Maklererlaubnis nach § 34c GewO

Die gewerbsmäßige Tätigkeit als Immobilienmakler erfordert eine behördliche Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung (GewO). Diese Erlaubnispflicht dient dem Verbraucherschutz und soll Mindeststandards in der Immobilienvermittlung sicherstellen. Die Ausübung der Maklertätigkeit ohne entsprechende Erlaubnis stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit Bußgeldern bis zu 5.000 Euro geahndet werden kann.

Erlaubnispflichtige Tätigkeiten

Die Erlaubnispflicht nach § 34c GewO umfasst folgende Tätigkeitsbereiche:

Vermittlung von Kaufverträgen über Grundstücke, Eigentumswohnungen und Gebäude Vermittlung von Miet- und Pachtverträgen über Wohnraum und Gewerbeimmobilien Nachweis von Gelegenheiten zum Abschluss entsprechender Verträge Vermittlung grundstücksgleicher Rechte wie Erbbaurechte

Seit 2018 besteht auch für Wohnimmobilienverwalter und Mietverwalter eine Erlaubnispflicht nach § 34c GewO. Ausgenommen von der Erlaubnispflicht ist die reine Immobilienbewertung durch Sachverständige.

Voraussetzungen für die Erteilung

Die Erlaubniserteilung setzt zwei kumulative Voraussetzungen voraus:

Zuverlässigkeit: Der Antragsteller darf keine einschlägigen Vorstrafen aufweisen. Verurteilungen wegen Betrug, Unterschlagung, Untreue, Urkundenfälschung, Geldwäsche oder Insolvenzstraftaten innerhalb der letzten fünf Jahre schließen die Erteilung aus.

Geordnete Vermögensverhältnisse: Laufende Privatinsolvenzverfahren oder abgegebene Vermögensauskünfte nach § 802c ZPO stehen der Erlaubniserteilung entgegen.

Die Prüfung erfolgt durch die zuständige Behörde anhand vorgelegter Dokumente und Registerauskünfte.

Erforderliche Unterlagen

Für den Erlaubnisantrag sind folgende Dokumente erforderlich:

Führungszeugnis zur Vorlage bei einer Behörde (Belegart O) Auskunft aus dem Gewerbezentralregister Bescheinigung in Steuersachen vom zuständigen Finanzamt Gewerbeanmeldung

Bei juristischen Personen (GmbH, AG) sind zusätzlich erforderlich:

Aktueller Handelsregisterauszug Nachweise für alle Geschäftsführer und vertretungsberechtigten Personen

Zuständigkeit und Verfahren

Die Zuständigkeit liegt bei der örtlichen Kreisverwaltungsbehörde (Landratsamt) oder bei kreisfreien Städten beim Ordnungsamt. In einigen Bundesländern wurde die Zuständigkeit auf die Industrie- und Handelskammern übertragen.

Die Gebühren variieren zwischen 100 und 1.000 Euro, typischerweise fallen 300 bis 500 Euro an. Hinzu kommen Kosten für Führungszeugnis und weitere Bescheinigungen von etwa 50 Euro.

Die Bearbeitungsdauer beträgt üblicherweise 4 bis 12 Wochen. Eine rechtzeitige Antragstellung vor dem geplanten Geschäftsbeginn ist erforderlich.

Weiterbildungspflicht

Seit 2018 besteht für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter eine gesetzliche Weiterbildungspflicht gemäß § 34c Abs. 2a GewO in Verbindung mit § 15b Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Innerhalb von drei Jahren müssen mindestens 20 Zeitstunden (à 60 Minuten) fachspezifische Weiterbildung nachgewiesen werden.

Anerkannte Weiterbildungsformen:

Fachseminare und Lehrgänge
E-Learning-Angebote
Fachveranstaltungen zu Themen wie Vertragsrecht, Immobilienbewertung, Finanzierung oder aktueller Rechtsprechung

Nachweispflicht: Die Weiterbildungsnachweise müssen für fünf Jahre aufbewahrt und auf Verlangen der Aufsichtsbehörde vorgelegt werden. Der erste Dreijahreszeitraum lief von 2018 bis 2020, der zweite von 2021 bis 2023, der aktuelle Dreijahreszeitraum läuft von 2024 bis 2026.

Sanktionen: Fehlende Nachweise können mit Bußgeldern bis zu 5.000 Euro geahndet werden. Bei gravierenden oder wiederholten Verstößen kann die Erlaubnis widerrufen werden, sofern die Zuverlässigkeit nicht mehr gegeben ist.

Rechtsfolgen fehlender Erlaubnis

Die Ausübung der Maklertätigkeit ohne Erlaubnis nach § 34c GewO stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit Bußgeldern bis zu 5.000 Euro geahndet werden kann.

Der Provisionsanspruch des Maklers bleibt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich bestehen. Der Verstoß gegen § 34c GewO führt nicht zur Nichtigkeit des Maklervertrags nach § 134 BGB (BGH, Urteil vom 23.10.1980 – IVa ZR 33/80). Allerdings können sich im Einzelfall andere rechtliche Konsequenzen ergeben.

Widerruf und Verlust der Erlaubnis

Die erteilte Erlaubnis kann widerrufen werden, wenn:

Nachträglich einschlägige Straftaten begangen werden Die Vermögensverhältnisse sich derart verschlechtern, dass eine Insolvenz eintritt Die Weiterbildungspflicht nicht erfüllt wird Schwerwiegende Verstöße gegen berufliche Pflichten vorliegen

Die Behörden prüfen diese Voraussetzungen nicht routinemäßig, reagieren jedoch auf Beschwerden oder Auffälligkeiten.

MaBV-Überwachung

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) regelt die Pflichten im laufenden Geschäftsbetrieb. Eine jährliche Prüfungspflicht nach § 16 MaBV besteht nur für Bauträger und Baubetreuer. Bei Immobilienmaklern und Wohnimmobilienverwaltern kann die Behörde anlassbezogen eine außerordentliche Prüfung anordnen. Verstöße können zum Widerruf der Erlaubnis führen.

Bedeutung und Einordnung

Die Maklererlaubnis nach § 34c GewO stellt eine zwingende Voraussetzung für die legale Ausübung der gewerbsmäßigen Immobilienvermittlung dar. Sie dient primär dem Verbraucherschutz und gewährleistet, dass nur zuverlässige Personen mit geordneten Vermögensverhältnissen als Immobilienmakler tätig werden.

Die Erlaubnispflicht in Verbindung mit der seit 2018 bestehenden Weiterbildungsverpflichtung zielt darauf ab, die Professionalität der Branche zu sichern und das Vertrauen der Verbraucher in die Dienstleistung von Immobilienmaklern zu stärken.

Maklererlaubnis nach § 34c GewO: Voraussetzungen und Beantragung