Haftungsbeschränkung im Maklervertrag

Haftungsbeschränkungen in Maklerverträgen unterliegen nach deutschem Recht strengen gesetzlichen Grenzen. Während grundsätzliche Beschränkungen der Maklerhaftung teilweise zulässig sind, verbietet das Bürgerliche Gesetzbuch vollständige Haftungsausschlüsse in wesentlichen Bereichen. Die Wirksamkeit konkreter Klauseln hängt von der AGB-Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB ab, da Maklerverträge mit Verbrauchern regelmäßig als Allgemeine Geschäftsbedingungen qualifiziert werden.

Rechtliche Grundlagen

Maklerverträge mit Verbrauchern werden als Allgemeine Geschäftsbedingungen qualifiziert und unterliegen der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB. Haftungsbeschränkungen müssen daher den gesetzlichen Anforderungen an die Angemessenheit und Transparenz genügen.

Eine Haftungsbeschränkung zielt darauf ab, das Schadensersatzrisiko des Maklers bei Pflichtverletzungen zu begrenzen. Solche Pflichtverletzungen können falsche Angaben zur Wohnfläche, verschwiegene Mängel oder fehlerhafte Informationen zur Vermietungssituation umfassen.

Zulässige Beschränkungen

Betragsmäßige Begrenzungen: Eine Haftungsbeschränkung auf einen bestimmten Höchstbetrag kann wirksam sein, sofern der Betrag angemessen erscheint und transparente Ausnahmen für die Verbote des § 309 Nr. 7 BGB enthält. Die Angemessenheit ist stets einzelfallabhängig und orientiert sich am typischen, vorhersehbaren Schadensrisiko. Die Rechtsprechung verlangt, dass die Höchstsumme die vertragstypischen Schäden noch abdeckt.

Haftung für eigenes Verschulden: Klauseln, die die Haftung auf Schäden beschränken, die der Makler persönlich verursacht hat, sind problematisch. Sie zielen darauf ab, die Haftung für Vertreter und Erfüllungsgehilfen auszuschließen, was bei Personenschäden und grober Fahrlässigkeit gegen § 309 Nr. 7 BGB verstößt. Auch für einfache Fahrlässigkeit sind solche Klauseln gegenüber Verbrauchern regelmäßig unwirksam, insbesondere wenn wesentliche Vertragspflichten betroffen sind (§ 307 BGB).

Unzulässige Beschränkungen

Das BGB definiert eindeutige Grenzen für Haftungsausschlüsse:

Vorsatz: Nach § 276 Abs. 3 BGB ist ein Haftungsausschluss für vorsätzliches Verhalten im Voraus unwirksam. Makler, die bewusst falsche Angaben machen, haften ausnahmslos.

Grobe Fahrlässigkeit: Auch für grob fahrlässiges Handeln kann die Haftung nicht ausgeschlossen werden. § 309 Nr. 7 lit. b BGB untersagt entsprechende Klauseln für sonstige Schäden, auch im Hinblick auf Vertreter und Erfüllungsgehilfen.

Personenschäden: Schäden an Leben, Körper oder Gesundheit dürfen gemäß § 309 Nr. 7 lit. a BGB niemals ausgeschlossen werden, selbst nicht bei einfacher Fahrlässigkeit.

Vollständiger Haftungsausschluss: Klauseln, die jegliche Haftung ausschließen, sind nach § 309 Nr. 7 BGB unwirksam.

Angaben ohne Gewähr

Die Formulierung "Alle Angaben ohne Gewähr" findet sich in nahezu jedem Immobilienexposé. Die Schutzwirkung dieser Klausel ist jedoch begrenzt.

Der Hinweis entbindet Makler nicht von der Haftung für falsche Informationen, die sie hätten prüfen können oder müssen. Wird beispielsweise eine Wohnfläche von 120 Quadratmetern angegeben, tatsächlich beträgt diese jedoch nur 95 Quadratmeter, kann sich der Makler nicht auf den Gewährverzicht berufen, wenn er die Angabe selbst ermittelt oder vom Verkäufer ungeprüft übernommen hat.

Prüfungspflichten des Maklers

Die Rechtsprechung definiert die Prüfungspflichten differenziert. Makler müssen nicht jede Verkäuferangabe eigenständig verifizieren. Sie dürfen auf Informationen des Eigentümers vertrauen, sofern keine Anhaltspunkte für Fehler bestehen.

Haftung entsteht, wenn der Makler wissentlich falsche Informationen weitergibt oder offensichtliche Widersprüche ignoriert. Erscheint eine Immobilie augenscheinlich kleiner als angegeben, besteht eine Nachprüfungspflicht.

Unwirksame Klauseln in der Praxis

Folgende Formulierungen sind regelmäßig unwirksam:

"Der Makler übernimmt keine Haftung für Mängel am Objekt" - zu weitreichend, verstößt gegen § 307 BGB.

"Schadensersatzansprüche sind auf die Höhe der Provision beschränkt" - regelmäßig unwirksam in Verbraucherverträgen, da die Provisionshöhe zur typischen Schadenshöhe meist in keinem angemessenen Verhältnis steht und bei Personenschäden oder grober Fahrlässigkeit sicher unzulässig ist.

"Der Auftraggeber verzichtet auf alle Ansprüche aus unrichtigen Angaben" - vollständiger Haftungsausschluss, unwirksam nach § 309 Nr. 7 BGB.

Berufshaftpflichtversicherung

Anstelle überzogener Haftungsausschlüsse empfiehlt sich für Makler der Abschluss einer leistungsfähigen Berufshaftpflichtversicherung. Diese deckt berechtigte Schadensersatzansprüche ab und vermeidet unwirksame Vertragsklauseln, die einen unprofessionellen Eindruck erwecken.

Rechtsfolgen unwirksamer Klauseln

Unwirksame Haftungsbeschränkungen werden aus dem Vertrag eliminiert, ohne dass der gesamte Maklervertrag unwirksam wird. An ihre Stelle tritt die gesetzliche Haftung nach den §§ 280 ff. BGB. Der Makler haftet dann nach den allgemeinen Regeln für Vertragsverletzungen.

Die Verwendung unwirksamer Klauseln kann zudem wettbewerbsrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen, wenn sie systematisch eingesetzt werden.

Empfehlungen

Makler sollten auf überzogene Haftungsausschlüsse verzichten. Diese sind rechtlich unwirksam und können das Vertrauen der Auftraggeber beeinträchtigen. Eine transparente Darstellung der Haftungsgrundsätze in Verbindung mit einer leistungsfähigen Berufshaftpflichtversicherung stellt die professionellere Lösung dar.

Verbraucher sollten Haftungsklauseln im Maklervertrag sorgfältig prüfen. Vollständige Haftungsausschlüsse oder stark einschränkende Formulierungen können auf problematische Vertragspraxis hindeuten und sollten gegebenenfalls beanstandet werden.

Haftungsbeschränkung im Maklervertrag: Was erlaubt ist