Maklerprovision

Die Maklerprovision (auch Courtage oder Maklergebühr) bezeichnet das Erfolgshonorar für Immobilienmakler bei erfolgreicher Vermittlung von Kauf- oder Mietverträgen. Sie wird als Prozentsatz des Kaufpreises beziehungsweise als Vielfaches der Monatsmiete berechnet und ist gemäß § 652 BGB nur bei tatsächlichem Vertragsabschluss fällig. Die Höhe unterliegt keiner gesetzlichen Festlegung, regional haben sich jedoch Üblichkeiten herausgebildet.

Gesetzliche Grundlagen

Die Maklerprovision ist in den §§ 652 ff. BGB geregelt. Zentrale Normen:

§ 652 BGB: Erfolgshonorar - Provision nur bei Vertragsabschluss § 654 BGB: Verlust bei vertragswidrigem Handeln §§ 656a-656d BGB: Provisionsteilung bei Wohnimmobilienkäufen seit 2020

Höhe bei Kaufvermittlung

Die Provision ist frei verhandelbar, faktisch haben sich regionale Üblichkeiten herausgebildet:

Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern: 5,95 % des Kaufpreises Hamburg: 6,25 % des Kaufpreises Bayern, Nordrhein-Westfalen und weitere Bundesländer: 7,14 % (6 % netto plus 19 % Mehrwertsteuer)

Diese Prozentsätze bezeichnen die Gesamtprovision. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bei Wohnimmobilien die hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer nach §§ 656a ff. BGB.

Rechenbeispiele: Kaufpreis 400.000 Euro bei 5,95 %: Gesamtprovision 23.800 Euro (je 11.900 Euro) Kaufpreis 400.000 Euro bei 7,14 %: Gesamtprovision 28.560 Euro (je 14.280 Euro)

Provisionsteilung seit 2020

Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser reformierte die Provisionsverteilung grundlegend:

Doppelauftrag: Bei Tätigkeit für beide Parteien müssen die Vergütungen gleich hoch sein (§ 656c BGB). Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. Einseitiger Auftrag: Bei Auftrag nur durch eine Seite darf die andere Partei höchstens in gleicher Höhe belastet werden. Die Fälligkeit tritt erst nach nachgewiesener Zahlung durch den Auftraggeber ein (§ 656d BGB). Verbraucherschutz: Die Regelungen gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB).

Die Rechtsprechung des BGH vom 6. März 2025 hat klargestellt, dass Umgehungsmodelle wie Kaufpreisreduktion bei gleichzeitiger voller Käufercourtage unzulässig sind. Abweichende Vereinbarungen sind insgesamt nichtig und begründen Rückzahlungsansprüche.

Anwendungsbereich: Eigentumswohnungen Einfamilienhäuser Doppelhaushälften und Reihenhäuser

Ausnahmen (freie Vereinbarung möglich): Mehrfamilienhäuser Gewerbeimmobilien Unbebaute Grundstücke Käufer, die nicht Verbraucher sind

Höhe bei Mietvermittlung

Für die Vermittlung von Wohnraummietverträgen gilt das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG). Seit 1. Juni 2015 gilt das Bestellerprinzip gemäß § 2 Abs. 1a WoVermRG: Der Wohnungssuchende darf nur dann zur Zahlung verpflichtet werden, wenn er den Makler exklusiv beauftragt hat und der Makler ausschließlich wegen dieses Auftrags die Wohnung eingeholt hat.

Die Vergütung ist auf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer begrenzt (§ 3 Abs. 2 WoVermRG), entsprechend 2,38 Kaltmieten bei 19 Prozent Mehrwertsteuer.

Berechnung bei 1.200 Euro Kaltmiete: 1.200 Euro × 2 × 1,19 = 2.856 Euro

Verstöße gegen diese Regelungen können als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeldern bis 25.000 Euro geahndet werden (§ 8 WoVermRG).

Fälligkeit

Die Provision wird mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig. Bei Mietverträgen mit Unterzeichnung des Mietvertrags.

Maßgeblich ist ausschließlich der wirksame Vertragsabschluss. Reservierungen, Absichtserklärungen oder Finanzierungszusagen begründen keinen Provisionsanspruch.

Die meisten Makler stellen die Rechnung zwei bis vier Wochen nach Vertragsabschluss mit Zahlungszielen zwischen 14 und 30 Tagen.

