Mietspiegelanpassung

Die Mietspiegelanpassung ist der Prozess der regelmäßigen Aktualisierung eines Mietspiegels. Mietspiegel zeigen die ortsübliche Vergleichsmiete einer Gemeinde und dienen als Grundlage für Mieterhöhungen und die Mietpreisbremse. Da sich Mieten kontinuierlich entwickeln, müssen Mietspiegel regelmäßig angepasst werden, um die aktuellen Marktverhältnisse widerzuspiegeln.

Rechtliche Grundlagen

Die Anforderungen an Mietspiegel und deren Anpassung sind in § 558c und 558d BGB sowie in der Mietspiegelverordnung geregelt.

Seit der Mietspiegelreform 2021 sind Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern nach § 558c Abs. 4 S. 2 BGB verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen und regelmäßig anzupassen. Ob dieser als qualifizierter Mietspiegel nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wird, ist rechtlich nicht zwingend vorgeschrieben, wird jedoch fachlich empfohlen und ist in der Praxis weit verbreitet.

Anpassungsfristen für qualifizierte Mietspiegel

Für qualifizierte Mietspiegel gelten nach § 558d Abs. 1 BGB strenge Anpassungsfristen:

Alle zwei Jahre muss eine Anpassung erfolgen. Der Mietspiegel muss an die Marktentwicklung angepasst werden, damit er weiterhin als qualifiziert gilt und seine besondere Vermutungswirkung behält.

Nach vier Jahren ist eine vollständige Neuerstellung erforderlich. Eine bloße Fortschreibung reicht dann nicht mehr aus. Es muss eine neue Datenerhebung durchgeführt werden.

Diese Regelungen gelten seit Inkrafttreten der Mietspiegelreform zum 1. Juli 2022.

Methoden der Anpassung

Es gibt zwei grundlegende Methoden zur Anpassung eines Mietspiegels:

Indexfortschreibung

Die Indexfortschreibung nach § 22 MsV ist der weniger aufwändige Weg. Die Mietwerte des bisherigen Mietspiegels werden anhand des Verbraucherpreisindex (CPI) des Statistischen Bundesamts fortgeschrieben.

Betrug die Inflation beispielsweise 4 Prozent, orientiert sich die Anpassung an dieser Entwicklung. Die konkrete Umsetzung muss in der Dokumentation des Mietspiegels nachvollziehbar erläutert werden. Diese Methode ist schneller und kostengünstiger als eine vollständige Neuerhebung.

Stichprobenerhebung

Die Stichprobenerhebung nach § 23 MsV ist aufwändiger, aber genauer. Die Gemeinde führt eine neue Befragung von Vermietern und Mietern durch. Die tatsächlich gezahlten Mieten werden erfasst und statistisch ausgewertet.

Das Ergebnis bildet die reale Marktentwicklung ab, nicht nur die allgemeine Preisentwicklung. Diese Methode dauert länger und ist teurer, liefert jedoch präzisere Daten über den lokalen Wohnungsmarkt.

Beispiel München 2025

München hat im März 2025 einen neuen qualifizierten Mietspiegel beschlossen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt nun bei 15,38 Euro pro Quadratmeter.

Das entspricht einer Steigerung von 5,5 Prozent gegenüber dem Mietspiegel 2023 (14,58 Euro pro Quadratmeter). München erstellt traditionell alle zwei Jahre einen vollständig neuen Mietspiegel anstatt eine Indexfortschreibung vorzunehmen. Diese Entwicklung zeigt, dass Mieten sich kontinuierlich ändern und veraltete Mietspiegel die Marktrealität nicht mehr abbilden.

Bedeutung für Mieterhöhungsverlangen

Bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB kann der Vermieter verschiedene Begründungsmittel verwenden. Nach § 558a Abs. 2 BGB sind zulässig:

• Ein Mietspiegel oder eine Mietdatenbank

• Ein Sachverständigengutachten

• Die Benennung von drei Vergleichswohnungen

Existiert jedoch ein qualifizierter Mietspiegel mit einschlägigen Angaben zur Wohnung, müssen diese Angaben im Mieterhöhungsverlangen zusätzlich mitgeteilt werden - unabhängig davon, welches Begründungsmittel der Vermieter hauptsächlich verwendet (§ 558a Abs. 3 BGB).

In Ausnahmefällen kann nach § 558a Abs. 4 BGB auch ein älterer oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde herangezogen werden, wenn kein aktueller Mietspiegel vorhanden ist.

Jede Mieterhöhung unterliegt der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Grenze durch Landesverordnung auf 15 Prozent abgesenkt sein.

