Courtage

Die Courtage (französisch für Maklergebühr) bezeichnet die Vergütung für Vermittlungsleistungen im Immobiliengeschäft. Der Begriff wird synonym mit Maklerprovision, Maklergebühr oder Provision verwendet. In der deutschen Rechtspraxis und im allgemeinen Sprachgebrauch werden diese Begriffe ohne inhaltliche Unterscheidung eingesetzt, wobei rechtlich die Bezeichnung "Maklerlohn" gemäß §§ 652 ff. BGB präzise ist.

Terminologie und Abgrenzung

Courtage: Ursprünglich Bezeichnung für Vermittlungsgebühren an Börsenmakler, später auf Immobilienmakler übertragen. Provision: Allgemeiner Begriff für erfolgsabhängige Vergütung, nicht auf Immobilien beschränkt. Maklerlohn: Juristische Bezeichnung im BGB (§§ 652 ff. BGB).

Praktisch bezeichnen alle drei Begriffe dasselbe: die Vergütung des Immobilienmaklers für die erfolgreiche Vermittlung. Seit dem 23. Dezember 2020 bedürfen Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser der Textform (§ 656a BGB).

Höhe der Courtage

Die Courtage unterliegt in Deutschland keiner gesetzlichen Gebührenordnung und ist grundsätzlich frei verhandelbar. In der Praxis haben sich jedoch regionale Üblichkeiten herausgebildet:

Immobilienkauf

Regionale Unterschiede:

Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern: 5,95 % des Kaufpreises
Hamburg: 6,25 % des Kaufpreises
Bayern, Nordrhein-Westfalen und weitere Bundesländer: 7,14 % (entspricht 6 % netto zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer)

Diese Prozentsätze bezeichnen die Gesamtcourtage, die seit dem 23. Dezember 2020 gemäß §§ 656a ff. BGB zwischen Käufer und Verkäufer hälftig aufgeteilt wird.

Vermietung

Bei Mietvermittlungen über Wohnraum darf die Courtage die Höhe von zwei Nettokaltmieten zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer nicht überschreiten (§ 3 Abs. 2 WoVermRG), was bei 19 % Umsatzsteuer 2,38 Nettokaltmieten entspricht. Seit dem 1. Juni 2015 gilt zudem das Bestellerprinzip (§ 2 Abs. 1a WoVermRG): Ein Entgelt vom Wohnungssuchenden ist nur zulässig, wenn der Makler ausschließlich aufgrund eines Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden den Vermietungsauftrag einholt. In der Praxis zahlt daher regelmäßig der Vermieter die Courtage.

Beispielrechnung Kauf: Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro und einer Gesamtcourtage von 7,14 % fallen 35.700 Euro an, aufgeteilt jeweils 17.850 Euro für Käufer und Verkäufer.

Beispielrechnung Vermietung: Bei einer Kaltmiete von 1.200 Euro beträgt die Courtage 2.856 Euro (1.200 x 2,38).

Aufteilung nach dem Gesetz von 2020

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bei Kaufverträgen über Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser eine gesetzliche Provisionsteilung nach §§ 656a ff. BGB:

Grundregel: Käufer und Verkäufer tragen die Courtage je zur Hälfte (§ 656c BGB). Ungleiche Provisionen führen zur Unwirksamkeit des Maklervertrags. Maximale Belastung des Käufers: Der Käufer zahlt höchstens so viel wie der Verkäufer (§ 656d BGB). Abwälzungsversuche, auch mittelbar über Kaufpreisgestaltung, sind unzulässig. Schutz vor Abwälzung: Der Verkäufer kann die Courtage nicht einseitig auf den Käufer übertragen. Die aktuelle BGH-Rechtsprechung (2025) bestätigt die Unwirksamkeit verdeckter Umgehungskonstruktionen. Persönlicher Anwendungsbereich: Die Regelung gilt nur, wenn der Käufer Verbraucher im Sinne von § 13 BGB ist (§ 656b BGB). Textform: Der Maklervertrag bedarf der Textform (§ 656a BGB).

Ausnahmen von der Provisionsteilung: Mehrfamilienhäuser Gewerbeimmobilien Unbebaute Grundstücke Käufer, die nicht Verbraucher sind (gewerbliche Käufer)

Bei diesen Objekttypen kann die Courtagevereinbarung frei gestaltet werden.

Fälligkeit

Der Anspruch auf Courtage entsteht mit dem wirksamen Zustandekommen des Hauptvertrags (§ 652 BGB), was bei Grundstückskäufen regelmäßig der notariell beurkundete Vertrag ist. Die Fälligkeit kann vertraglich ausgestaltet werden; üblicherweise stellen Makler ihre Rechnung zwei bis vier Wochen nach der Beurkundung mit einem Zahlungsziel von 14 bis 30 Tagen.

