Home Staging

Home Staging (englisch für "Haus inszenieren") bezeichnet die professionelle Aufbereitung von Immobilien zur Verkaufsvorbereitung. Die Methode zielt darauf ab, Objekte durch gezielte Gestaltungsmaßnahmen für potenzielle Käufer attraktiver zu präsentieren und dadurch die Vermarktungsdauer zu verkürzen sowie den erzielbaren Verkaufspreis zu optimieren. Home Staging ist ein Instrument der Vermarktungsstrategie und wird sowohl von Immobilienmaklern als auch spezialisierten Dienstleistern angeboten.

Entstehung und Definition

Der Begriff stammt aus den Vereinigten Staaten, wo Home Staging seit den 1970er Jahren praktiziert wird. Die frühen Pionierarbeiten werden der US-Maklerin Barb Schwarz zugeschrieben. Im Kern geht es darum, eine Immobilie so zu präsentieren, dass potenzielle Käufer sich unmittelbar mit dem Objekt identifizieren können. Im Vordergrund steht nicht der persönliche Geschmack des Verkäufers, sondern die Ansprache der definierten Käuferzielgruppe.

Konkrete Maßnahmen umfassen Entrümpelung, Neugestaltung mit professionellen Möbeln, Farbkonzepte, optimierte Beleuchtung und dekorative Elemente. Der Umfang variiert von minimalen Anpassungen bis zur vollständigen Neugestaltung.

Wirkung und Markteffekte

Branchenumfragen zeigen positive Effekte des Home Staging auf Verkaufsergebnisse. Laut einer Erhebung der National Association of Realtors (NAR) aus dem Jahr 2025 beobachteten 49 Prozent der Verkäufermakler eine Verkürzung der Vermarktungszeit, davon 19 Prozent eine deutliche Verkürzung. Ein Teil der Makler berichtet von 1 bis 10 Prozent höheren Geboten. In Deutschland werden häufig Preissteigerungen von bis zu 15 Prozent genannt, allerdings hängt die tatsächliche Wirkung stark vom Markt, vom Objektzustand und vom Pricing ab.

Die Investitionsrendite fällt in vielen Fällen positiv aus. Die Staging-Kosten können sich durch verkürzte Vermarktungszeiten und höhere Verkaufspreise amortisieren, wobei das Ergebnis vom Einzelfall abhängt.

Zielgruppen und Anwendungsfälle

Leerstehende Immobilien profitieren am stärksten von Home Staging. Ein erheblicher Teil der Staging-Aufträge betrifft unmöblierte Objekte. Leere Räume wirken auf Kaufinteressenten kälter und optisch kleiner. Die räumliche Vorstellungskraft vieler Käufer reicht nicht aus, um das Potenzial leerer Räume zu erfassen.

Auch bewohnte Immobilien können von Staging-Maßnahmen profitieren. Hier erfolgt häufig eine beratende Tätigkeit zu Möblierung, Raumgestaltung und Farbkonzepten.

Individuell gestaltete Immobilien mit stark personalisierter Einrichtung erfordern besonders intensive Staging-Maßnahmen, da der spezifische Geschmack des Verkäufers potenzielle Käufer abschrecken kann.

Kostenstruktur

Die Kosten für Home Staging variieren erheblich nach Umfang und Qualität der Maßnahmen. Als Richtwert gelten 1 bis 3 Prozent des Verkaufspreises. Bei einer Immobilie mit einem Verkaufspreis von 500.000 Euro entspricht dies 5.000 bis 15.000 Euro.

Leistungsstufen:

Minimalvariante: Eigenständige Entrümpelung und Aufräumarbeiten ohne externe Kosten, erfordert lediglich Zeitinvestition.

Beratungs-Staging: Professionelle Beratung mit eigenständiger Umsetzung durch den Verkäufer, Kosten im niedrigen dreistelligen Bereich.

Komplett-Staging: Vollständige professionelle Durchführung inklusive Möbelmiete, Kosten im vier- bis fünfstelligen Bereich.

