transaktionen: Beide Parteien kennen sich bereits und beauftragen gemeinsam einen Makler. Auch hier gelten die Neutralitätspflichten.

Beidseitige Erstbeauftragung: Beide Parteien beauftragen den Makler von Anfang an. Selten in der Praxis.

Abgrenzung zu unzulässiger Tätigkeit

Nicht jede Tätigkeit für beide Seiten ist zulässig. Unzulässig ist:

Interessenvertretung für beide Seiten: Aktive Verhandlungsführung für beide Parteien mit gegensätzlichen Zielen ist faktisch unmöglich.

Beratung beider Parteien: Umfassende rechtliche oder wirtschaftliche Beratung beider Seiten führt zu nicht auflösbaren Interessenkonflikten.

Parteiische Tätigkeit: Bevorzugung einer Seite aufgrund wirtschaftlicher Interessen (z.B. Hoffnung auf weitere Aufträge).

Erkennungsmerkmale problematischer Doppeltätigkeit

Folgende Anzeichen deuten auf Neutralitätsverletzungen hin:

Der Makler drängt eine Partei zu schnellem Abschluss ohne erkennbaren Grund Der Makler macht Andeutungen über die Verhandlungsbereitschaft der Gegenseite Der Makler empfiehlt einem Verkäufer, unter Marktwert zu verkaufen, oder einem Käufer, über Marktwert zu bieten Der Makler verfügt über Informationen, die er nur von der Gegenseite haben kann

Rechtsschutzmöglichkeiten

Bei Neutralitätsverletzungen stehen folgende Rechtsbehelfe zur Verfügung:

Verweigerung der Provision: Der Geschädigte kann die Zahlung verweigern, da der Anspruch nach § 654 BGB entfällt.

Schadensersatz: Bei nachweisbarem Schaden können Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden.

Anfechtung des Kaufvertrags: In schwerwiegenden Fällen kann eine arglistige Täuschung zur Anfechtung des Kaufvertrags führen.

Praktische Bedeutung und Einordnung

Die Doppeltätigkeit ist im deutschen Immobilienmaklergeschäft weit verbreitet und nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich zulässig. Die gesetzlichen Rahmenbedingungen seit 2020, insbesondere die Provisionsteilung nach §§ 656a ff. BGB, haben die Transparenz erhöht und eine ausgewogenere Kostenverteilung etabliert.

Entscheidend für die Rechtmäßigkeit der Doppeltätigkeit ist die strikte Einhaltung der Neutralitätspflicht. Makler, die diese verletzen, riskieren gemäß § 654 BGB den Verlust ihrer Provision und können zusätzlich schadensersatzpflichtig werden.

Verbraucher sollten bei Doppeltätigkeit des Maklers beachten, dass die Verschwiegenheitspflicht des Maklers besondere Bedeutung erlangt. Vertrauliche Informationen über die eigene Verhandlungsposition sollten mit Bedacht kommuniziert werden.

Doppeltätigkeit beim Makler: Wenn einer für beide Seiten arbeitet