Verschwiegenheitspflicht des Maklers

Die Verschwiegenheitspflicht verpflichtet Immobilienmakler zur Geheimhaltung vertraulicher Informationen ihrer Auftraggeber. Sie ergibt sich aus den Nebenpflichten des Maklervertrags und dient dem Schutz der Interessen der Vertragsparteien. Verletzungen können zum Schadensersatz und zum Verlust des Provisionsanspruchs führen.

Rechtliche Grundlage

Die Verschwiegenheitspflicht ergibt sich aus:

Maklervertrag: Als vertragliche Nebenpflicht nach § 241 Abs. 2 BGB Treuepflicht: Allgemeine Interessenwahrungspflicht gegenüber dem Auftraggeber § 654 BGB: Verlust des Provisionsanspruchs bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen

Der Makler ist verpflichtet, alle Informationen, die er im Rahmen seiner Tätigkeit über seine Auftraggeber erlangt und die nicht für den Vertragsabschluss erforderlich sind, vertraulich zu behandeln.

Der Entfall des Provisionsanspruchs nach § 654 BGB setzt objektiv einen schwerwiegenden Treuepflichtverstoß und subjektiv Vorsatz oder grobe Leichtfertigkeit voraus. Die Norm hat Strafcharakter und greift nicht bei jeder Pflichtverletzung, sondern nur bei vertragswidrigem Handeln von erheblichem Gewicht.

Umfang der Verschwiegenheitspflicht

Vertraulich sind insbesondere:

Persönliche Verhältnisse: Familiäre Situation, Lebensumstände, private Gründe für Kauf oder Verkauf

Finanzielle Situation: Finanzierungsumstände, Zahlungsfähigkeit, wirtschaftliche Verhältnisse

Verkaufsgründe: Scheidung, finanzielle Notlage, Krankheit, berufliche Veränderung

Verhandlungsposition: Schmerzgrenzen, Verhandlungsbereitschaft, Zeitdruck

Interessentenlage: Informationen über andere Kaufinteressenten, deren Gebote

Grenzen der Verschwiegenheitspflicht

Die Verschwiegenheitspflicht gilt nicht absolut. Ausnahmen bestehen bei:

Aufklärungspflicht: Objektbezogene Informationen, die für die Kaufentscheidung wesentlich sind, müssen offengelegt werden, auch wenn der Verkäufer dies nicht wünscht.

Gesetzliche Meldepflichten: Immobilienmakler sind nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG Verpflichtete und müssen Verdachtsmeldungen nach § 43 GwG elektronisch an die Financial Intelligence Unit (FIU) erstatten (§ 45 GwG). Seit 01.01.2024 besteht eine Registrierungspflicht bei der FIU über das goAML-System (§ 59 Abs. 6 GwG). Die GwGMeldV-Immobilien konkretisiert meldepflichtige Sachverhalte im Immobilienbereich.

Gerichtliche Aussagepflicht: Bei gerichtlicher Ladung als Zeuge besteht grundsätzlich Aussagepflicht. Immobilienmakler besitzen kein berufsrechtliches Zeugnisverweigerungsrecht nach § 383 ZPO, der nur bestimmte Berufsgeheimnisträger (z.B. Anwälte, Ärzte) privilegiert.

Objektbezogene vs. personenbezogene Informationen

Die zentrale Abgrenzung liegt zwischen objekt- und personenbezogenen Informationen:

Objektbezogene Informationen müssen weitergegeben werden:

Bauliche Mängel
Rechtliche Belastungen (Grundschulden, Wegerechte)
Mietverhältnisse bei Kapitalanlagen
Energetische Kennwerte nach § 87 GEG (Gebäudeenergiegesetz)
Sanierungsbedarf

Pflichtangaben in Immobilienanzeigen richten sich nach § 87 GEG. Makler haften für diese Angaben, wenn sie die Anzeige verantworten und ein Energieausweis vorliegt.

Personenbezogene Informationen sind vertraulich:

Verkaufsgrund (Scheidung, Insolvenz)
Finanzielle Notlage des Verkäufers
Zeitdruck aufgrund persönlicher Umstände
Private Lebensumstände

Beispiel: Dass das Dach in zwei Jahren saniert werden muss (objektbezogen), muss der Makler dem Käufer mitteilen. Dass der Verkäufer geschieden wird und deshalb unter Zeitdruck steht (personenbezogen), muss geheim bleiben.

Verschwiegenheitspflicht bei Doppeltätigkeit

Bei Doppeltätigkeit verschärft sich die Verschwiegenheitspflicht. Der Makler darf keine Informationen von einer Seite an die andere weitergeben, die nicht für den Vertragsabschluss erforderlich sind.

Doppeltätigkeit ist grundsätzlich zulässig, verlangt aber Transparenz und strikte Unparteilichkeit. Nach der Rechtsprechung des BGH (21.03.2024 – I ZR 185/22) kann der Kunde Einsicht in den anderen Maklervertrag verlangen (§ 810 BGB). Verstöße gegen § 656d BGB (Halbteilungsgrundsatz bei Maklerkosten) führen nach BGH (06.03.2025 – I ZR 138/24) zur Gesamtnichtigkeit der Vereinbarung.

