Bestellerprinzip

Das Bestellerprinzip bezeichnet die gesetzliche Regelung, nach der diejenige Partei die Maklercourtage trägt, die den Immobilienmakler beauftragt hat. Im deutschen Immobilienrecht existieren zwei unterschiedliche Regelungen: Bei der Wohnraumvermietung gilt seit dem 1. Juni 2015 das strikte Bestellerprinzip nach § 2 Abs. 1a WoVermRG (Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung), während bei Immobilienkäufen seit dem 23. Dezember 2020 ein Paritätsprinzip nach §§ 656a ff. BGB gilt: Der Käufer darf nicht stärker mit Maklerkosten belastet werden als der Verkäufer. In der Praxis führt dies üblicherweise zu einer hälftigen Kostenteilung.

Rechtliche Grundlagen

Die rechtlichen Grundlagen des Bestellerprinzips sind in verschiedenen Gesetzen verankert:

Vermietung: Das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) regelt seit 2015 die Maklerprovision bei der Vermittlung von Mietverträgen über Wohnraum. Nach § 2 Abs. 1a WoVermRG gilt das strikte Bestellerprinzip: Die Partei, die den Makler beauftragt, trägt die Provision. Abweichende Vereinbarungen sind gemäß § 2 Abs. 5 Nr. 2 WoVermRG unwirksam. Der Vermittlungsvertrag bedarf nach § 2 Abs. 1 S. 2 WoVermRG der Textform.

Kauf: Die §§ 656a bis 656d BGB regeln seit Dezember 2020 die Verteilung der Maklerkosten bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Diese Vorschriften etablieren ein Paritätsprinzip: Der Käufer darf nicht höher belastet werden als der Verkäufer (§§ 656c, 656d BGB). In der Praxis führt dies üblicherweise zu einer hälftigen Kostenteilung. Der Maklervertrag muss nach § 656a BGB in Textform geschlossen werden.

Bestellerprinzip bei Vermietungen

Seit dem 1. Juni 2015 gelten für die Vermittlung von Wohnraum folgende Regelungen:

Vermieterbeauftragung: Hat der Vermieter den Makler beauftragt, trägt er die Provision vollständig.

Mieterbeauftragung: Hat der Mieter eigenständig einen Makler mit der Wohnungssuche beauftragt, zahlt er die Provision. Voraussetzung ist, dass der Makler ausschließlich aufgrund des Mieterauftrags tätig wurde und nicht bereits vom Vermieter mit der Vermittlung derselben Wohnung beauftragt war (§ 2 Abs. 1a S. 2-3 WoVermRG).

Maximale Provisionshöhe: Ansprüche gegen den Wohnungssuchenden sind gemäß § 3 Abs. 2 WoVermRG auf zwei Nettokaltmieten zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer begrenzt, was bei 19 % Umsatzsteuer insgesamt 2,38 Monatsmieten entspricht. Diese Obergrenze gilt nur für Forderungen gegenüber dem Mieter.

Hintergrund und Ziele der Reform 2015

Die Einführung des Bestellerprinzips bei Mietvermittlungen erfolgte durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz (Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung) vom 21. April 2015, das am 1. Juni 2015 in Kraft trat. Die Reform verfolgte mehrere wohnungspolitische Ziele:

Entlastung von Wohnungssuchenden: Reduzierung der finanziellen Zugangsbarrieren auf angespannten Wohnungsmärkten, insbesondere in Ballungsgebieten

Transparenz: Eindeutige Zuordnung der Kostenverantwortung zum Auftraggeber der Maklerleistung

Verursacherprinzip: Konsequente Anwendung des Grundsatzes, dass derjenige die Kosten trägt, der die Dienstleistung in Anspruch nimmt

Vor 2015 bestand eine verbreitete Praxis, bei der Vermieter Makler beauftragten, die Provisionskosten jedoch auf Mieter abwälzten. Dies führte insbesondere in Ballungsräumen zu erheblichen finanziellen Belastungen für Wohnungssuchende, die neben Kaution und erster Miete zusätzlich eine Maklerprovision entrichten mussten.