Entscheidend: Ohne notariellen Vertragsabschluss entsteht kein Courtageanspruch. Platzt der Kauf vor der Beurkundung, erhält der Makler grundsätzlich keine Vergütung. Ein Aufwendungsersatz ist nur bei entsprechender Vereinbarung möglich (§ 652 Abs. 2 BGB).

Verhandelbarkeit

Theoretisch ist die Courtage verhandelbar. Praktische Erfolgschancen hängen von der Marktsituation ab:

Verkäufermarkt (hohe Nachfrage, knappes Angebot): Geringe Verhandlungsspielräume, da zahlreiche Interessenten vorhanden sind. Käufermarkt (hohes Angebot, geringere Nachfrage): Größere Verhandlungsmöglichkeiten, insbesondere bei schwer vermittelbaren Objekten.

Die Verhandlungsmöglichkeiten hängen stark von der jeweiligen Marktsituation und der Attraktivität des Objekts ab. Seit 2020 ist bei Verbraucherkäufen die Kostenverteilung zwischen Käufer und Verkäufer gesetzlich geregelt (hälftige Teilung).

Steuerliche Behandlung

Selbstnutzer: Die Courtage beim Kauf der eigenen Immobilie ist steuerlich nicht absetzbar.

Kapitalanleger: Maklergebühren zählen zu den Anschaffungsnebenkosten und können über die Gebäude-Abschreibung (AfA) steuerlich geltend gemacht werden. Für Wohngebäude gilt seit dem 1. Januar 2023 bei bestimmten Fertigstellungszeiträumen ein AfA-Satz von 3 % p.a., bei älteren Beständen häufig 2 % p.a. (§ 7 Abs. 4 EStG). Die Courtage wird anteilig über die Nutzungsdauer abgeschrieben, soweit sie auf den Gebäudeanteil entfällt.

Vermietung: Bei vermieteten Objekten ist die Courtage Teil der Anschaffungskosten der Vermietungsimmobilie. Die Zuordnung zu Gebäude- und Bodenwert ist zu beachten, da nur der Gebäudeanteil abnutzbar ist.

Rechtliche Grundlagen

Die Courtage ist in verschiedenen Gesetzen geregelt:

§ 652 Abs. 1 BGB: Erfolgshonorar - Courtage nur bei Vertragsabschluss § 654 BGB: Verlust des Anspruchs bei vertragswidrigem Handeln §§ 656a-656d BGB: Provisionsteilung bei Wohnimmobilienkäufen seit 2020 § 656a BGB: Textformerfordernis für Maklerverträge über Wohnungen/Einfamilienhäuser § 656b BGB: Persönlicher Anwendungsbereich (gilt nur, wenn Käufer Verbraucher ist) §§ 656c, 656d BGB: Hälftige Teilung und Abwälzungsverbot

Für Mietvermittlungen: § 2 Abs. 1a WoVermRG: Bestellerprinzip § 3 Abs. 2 WoVermRG: Höchstgrenze zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer

Zusätzlich regeln die §§ 305 ff. BGB die AGB-Kontrolle bei Maklerverträgen mit Verbrauchern.

Nebenkosten-Perspektive

Die Courtage ist Teil der Kaufnebenkosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen:

Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1,2 bis 2,0 % des Kaufpreises (abhängig vom Einzelfall, insbesondere Grundschuldbeurkundung) Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland (z.B. Bayern 3,5 %; Hamburg 5,5 %; Berlin 6,0 %; NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein 6,5 %) Maklercourtage: 2,975 bis 3,57 % (Käuferanteil bei hälftiger Teilung der üblichen Gesamtprovisionen)

Beispiel bei 500.000 Euro Kaufpreis (Berlin mit 6 % Grunderwerbsteuer): Notarkosten (ca. 1,5 %): 7.500 Euro Grunderwerbsteuer (6 %): 30.000 Euro Courtage (Käuferanteil bei 7,14 %): 17.850 Euro Gesamte Nebenkosten: 55.350 Euro

Diese Zusatzkosten müssen bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden. Die genauen Sätze variieren je nach Bundesland und Einzelfall.

Bedeutung und Einordnung

Die Courtage stellt einen wesentlichen Kostenfaktor bei Immobilientransaktionen dar und gehört zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb. Die gesetzliche Provisionsteilung seit 2020 hat die Kostenverteilung bei Wohnimmobilien zugunsten der Käufer verändert und eine ausgeglichenere Lastenteilung etabliert.

Die Höhe der Courtage reflektiert das Erfolgsrisiko des Maklers, da die Vergütung nur bei tatsächlichem Vertragsabschluss anfällt, sowie den Umfang der Vermarktungsleistung. Eine transparente Darstellung der erbrachten Leistungen und eine marktgerechte Provisionshöhe gelten als Merkmale professioneller Maklertätigkeit.

Courtage: Was kostet der Makler beim Immobilienkauf?