Verboten ist:

Weitergabe der Verhandlungsbereitschaft des Käufers an den Verkäufer Offenlegung der finanziellen Schmerzgrenze einer Partei Information über Zeitdruck oder Notlagen Preisgabe von Verhandlungsstrategien

Zulässig ist:

Objektbezogene Informationen über Mängel, rechtliche Belastungen Notwendige Informationen zur Vertragsabwicklung Fakten, die beiden Seiten bekannt sein müssen

Beispiel für Pflichtverletzung: Der Makler teilt dem Verkäufer mit, dass der Käufer bereit wäre, 50.000 Euro mehr zu zahlen. Diese vertrauliche Information über die Zahlungsbereitschaft darf nicht weitergegeben werden.

Rechtsfolgen bei Verletzung

Verletzungen der Verschwiegenheitspflicht führen zu:

Schadensersatz: Der Auftraggeber kann Ersatz des entstandenen Schadens verlangen (§§ 280, 241 Abs. 2 BGB). Dies kann insbesondere die Preisdifferenz umfassen, die durch die Informationsweitergabe entstanden ist.

Verlust des Provisionsanspruchs: Nach § 654 BGB verliert der Makler seinen Provisionsanspruch bei vertragswidrigem Handeln. Voraussetzung ist eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung mit Vorsatz oder grober Leichtfertigkeit. Nicht jede Pflichtverletzung führt zur Verwirkung, da die Norm Strafcharakter hat.

Reputationsschaden: In einer vertrauensbasierten Branche führen Verschwiegenheitsverletzungen zu erheblichen Reputationsverlusten.

Praktische Beispiele

Zulässig:

Makler: "Das Objekt hat einen Sanierungsstau bei der Heizungsanlage." Makler: "Es besteht eine Grundschuld in Höhe von 200.000 Euro." Makler: "Die Mieter haben unbefristete Mietverträge."

Unzulässig:

Makler: "Der Verkäufer lässt sich scheiden und muss schnell verkaufen." Makler: "Der Käufer könnte notfalls noch 80.000 Euro drauflegen." Makler: "Es gibt einen anderen Interessenten, der mehr bietet." (wenn unwahr oder irreführend - erfundene Konkurrenzgebote sind unlauter)

Abgrenzung zur Aufklärungspflicht

Die Verschwiegenheitspflicht steht gelegentlich in Spannung zur Aufklärungspflicht. Der Makler muss abwägen:

Aufklärungspflicht überwiegt bei: Objektbezogenen Mängeln, rechtlichen Belastungen, kaufentscheidungsrelevanten Fakten

Verschwiegenheitspflicht überwiegt bei: Persönlichen Verhältnissen, Verkaufsgründen, finanziellen Notlagen

Im Zweifel sollte der Makler objektbezogene Informationen offenlegen, personenbezogene jedoch geheim halten.

Datenschutz und DSGVO

Neben der vertragsrechtlichen Verschwiegenheitspflicht unterliegt der Makler auch den Vorgaben der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO):

Rechtsgrundlagen der Datenverarbeitung: Die Verarbeitung personenbezogener Daten erfolgt auf Basis von Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO (Vertragserfüllung), lit. c (gesetzliche Pflichten, z.B. GwG) oder lit. f (berechtigtes Interesse).

Vertraulichkeitspflicht: Art. 5 Abs. 1 lit. f DSGVO verpflichtet zur Integrität und Vertraulichkeit bei der Verarbeitung personenbezogener Daten.

Informationspflichten: Nach Art. 13 und 14 DSGVO muss der Makler die Betroffenen über die Datenverarbeitung informieren (Zweck, Rechtsgrundlage, Empfänger, Speicherdauer, Betroffenenrechte).

Datensparsamkeit: Es dürfen nur die für den Vermittlungszweck erforderlichen personenbezogenen Daten erhoben werden (Art. 5 Abs. 1 lit. c DSGVO).

Empfehlungen

Für Makler:

Klare Trennung zwischen objekt- und personenbezogenen Informationen Zurückhaltung bei der Weitergabe von Informationen Dokumentation, welche Informationen von wem stammen Bei Doppeltätigkeit besondere Vorsicht und Transparenzpflichten beachten Pflichtangaben nach § 87 GEG in Immobilienanzeigen sicherstellen Registrierung bei der FIU (goAML) für GwG-Meldepflichten seit 01.01.2024 DSGVO-Informationspflichten gegenüber Betroffenen erfüllen

Für Auftraggeber:

Sensible Informationen sollten als vertraulich gekennzeichnet werden Verkaufsgründe müssen dem Makler nicht mitgeteilt werden Bei Doppeltätigkeit Vorsicht mit vertraulichen Verhandlungsinformationen

Bedeutung

Die Verschwiegenheitspflicht bildet einen zentralen Vertrauensbaustein in der Makler-Auftraggeber-Beziehung. Ihre Beachtung ist für professionelle Maklertätigkeit und den Schutz der Auftraggeberinteressen von wesentlicher Bedeutung.

Verletzungen der Verschwiegenheitspflicht schädigen nicht nur das individuelle Vertragsverhältnis, sondern können das Vertrauen in die gesamte Branche beeinträchtigen. Makler sollten im Zweifel restriktiv mit der Weitergabe von Informationen umgehen und bei Unsicherheit den Auftraggeber um Freigabe bitten.

Verschwiegenheitspflicht des Maklers: Was geheim bleiben muss