Geldwäschegesetz für Immobilienmakler

Das Geldwäschegesetz (GwG) verpflichtet Immobilienmakler als sogenannte Verpflichtete zur Einhaltung umfangreicher Sorgfalts- und Identifizierungspflichten. Zentrale Zielsetzung ist die Verhinderung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung durch Immobilientransaktionen. Immobilien gelten aufgrund hoher Transaktionsvolumen und der Möglichkeit anonymer Vermögensübertragung als klassisches Instrument für Geldwäscheaktivitäten.

Regelungsgrundlage

Nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG unterliegen Immobilienmakler den Pflichten des Geldwäschegesetzes, wenn sie gewerblich den Abschluss von Kauf-, Pacht- oder Mietverträgen über Grundstücke, Wohnungen oder Gewerberäume vermitteln. Die Verpflichtung betrifft praktisch alle gewerblichen Makler.

Zentrale Pflichten

Das GwG definiert folgende Hauptpflichten für Immobilienmakler:

Risikoanalyse: Dokumentation der geldwäscherechtlichen Risiken des eigenen Geschäftsbereichs nach § 5 GwG. Die Analyse muss Art, Umfang und Komplexität der Geschäftstätigkeit berücksichtigen.

Kundenidentifizierung: Feststellung und Überprüfung der Identität aller Vertragsparteien gemäß §§ 10 ff. GwG vor Begründung der Geschäftsbeziehung.

Identifizierung wirtschaftlich Berechtigter: Bei juristischen Personen Ermittlung der natürlichen Personen, die tatsächlich Kontrolle ausüben oder wirtschaftlich berechtigt sind (§ 3 GwG).

Verdachtsmeldung: Meldung an die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) bei Verdacht auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung nach § 43 GwG.

Dokumentation und Aufbewahrung: Aufzeichnung aller Maßnahmen und Aufbewahrung der Unterlagen für fünf Jahre nach § 8 GwG.

Kundenidentifizierung im Detail

Die Identifizierung natürlicher Personen erfordert die Erhebung folgender Daten:

Vor- und Nachname Geburtsdatum Geburtsort Staatsangehörigkeit Wohnanschrift

Die Überprüfung erfolgt anhand eines gültigen Ausweisdokuments (Personalausweis oder Reisepass). Die hierfür erforderlichen Angaben sind zu dokumentieren; es kann eine Kopie des Ausweisdokuments angefertigt werden oder die relevanten Informationen werden vollständig aufgezeichnet (§ 8 Abs. 2 GwG).

Bei juristischen Personen sind zusätzlich erforderlich:

Aktueller Handelsregisterauszug Gesellschaftsvertrag oder Satzung Identifizierung aller Geschäftsführer und vertretungsberechtigten Personen Feststellung des wirtschaftlich Berechtigten

Wirtschaftlich Berechtigter

Die Identifizierung des wirtschaftlich Berechtigten nach § 3 GwG stellt eine besondere Herausforderung dar. Wirtschaftlich Berechtigt ist jede natürliche Person, die:

Mehr als 25 % der Kapitalanteile hält Mehr als 25 % der Stimmrechte kontrolliert Auf vergleichbare Weise Kontrolle ausübt

Bei komplexen Unternehmensstrukturen kann die Ermittlung aufwendig sein. Das Transparenzregister bietet Unterstützung, ist jedoch nicht immer aktuell oder vollständig.

Schwellenwerte

Kaufvermittlung: Identifizierungspflicht besteht unabhängig vom Kaufpreis bei allen Transaktionen.

Mietvermittlung: Identifizierungspflicht gilt nur bei Nettokaltmieten von 10.000 Euro oder mehr pro Monat nach § 10 Abs. 6 Nr. 3 GwG.

Verdachtsmeldung

Bei Anhaltspunkten für Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung muss unverzüglich eine Verdachtsmeldung an die FIU erstattet werden. Verdachtsmomente umfassen:

Barzahlungswünsche oder Kryptowährungsangebote (seit 2023 verboten bei Immobilienkäufen) Kaufpreise erheblich über oder unter Marktwert ohne erkennbaren Grund Auffälliges Desinteresse am Objekt trotz hoher Kaufbereitschaft Widersprüchliche oder lückenhafte Angaben zur Person oder Finanzierung Ungewöhnliche Transaktionsstrukturen

Die Meldung erfolgt elektronisch über das Portal goAML. Der Verpflichtete darf den Betroffenen nicht über die Meldung informieren (Tipping-off-Verbot nach § 47 GwG).

Barzahlungsverbot seit 2023

Seit dem 1. April 2023 besteht ein umfassendes Barzahlungsverbot bei Immobilienkäufen. § 16a GwG untersagt die Bezahlung des Kaufpreises durch Bargeld, Kryptowährungen, Gold, Platin, Edelsteine oder andere anonyme Wertträger. Das Verbot betrifft die Erfüllung des Kaufpreises aus Rechtsgeschäften, die den Erwerb von Eigentum oder Erbbaurechten an inländischen Grundstücken betreffen. Das Verbot gilt auch für Teilzahlungen und umfasst Asset Deals (direkter Immobilienerwerb). Ob und inwieweit bestimmte Share-Deal-Gestaltungen (Erwerb von Gesellschaftsanteilen) erfasst sind, hängt von der konkreten Transaktionsgestaltung und den gesetzlichen Tatbeständen ab.

