Widerrufsrecht beim Maklervertrag

Das Widerrufsrecht ermöglicht Verbrauchern die Beendigung von Maklerverträgen innerhalb einer gesetzlichen Frist mit Wirkung für die Zukunft. Empfangene Leistungen sind zurückzugewähren. Bei Dienstleistungen kann unter engen Voraussetzungen Wertersatz anfallen. Es greift bei Fernabsatzverträgen und Außergeschäftsraumverträgen und dient dem Schutz vor übereilten oder überraschenden Vertragsschlüssen. Die rechtlichen Grundlagen finden sich in den §§ 312g, 355, 356, 357, 357a BGB sowie Art. 246a EGBGB.

Anwendungsvoraussetzungen

Das Widerrufsrecht besteht nicht bei allen Maklerverträgen, sondern nur in zwei definierten Konstellationen:

Fernabsatzverträge (§ 312c BGB): Der Vertrag wurde ausschließlich über Fernkommunikationsmittel geschlossen, ohne dass Makler und Auftraggeber persönlich zusammentrafen. Hierzu zählen Vertragsschlüsse per Telefon, E-Mail, Online-Formular oder Brief.

Außergeschäftsraumverträge (§ 312b BGB): Der Vertrag wurde außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen, etwa bei einer Objektbesichtigung, beim Verbraucher zu Hause, an öffentlichen Orten oder bei Akquisitionsterminen.

Verträge, die in den Geschäftsräumen des Maklers nach persönlicher Beratung geschlossen werden, unterliegen keinem Widerrufsrecht, da der Verbraucher dort bewusst erschienen ist und Zeit zur Überlegung hatte.

Verbraucherbegriff

Das Widerrufsrecht steht ausschließlich Verbrauchern im Sinne des § 13 BGB zu. Verbraucher sind natürliche Personen, die ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließen, der überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann.

Privatpersonen, die zur Selbstnutzung eine Immobilie suchen oder ihr privates Wohnhaus verkaufen, sind Verbraucher.

Juristische Personen (GmbH, AG) und Kaufleute im Rahmen ihrer gewerblichen Tätigkeit sind keine Verbraucher.

Die Einordnung von Privatpersonen beim Erwerb vermieteter Kapitalanlagen ist differenziert zu beurteilen. Die Rechtsprechung tendiert dazu, einzelne Kapitalanlagen noch dem Verbraucherbereich zuzuordnen, solange keine gewerbliche Tätigkeit oder ein planmäßiger Geschäftsbetrieb vorliegt.

Rechtsprechung des BGH

Der Bundesgerichtshof hat in zwei Grundsatzurteilen vom 7. Juli 2016 (Az. I ZR 30/15 und I ZR 68/15) klargestellt, dass Maklerverträge dem Widerrufsrecht bei Fernabsatz- und Außergeschäftsraumverträgen unterliegen. Zuvor war dies in der Immobilienbranche umstritten. Die Urteile schufen Rechtssicherheit und verpflichten Makler zur Erteilung von Widerrufsbelehrungen. Diese Grundsätze wurden durch den BGH am 1. Dezember 2022 (Az. I ZR 28/22) bestätigt.

Belehrungspflicht

Der Makler ist verpflichtet, den Verbraucher über das bestehende Widerrufsrecht zu belehren. Die Form richtet sich nach der Art des Vertragsschlusses:

Bei Außergeschäftsraumverträgen muss die Belehrung auf Papier erfolgen. Nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Verbrauchers kann ein dauerhafter Datenträger (z.B. E-Mail, PDF) genutzt werden.

Bei Fernabsatzverträgen ist die Belehrung mediumsgerecht zu erteilen, etwa per E-Mail bei Online-Abschluss.

Die Belehrung muss folgende Inhalte umfassen:

Hinweis auf das 14-tägige Widerrufsrecht ohne Angabe von Gründen Darstellung des Fristbeginns und der Fristberechnung Information über Formerfordernisse der Widerrufserklärung Angabe von Name und Anschrift für die Widerrufserklärung Bereitstellung eines Muster-Widerrufsformulars (Anlage 2 zu Art. 246a EGBGB)

Fehlt die Belehrung vollständig oder ist sie fehlerhaft, verlängert sich die Widerrufsfrist von 14 Tagen auf 12 Monate und 14 Tage. Dies stellt ein erhebliches Risiko für Makler dar, die die Belehrungspflicht nicht ordnungsgemäß erfüllen.

Widerrufsfrist

Die reguläre Widerrufsfrist beträgt 14 Tage und beginnt mit Vertragsschluss, sofern eine ordnungsgemäße Belehrung erteilt wurde.

Bei fehlender oder fehlerhafter Belehrung verlängert sich die Frist auf maximal 12 Monate und 14 Tage ab Vertragsschluss.

Die Frist ist eine Absendungsfrist. Für die Fristwahrung genügt die rechtzeitige Absendung der Widerrufserklärung an den Makler. Bei elektronischer Übermittlung kann der Makler den Zugang des Widerrufs unverzüglich auf einem dauerhaften Datenträger bestätigen.