Virtuelles Staging: Digitale Möblierung fotografierter leerer Räume, Kosten zwischen 50 und 100 Euro pro Bild. Diese Variante verbessert die Online-Präsentation, unterstützt jedoch nicht die physische Besichtigung. Virtuell bearbeitete Bilder sollten in Exposés transparent als visualisierte Darstellung gekennzeichnet werden.

Prozessablauf

Der Home-Staging-Prozess gliedert sich in mehrere Phasen:

Bestandsaufnahme: Analyse des Objekts, Identifikation von Stärken und Schwächen, Entwicklung eines Gestaltungskonzepts.

Entrümpelung: Entfernung aller ablenkenden oder raumverkleinernden Elemente, persönlicher Gegenstände, Sammlungen und überfüllter Möblierung.

Möblierung: Umpositionierung vorhandener oder Installation gemieteter Möbel. Das Gestaltungskonzept orientiert sich an der definierten Zielgruppe. Altbauwohnungen in urbanen Lagen erfordern andere Möblierungskonzepte als Neubauten in suburbanen Gebieten.

Detailgestaltung: Platzierung von Accessoires wie Kissen, Beleuchtung, Pflanzen und Bildern zur Schaffung einer wohnlichen Atmosphäre.

Dienstleister und Qualifikationen

Der Markt für Home-Staging-Dienstleister hat sich in Deutschland etabliert. Die Berufsbezeichnung ist nicht geschützt, entsprechende Berufsverbände wie die Deutsche Gesellschaft für Home Staging und Redesign (DGHR) existieren. Anbieter verfügen häufig über Hintergründe in Innenarchitektur oder Immobilienwirtschaft.

Bei der Auswahl von Dienstleistern empfiehlt sich die Prüfung von Referenzprojekten. Viele Immobilienmakler kooperieren mit festen Staging-Partnern oder integrieren Staging-Beratung in ihr Leistungsportfolio.

Erfolgsfaktoren

Die Wirkung von Home Staging beruht auf der Reduktion kognitiver und emotionaler Barrieren bei Kaufinteressenten. Professionell gestaltete Räume ermöglichen unmittelbare Identifikation und positive emotionale Reaktionen. Die neutrale, hochwertige Präsentation spricht ein breiteres Käuferspektrum an als stark personalisierte Gestaltung.

Die Return-on-Investment-Betrachtung fällt nach Branchenumfragen häufig positiv aus. Die Investition in Home Staging kann sich durch verbesserte Verkaufsergebnisse amortisieren und erscheint insbesondere bei höherwertigen Immobilien und in schwierigen Marktsituationen gerechtfertigt.

Rechtliche Aspekte

Bei der Vermarktung von Immobilien mit Home Staging sind verschiedene rechtliche Pflichten zu beachten:

Energieausweis in Anzeigen: In kommerziellen Immobilienanzeigen sind bei vorliegendem Energieausweis Pflichtangaben nach § 87 Gebäudeenergiegesetz (GEG) zu machen, darunter Art des Ausweises, Endenergiekennwert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse.

Transparenz und Irreführungsverbot: Bildbearbeitungen und virtuelles Staging müssen deutlich gekennzeichnet werden. Täuschende Darstellungen über den tatsächlichen Zustand der Immobilie sind nach §§ 5, 5a Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) unzulässig.

Fotos von bewohnten Objekten: Innenraumfotos bewohnter Immobilien sind personenbezogene Daten und dürfen nur mit Einwilligung der Bewohner oder Mieter aufgenommen und veröffentlicht werden. Die Einwilligung muss den Anforderungen der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) entsprechen und einen Widerrufshinweise enthalten.

Mängeloffenbarung: Home Staging darf keine relevanten Mängel verdecken. Verkäufer haften nach § 444 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auch bei vertraglichem Haftungsausschluss, wenn sie Mängel arglistig verschweigen. Bekannte oder für möglich gehaltene wesentliche Mängel wie Feuchtigkeit oder Altlasten müssen offenbart werden.

Home Staging: Immobilien verkaufsfertig präsentieren