Notare sind verpflichtet, die Plausibilität des Nachweises bargeldloser Zahlung zu prüfen und bei Verdacht auf Verstöße unverzüglich Meldung an die Financial Intelligence Unit (FIU) zu erstatten.

Neuregelungen 2025

Am 17. Februar 2025 trat die novellierte Geldwäsche-Meldeverordnung für Immobilien (GwG-MeldV-Immobilien) in Kraft. Die Verordnung definiert objektive Meldeanlässe insbesondere für Notare und weitere Beteiligte in Immobilientransaktionen. Die Meldepflichten wurden präzisiert und an aktuelle Entwicklungen der Geldwäschebekämpfung angepasst. Makler sollten die neuen objektiven Meldeanlässe kennen, da Hinweise auf ungewöhnliche Gestaltungen die eigene Verdachtsmeldepflicht nach § 43 GwG auslösen können.

Bußgeldrisiken

Verstöße gegen das GwG stellen Ordnungswidrigkeiten nach § 56 GwG dar. Je nach Verstoß und Verpflichtetenart reichen die Bußgelder bis zu 1 Million Euro, können aber auch bis zu 5 Millionen Euro betragen. In jedem Fall ist alternativ das Zweifache des aus dem Verstoß gezogenen wirtschaftlichen Vorteils als Bußgeld möglich.

Zusätzlich können nach § 57 GwG Veröffentlichungen von Maßnahmen erfolgen („Naming and Shaming"). Bei schwerwiegenden, vorsätzlichen oder wiederholten Verstößen kann der Widerruf der Maklererlaubnis nach § 34c GewO erfolgen.

Schulungspflicht

Nach § 6 GwG müssen Makler und ihre Mitarbeiter regelmäßig geschult werden. Die Schulungen müssen aktuelle Geldwäschemethoden, Typologien und Erkennungsmerkmale umfassen. Die Durchführung ist zu dokumentieren.

Organisatorische Maßnahmen

Verpflichtete müssen nach § 6 GwG angemessene geschäfts- und kundenbezogene Sicherungssysteme etablieren, die:

Interne Prozesse zur Pflichterfüllung definieren
Verantwortlichkeiten festlegen
Kontrollen implementieren
Dokumentationssysteme bereitstellen

Nach § 7 GwG kann die Bestellung eines Geldwäschebeauftragten erforderlich sein oder von der zuständigen Aufsichtsbehörde angeordnet werden. Die Aufsicht über Immobilienmakler erfolgt durch die zuständigen Landesbehörden (Geldwäscheaufsicht der Länder).

Verstärkte Sorgfaltspflichten und PEP-Prüfung

Bei erhöhtem Risiko greifen nach § 15 GwG verstärkte Sorgfaltspflichten. Dies betrifft insbesondere:

Politisch exponierte Personen (PEP): Amts- oder Mandatsträger in herausgehobenen öffentlichen Funktionen, deren Familienmitglieder und nahestehende Personen
Transaktionen mit Hochrisikoländern: Geschäftsbeziehungen zu Personen oder Unternehmen aus Ländern mit erhöhtem Geldwäscherisiko
Auffällige Transaktionsstrukturen: Komplexe oder ungewöhnlich gestaltete Geschäfte ohne erkennbaren wirtschaftlichen Zweck

Bei PEP-Beziehungen sind zusätzliche Maßnahmen erforderlich, einschließlich der Genehmigung durch die Geschäftsleitung und der Ermittlung der Herkunft der Vermögenswerte.

Praktische Umsetzung

Die Integration der GwG-Pflichten in den Geschäftsablauf empfiehlt sich wie folgt:

Identifizierung bei Erstkontakt: Datenerfassung gemäß § 11 Abs. 4 GwG bei Vertragsanbahnung. Eine Ausweiskopie kann angefertigt werden oder die Daten werden vollständig aufgezeichnet (§ 8 Abs. 2 GwG).

Formularbasierte Erhebung: Strukturierte Erfassung aller relevanten Daten.

Digitale Dokumentation: Elektronische Archivierung für fünfjährige Aufbewahrungsfrist.

Sensibilisierung: Kontinuierliche Schulung zur Erkennung von Verdachtsmomenten.

Bedeutung und Einordnung

Das Geldwäschegesetz stellt erhebliche Anforderungen an Immobilienmakler und erfordert systematische Compliance-Strukturen im Geschäftsbetrieb. Die konsequente Einhaltung der Verpflichtungen schützt vor Bußgeldern, Reputationsschäden und im Extremfall dem Widerruf der Maklererlaubnis nach § 34c GewO.

Die geldwäscherechtlichen Pflichten dienen dem Schutz der Integrität des Finanzsystems und der Verhinderung krimineller Aktivitäten. Immobilienmakler tragen als Gatekeeper eine bedeutende Verantwortung bei der Bekämpfung von Geldwäsche im Immobiliensektor.

Geldwäschegesetz für Immobilienmakler: Pflichten und Anforderungen