Verhandelbarkeit

Theoretisch besteht Verhandlungsspielraum. Praktische Durchsetzbarkeit hängt von Marktlage und Verhandlungsposition ab:

Verkäufermarkt: Geringe Verhandlungschancen aufgrund hoher Nachfrage Käufermarkt: Größere Möglichkeiten, insbesondere bei schwer vermittelbaren Objekten

Verkäufer haben grundsätzlich bessere Verhandlungsoptionen als Käufer, da sie den Maklerauftrag erteilen.

Steuerliche Behandlung

Selbstnutzer: Maklerprovision beim Erwerb selbstgenutzter Immobilien ist steuerlich nicht absetzbar.

Kapitalanleger und Vermieter: Die Provision zählt zu den Anschaffungskosten und kann über die Gebäude-AfA abgeschrieben werden. Dabei ist zu beachten, dass nur der Gebäudeanteil abschreibungsfähig ist, nicht der Grundstücksanteil.

AfA-Sätze für Wohngebäude: Neue Wohngebäude (Fertigstellung ab 1. Januar 2023): 3 Prozent linear pro Jahr (§ 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG) Zusätzlich seit 28. März 2024: Degressive AfA von 5 Prozent pro Jahr für befristete Zeiträume (§ 7 Abs. 5a EStG) Ältere Wohngebäude: Regelmäßig 2 Prozent (Baujahr ab 1925) beziehungsweise 2,5 Prozent (Baujahr vor 1925) pro Jahr

Leistungsumfang

Die Maklerprovision vergütet folgende Leistungen:

Objektbewertung und Marktpreiseinschätzung Erstellung professioneller Exposés und Fotografie Inserierung auf Immobilienportalen Organisation und Durchführung von Besichtigungen Bonitätsprüfung von Interessenten Verhandlungsführung Begleitung bis zum Notartermin

Provisionsausschluss nach § 654 BGB

Der Makler verliert den Provisionsanspruch trotz Vertragsabschluss, wenn er vertragswidrig handelt:

Wissentlich falsche Angaben Verschweigen wesentlicher Informationen Unzulässige Doppeltätigkeit mit Interessenkonflikt Schwerwiegende Aufklärungspflichtverletzungen

Der Provisionsausschluss tritt als Sanktion unabhängig von einem bezifferbaren Schaden ein.

Kausalität

Der Makler muss ursächlich für den Vertragsschluss gewesen sein (§ 652 BGB: "infolge"). Bei Vorkenntnis des Käufers oder fehlender Kausalität entfällt der Anspruch.

Die Beweislast für Vorkenntnis oder fehlende Kausalität trägt der Provisionsschuldner.

Formerfordernis bei Käufen

Seit 2020 müssen Maklerverträge bei Wohnimmobilienkäufen in Textform geschlossen werden (§ 656a BGB). Mündliche Vereinbarungen sind unwirksam und begründen keinen Provisionsanspruch. Der Formmangel führt zur Nichtigkeit des Maklervertrags gemäß § 125 Satz 1 BGB.

Textform kann durch individualisierte Kommunikation erfüllt werden, beispielsweise per E-Mail. Konkludentes Verhalten oder bloße Standard-Exposés ohne individuelle Annahme genügen nicht. Dies hat unter anderem das OLG Celle in seinem Urteil vom 2. Oktober 2025 (Az. 11 U 23/25) klargestellt.

Wirtschaftliche Einordnung

Die Provisionshöhe reflektiert:

Erfolgsrisiko des Maklers (keine Vergütung bei Misserfolg) Vorfinanzierung aller Vermarktungskosten Marktsituation und regionale Gepflogenheiten Leistungsumfang und Servicequalität

Die Gesamtprovision von 5,95 bis 7,14 % des Kaufpreises stellt bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern einen signifikanten Kostenfaktor dar, der in der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden muss.

Die Provisionsteilung seit 2020 hat die Kostenbelastung für Käufer reduziert und eine ausgewogenere Lastenverteilung etabliert. Die Reform verfolgte das Ziel, Erwerbsnebenkosten für Wohnraumsuchende zu senken und Markttransparenz zu erhöhen.

Maklerprovision: Höhe, Verteilung und aktuelle Regelungen