Maklerhaftung

Die Maklerhaftung bezeichnet die Schadensersatzpflicht von Immobilienmaklern bei Verletzung vertraglicher Nebenpflichten. Makler schulden nicht nur die Vermittlungstätigkeit, sondern auch Aufklärung und korrekte Information über alle kaufentscheidungsrelevanten Umstände. Pflichtverletzungen können nach §§ 280 ff. BGB zu erheblichen Schadensersatzansprüchen führen und gemäß § 654 BGB den Verlust des Provisionsanspruchs nach sich ziehen.

Rechtliche Grundlagen

Die Haftung des Maklers ergibt sich aus den Nebenpflichten des Maklervertrags in Verbindung mit §§ 280 ff. BGB. Makler sind zur ordnungsgemäßen Aufklärung verpflichtet und haften für falsche oder unvollständige Angaben, die ursächlich für einen Schaden des Auftraggebers sind.

Typische Haftungsfälle

Folgende Pflichtverletzungen führen regelmäßig zu Haftungsansprüchen:

Falsche Angaben zur Wohnfläche: Erhebliche Abweichungen zwischen angegebener und tatsächlicher Quadratmeterzahl begründen Schadensersatzansprüche, wenn der Makler die Angaben hätte prüfen müssen.

Verschwiegene Mängel: Dem Makler bekannte Mängel müssen dem Käufer offenbart werden. Das Verschweigen wesentlicher Mängel kann zur Haftung führen.

Fehlerhafte Angaben zur Vermietungssituation: Bei Kapitalanlagen sind Angaben zu Mietverhältnissen, Mieteinnahmen und Leerstand haftungsrelevant.

Unzutreffende Informationen zu Baujahr oder Sanierungszustand: Fehlerhafte Angaben zu objektbezogenen Fakten können Schadensersatzansprüche begründen.

Irreführende Aussagen über Rendite: Bei Anlageimmobilien müssen Renditeberechnungen auf nachvollziehbaren Grundlagen beruhen.

Prüfungspflichten des Maklers

Die Rechtsprechung definiert die Prüfungspflichten differenziert. Makler sind keine Sachverständigen und müssen nicht jede Verkäuferangabe eigenständig verifizieren.

Grundsatz: Makler dürfen auf Informationen des Eigentümers vertrauen, sofern keine konkreten Anhaltspunkte für Unrichtigkeiten bestehen.

Ausnahme: Bei offensichtlichen Widersprüchen oder erkennbaren Unstimmigkeiten besteht eine Nachprüfungspflicht. Erscheint eine Immobilie augenscheinlich kleiner als angegeben, muss der Makler die Wohnflächenangabe hinterfragen.

Eigenes Wissen: Kennt der Makler aus eigener Wahrnehmung Mängel oder unzutreffende Angaben, muss er diese korrigieren oder offenlegen. Wissentlich falsche Weitergabe von Informationen führt zwingend zur Haftung.

Beweislast

Die Darlegungs- und Beweislast trägt grundsätzlich der geschädigte Käufer. Er muss nachweisen:

Pflichtverletzung: Der Makler hat eine falsche Information gegeben oder wesentliche Informationen verschwiegen.

Kenntnis oder fahrlässige Unkenntnis: Der Makler wusste von der Unrichtigkeit oder hätte bei pflichtgemäßer Prüfung davon wissen müssen.

Kausalität: Der Käufer hat auf die falsche Information vertraut und wäre bei korrekter Information anders vorgegangen.

Schaden: Dem Käufer ist ein bezifferbarer Schaden entstanden.

Die Darlegung dieser Voraussetzungen stellt in der Praxis häufig eine Hürde dar, insbesondere der Nachweis der Kenntnis oder fahrlässigen Unkenntnis.

Umfang des Schadensersatzes

Bei nachgewiesener Haftung muss der Makler den Vertrauensschaden ersetzen. Dieser umfasst:

Kaufpreisdifferenz: Die Differenz zwischen bezahltem Kaufpreis und tatsächlichem Wert der Immobilie.

Maklercourtage: Die gezahlte Provision kann als Schaden geltend gemacht werden.

Erwerbsnebenkosten: Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbsteuer können anteilig ersatzfähig sein.

Finanzierungskosten: Zusätzlich entstandene Finanzierungsaufwendungen.

Bei erheblichen Abweichungen können die Schadenssummen beträchtlich ausfallen und Beträge im fünf- bis sechsstelligen Bereich erreichen.

Verlust des Provisionsanspruchs

Unabhängig von Schadensersatzansprüchen kann der Makler gemäß § 654 BGB seinen Provisionsanspruch verlieren, wenn er vertragswidrig handelt. Dies betrifft insbesondere:

Wissentlich falsche Angaben Verschweigen wesentlicher Informationen Verletzung von Aufklärungspflichten Treuwidrige bzw. nicht offengelegte Doppeltätigkeit

Der Verlust des Provisionsanspruchs tritt als eigenständige Rechtsfolge ein und setzt keinen bezifferbaren Schaden voraus.

Verjährung

Schadensersatzansprüche wegen Aufklärungspflichtverletzung verjähren in drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Geschädigte von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB).

Die Kenntnis des Käufers ist maßgeblich. Entdeckt er einen Mangel oder eine Falschangabe erst Jahre nach dem Kauf, beginnt die Frist erst mit dieser Kenntnis. Unabhängig von der Kenntnis gelten jedoch kenntnisunabhängige Höchstfristen: 10 Jahre ab Entstehung des Anspruchs und 30 Jahre ab dem schädigenden Ereignis (§ 199 Abs. 3 BGB). Maßgeblich ist die jeweils früher endende Frist.

Berufshaftpflichtversicherung

Professionelle Makler verfügen über leistungsfähige Berufshaftpflichtversicherungen, die Schadensersatzansprüche bis zu vereinbarten Deckungssummen abdecken. Übliche Deckungssummen liegen zwischen 500.000 und mehreren Millionen Euro.

Das Bestehen einer Berufshaftpflicht ist keine gesetzliche Voraussetzung für die Maklererlaubnis, wird jedoch von Berufsverbänden empfohlen und ist faktischer Standard der Branche.

Präventionsempfehlungen

Makler können Haftungsrisiken durch sorgfältige Dokumentation minimieren. Die Dokumentation der Informationsquellen, schriftliche Bestätigungen von Verkäuferangaben und die Verwendung von Haftungsausschlussklauseln im rechtlich zulässigen Rahmen reduzieren das Risiko.

Käufer sollten bedeutende Angaben unabhängig prüfen lassen. Bei hochwertigen Immobilien rechtfertigt sich die Beauftragung von Sachverständigen für Wohnflächenberechnung, Bauzustandsanalyse und Wertermittlung.

Die Maklerhaftung stellt ein komplexes Rechtsgebiet dar, bei dem die konkreten Umstände des Einzelfalls maßgeblich sind. Bei Haftungsfragen empfiehlt sich frühzeitige rechtliche Beratung.

Maklerhaftung: Wann der Makler für Fehler einstehen muss