Provisionsteilung bei Immobilienkäufen seit 2020

Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser trat am 23. Dezember 2020 in Kraft und etablierte ein Paritätsprinzip für Immobilienkäufe:

Paritätsprinzip statt hälftiger Teilung: Der Käufer darf nicht höher belastet werden als der Verkäufer. § 656c BGB regelt, dass bei Vereinbarung einer Außen- und Innenprovision die Beträge gleich hoch sein müssen. § 656d BGB erlaubt die Konstellation, dass zunächst der Verkäufer die Provision übernimmt und vom Käufer höchstens die Hälfte verlangt. Verstöße gegen die Paritätsvorgaben führen zur Unwirksamkeit der abweichenden Zahlungsvereinbarung.

Maximale Käuferbelastung: Der Käufer darf höchstens denselben Betrag zahlen wie der Verkäufer (§§ 656c, 656d BGB). Abwälzungsversuche, auch mittelbar über Kaufpreisgestaltung, sind unzulässig.

Schutz vor Kostenabwälzung: Der Verkäufer kann die Provision nicht einseitig auf den Käufer übertragen. Verstöße können nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen (§§ 812 ff. BGB) zur Rückzahlung führen.

Anwendungsbereich: Die Regelung gilt für Kaufverträge über:

Eigentumswohnungen
Einfamilienhäuser
Doppelhaushälften und Reihenhäuser (nach herrschender Meinung als Einfamilienhäuser i.S.d. § 656a S. 2 BGB)

Der persönliche Anwendungsbereich ist in § 656b BGB geregelt: Die Schutzvorschriften gelten, wenn mindestens eine Partei des Maklervertrags Verbraucher im Sinne von § 13 BGB ist. Es muss also nicht zwingend der Käufer Verbraucher sein; auch die Konstellation Verkäufer als Verbraucher mit gewerblichem Käufer kann unter die Regelung fallen.

Ausnahmen (freie Provisionsvereinbarung möglich):

Mehrfamilienhäuser (sachlich nicht vom § 656a S. 2 BGB erfasst)
Gewerbeimmobilien
Unbebaute Grundstücke
Maklerverträge ohne Verbraucherbeteiligung (wenn weder Käufer noch Verkäufer Verbraucher sind, § 656b BGB)

Umgehungsversuche und deren rechtliche Bewertung

Nach Einführung der gesetzlichen Regelungen wurden verschiedene Versuche unternommen, die Kostenverteilung zu umgehen:

Überhöhte Ablösezahlungen: Forderung unrealistischer Beträge für Einbauküchen, Möbel oder andere Gegenstände. Die Vereinbarung zur Übernahme von Einrichtungsgegenständen ist nach § 3 Abs. 4 S. 3 WoVermRG grundsätzlich zulässig. Eine Unwirksamkeit kann sich jedoch aus Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) bei krass überhöhten Preisen ergeben.

Bearbeitungsgebühren: Einführung neuer Gebührentatbestände zur verdeckten Kostenüberwälzung. Solche Klauseln sind nach § 3 Abs. 3 WoVermRG unwirksam. Der BGH hat in seinen Entscheidungen I ZR 71/19 (Besichtigungsgebühr) sowie I ZR 113/15 und I ZR 160/17 (Reservierungsgebühren) klargestellt, dass derartige Gebühren unzulässige Umgehungen darstellen.

Indirekte Kostenüberwälzung: Bei Mietvermittlungen durch Aufschlag auf die Miete. Rechtlich grundsätzlich zulässig, praktisch jedoch durch die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) in vielen angespannten Wohnungsmärkten begrenzt.

Scheinbeauftragung: Versuch, Mietverhältnisse als "im Auftrag des Mieters" zustande gekommen darzustellen. Gerichte prüfen materiell die tatsächlichen Umstände der Beauftragung und nicht nur die formale Vertragsgestaltung (BGH I ZR 134/18).

Auswirkungen in der Praxis

Vermietung

Die Auswirkungen des Bestellerprinzips bei Mietvermittlungen werden in der Fachliteratur differenziert bewertet:

Positive Effekte:

Entfall der Provisionslast für Mieter bei üblichen Vermietungen
Reduzierung der Eintrittskosten beim Wohnungswechsel
Erhöhte Kostentransparenz

Kritische Aspekte:

Teilweise indirekte Überwälzung durch höhere Mieten
Rückgang professioneller Mietvermittlung
Verstärkte Selbstvermarktung durch Vermieter

Immobilienkauf

Die Provisionsteilung seit 2020 hat die Kostenverteilung beim Erwerb von Wohnimmobilien grundlegend verändert:

Situation vor 2020: In Bundesländern wie Berlin oder Brandenburg trugen Käufer häufig die gesamte Maklerprovision von bis zu 7,14 % des Kaufpreises.