Ausübung des Widerrufs

Der Widerruf ist formfrei. Er kann schriftlich, per E-Mail, telefonisch oder in anderer Form erklärt werden. Aus Beweisgründen empfiehlt sich die Textform (Brief, E-Mail).

Eine Begründung ist nicht erforderlich. Eine Erklärung wie "Hiermit widerrufe ich den Maklervertrag vom [Datum]" ist ausreichend.

Die rechtzeitige Absendung wahrt die Frist. Der Zugang beim Makler muss nicht innerhalb der Frist erfolgen.

Rechtsfolgen des Widerrufs

Ein wirksamer Widerruf beendet den Maklervertrag mit Wirkung für die Zukunft gemäß § 355 Abs. 3 BGB. Es entsteht ein Rückabwicklungsverhältnis nach §§ 357, 357a BGB. Empfangene Leistungen sind zurückzugewähren. Grundsätzlich schuldet der Verbraucher keine Provision, auch wenn der Makler bereits Leistungen erbracht hat.

Ausnahme 1: Wertersatz bei vorzeitiger Leistungserbringung

Hat der Verbraucher den Makler ausdrücklich aufgefordert, vor Ablauf der Widerrufsfrist mit der Leistungserbringung zu beginnen, kann der Makler nach § 357a Abs. 2 BGB Wertersatz für die bis zum Widerruf erbrachten Leistungen verlangen. Voraussetzungen:

Der Verbraucher hat die vorzeitige Leistungserbringung ausdrücklich verlangt, der Makler hat den Verbraucher ordnungsgemäß über die Wertersatzpflicht informiert, bei Außergeschäftsraumverträgen muss das Verlangen auf einem dauerhaften Datenträger erfolgen.

Ausnahme 2: Erlöschen des Widerrufsrechts bei vollständiger Leistungserbringung

Das Widerrufsrecht erlischt nach § 356 Abs. 4 BGB vorzeitig, wenn:

Der Verbraucher den Makler ausdrücklich aufgefordert hat, vor Ablauf der Widerrufsfrist mit der Leistungserbringung zu beginnen, bei Außergeschäftsraumverträgen diese Zustimmung auf einem dauerhaften Datenträger erfolgt ist, der Makler den Verbraucher über das Erlöschen des Widerrufsrechts bei vollständiger Vertragserfüllung belehrt hat, der Verbraucher diese Belehrung bestätigt hat und der Makler die Dienstleistung vollständig erbracht hat.

Die vollständige Erbringung der Maklerleistung richtet sich nach dem vertraglich Geschuldeten. Bei einem reinen Nachweisauftrag kann die Leistung früher vollständig erbracht sein als bei einem umfassenden Vermittlungsauftrag. Viele Makler lassen sich daher die Zustimmung zum sofortigen Tätigwerden und die entsprechende Belehrung schriftlich auf einem dauerhaften Datenträger bestätigen.

Online-Maklerverträge und Button-Lösung

Bei online geschlossenen Maklerverträgen mit Verbrauchern ist zusätzlich § 312j BGB zu beachten. Der Bundesgerichtshof hat am 9. Oktober 2025 (Az. I ZR 159/24) entschieden, dass ein Maklervertrag unwirksam ist, wenn die Abschluss-Schaltfläche nicht eindeutig auf die Zahlungspflicht hinweist.

Die Schaltfläche muss eine Beschriftung wie "zahlungspflichtig bestellen" oder eine entsprechend eindeutige Formulierung tragen. Fehlt dieser Hinweis, ist der Vertrag unwirksam und der Makler kann keine Provision verlangen. Dies gilt unabhängig vom Widerrufsrecht als eigenständige Wirksamkeitsvoraussetzung.

Bedeutung in der Praxis

Das Widerrufsrecht stellt ein bedeutendes Verbraucherschutzinstrument dar. Es schützt vor übereilten Entscheidungen bei Haustürgeschäften oder telefonischer Akquisition.

Makler müssen bei Fernabsatz- und Außergeschäftsraumverträgen stets eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erteilen. Die Verwendung gesetzlicher Musterformulierungen nach Art. 246a EGBGB minimiert das Risiko fehlerhafter Belehrungen. Bei Online-Abschlüssen ist zudem die Button-Lösung des § 312j BGB zu beachten.

Verbraucher sollten die Widerrufsbelehrung prüfen. Bei fehlender Belehrung eröffnet sich ein längerer Widerrufszeitraum, der in problematischen Vertragsverhältnissen genutzt werden kann.

Die Kenntnis und korrekte Handhabung des Widerrufsrechts ist für beide Vertragsparteien von wesentlicher Bedeutung und kann spätere Streitigkeiten über die Wirksamkeit von Maklerverträgen vermeiden.

Widerrufsrecht beim Maklervertrag: Raus aus dem Vertrag