Situation seit 2020: Bei einer Gesamtprovision von 7,14 % zahlt jede Vertragspartei 3,57 %.

Kosteneffekt: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro ergibt sich für Käufer eine Entlastung von etwa 14.280 Euro gegenüber der vorherigen Praxis der vollständigen Käuferbelastung.

Formelle Anforderungen

Beim Kauf: Nach § 656a BGB müssen Maklerverträge bei Wohnimmobilienkäufen seit 2020 in Textform geschlossen werden. Mündliche Vereinbarungen sind unwirksam und begründen keinen Provisionsanspruch.

Bei der Vermietung: Der Vermittlungsvertrag bedarf nach § 2 Abs. 1 S. 2 WoVermRG der Textform. Auch hier führt die Nichteinhaltung zur Unwirksamkeit.

Rechtsfolgen bei Verstößen

Verstöße gegen die gesetzlichen Regelungen führen zur Unwirksamkeit der Provisionsvereinbarung:

Bei Vermietung: Zahlt der Mieter trotz Vermieterbeauftragung eine Provision, kann er diese gemäß §§ 812 ff. BGB als ungerechtfertigte Bereicherung zurückfordern. Zudem können Verstöße gegen § 2 Abs. 1a und § 3 Abs. 2 WoVermRG als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeldern bis zu 25.000 Euro geahndet werden (§ 8 WoVermRG).

Beim Kauf: Überschreitet der Käuferanteil den Verkäuferanteil oder sind bei Vereinbarung einer Außen- und Innenprovision die Beträge ungleich hoch, ist die abweichende Zahlungsvereinbarung nach §§ 656c, 656d BGB unwirksam. Dies führt regelmäßig zu Rückzahlungsansprüchen nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen (§§ 812 ff. BGB). Auch mittelbare Umgehungen (etwa durch Kaufpreisreduktion gekoppelt mit voller Provisionsübernahme durch den Käufer) können zur Unwirksamkeit und Rückzahlungspflicht führen.

Verbraucherschutzaspekte

Die Regelungen zum Bestellerprinzip dienen vorrangig dem Verbraucherschutz und zielen auf folgende Schutzwirkungen ab:

Schutz vor einseitiger Kostenabwälzung
Transparenz der Kostenverteilung
Faire Lastenteilung zwischen den Vertragsparteien
Reduzierung finanzieller Markteintrittsbarrieren

Kritische Bewertung

Die Regelungen werden in der Immobilienwirtschaft und Rechtswissenschaft unterschiedlich bewertet:

Befürworter betonen die finanzielle Entlastung von Verbrauchern und die gerechtere Kostenverteilung entsprechend dem Verursacherprinzip.

Kritiker verweisen auf mögliche indirekte Überwälzungseffekte durch höhere Mieten oder Kaufpreise sowie potenzielle Marktverzerrungen.

Die empirische Wirkung der Regelungen hängt wesentlich von der jeweiligen Marktsituation ab. In Märkten mit hoher Nachfrage können Kosten tendenziell leichter überwälzt werden als in ausgeglichenen Märkten.

Bedeutung und Einordnung

Das Bestellerprinzip und die Provisionsteilung stellen bedeutende Reformen im deutschen Immobilienmaklerrecht dar. Sie haben die Kostenverteilung transparenter und verbraucherfreundlicher ausgestaltet und entsprechen dem wohnungs- und verbraucherpolitischen Trend zu stärkerer Regulierung im Immobiliensektor.

Die praktische Umsetzung erfordert eine präzise vertragliche Dokumentation der Beauftragungsverhältnisse. Immobilienmakler müssen die gesetzlichen Vorgaben strikt beachten, um ihre Provisionsansprüche nicht zu gefährden.

Bestellerprinzip: Wer den Makler bestellt, der zahlt