Vermutungswirkung

Qualifizierte Mietspiegel haben eine besondere rechtliche Stellung. Nach § 558d Abs. 3 BGB besteht eine Vermutung, dass die im Mietspiegel enthaltenen Angaben zutreffend sind.

Das bedeutet: Bei Streit vor Gericht wird das Gericht grundsätzlich davon ausgehen, dass die Mietspiegelwerte korrekt sind. Die Beweislast für das Gegenteil trägt derjenige, der etwas anderes behauptet.

Diese Vermutungswirkung gilt nur für qualifizierte, aktuelle Mietspiegel. Veraltete Mietspiegel verlieren ihre Vermutungswirkung.

Mietspiegelreform 2021

Die Mietspiegelreform hat das System grundlegend verändert:

Erstellungspflicht: Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen nach § 558c Abs. 4 S. 2 BGB einen Mietspiegel erstellen und fortschreiben. Ob dieser als qualifizierter Mietspiegel nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wird, ist rechtlich nicht zwingend, wird aber fachlich empfohlen und ist in der Praxis verbreitet.

Auskunftspflicht: Nach Art. 238 § 2 EGBGB müssen Vermieter und Mieter bei der Erstellung qualifizierter Mietspiegel Auskunft über ihre Mietverhältnisse geben. Bei Verstößen droht ein Bußgeld bis zu 5.000 Euro (Art. 238 § 4 EGBGB).

Einheitliche Standards: Die Mietspiegelverordnung (MsV), die am 1. Juli 2022 in Kraft getreten ist, legt detaillierte wissenschaftliche Grundsätze und Verfahren für die Erstellung und Anpassung von Mietspiegeln fest.

Verbreitung: Nach Angaben des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) von Mai 2024 existieren bundesweit 702 Mietspiegel, die 1.326 Kommunen abdecken. In Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern ist die Versorgung nahezu flächendeckend, qualifizierte Mietspiegel sind jedoch noch nicht überall Standard.

Einfache und qualifizierte Mietspiegel

Es gibt einen wichtigen Unterschied zwischen einfachen und qualifizierten Mietspiegeln:

Qualifizierter Mietspiegel: Wird nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, basiert auf repräsentativen Daten, wird von Interessenvertretern anerkannt und hat vor Gericht besondere Vermutungswirkung.

Einfacher Mietspiegel: Wird ohne strenge Methodik erstellt, gibt Orientierung, hat aber keine Vermutungswirkung vor Gericht.

Nur qualifizierte Mietspiegel müssen den strengen Anpassungsfristen folgen.

Praktische Auswirkungen

Die Mietspiegelanpassung hat direkte Auswirkungen auf Mieterhöhungsverfahren:

Für Vermieter: Sie können verschiedene Begründungsmittel wählen (§ 558a Abs. 2 BGB). Existiert jedoch ein qualifizierter Mietspiegel mit relevanten Angaben, müssen diese Angaben im Erhöhungsschreiben zusätzlich mitgeteilt werden. Eine geplante Mieterhöhung sollte mit dem Erscheinen eines neuen Mietspiegels abgestimmt werden. Die Kappungsgrenze ist stets zu beachten.

Für Mieter: Bei Mieterhöhungsverlangen sollte geprüft werden, ob die verwendeten Angaben nachvollziehbar sind und die Kappungsgrenze eingehalten wird. Ein veralteter qualifizierter Mietspiegel verliert seine Vermutungswirkung, kann aber unter Umständen noch als Begründungsmittel dienen.

Ein neuer Mietspiegel kann die Verhandlungsposition beider Seiten verändern - je nachdem, ob die Werte gestiegen oder (selten) gefallen sind.

Transparenz und Zugang

Einfache und qualifizierte Mietspiegel müssen nach § 5 und § 21 MsV kostenfrei im Internet veröffentlicht werden - einschließlich der methodischen Dokumentation. Gemeinden veröffentlichen sie üblicherweise:

• Auf ihrer Website als PDF zum Download

• Als Online-Tool mit interaktiver Eingabe

• Als gedruckte Broschüre (diese darf gegen angemessenes Entgelt abgegeben werden)

Die Online-Veröffentlichung ist kostenfrei und für jeden zugänglich. Gedruckte Fassungen dürfen gegen eine Schutzgebühr abgegeben werden, die die Druckkosten deckt.

Rechtsschutz bei fehlerhaften Mietspiegeln

Auch Mietspiegel können Fehler enthalten. Wenn systematische Fehler in der Methodik oder Datenerhebung vorliegen, können betroffene Mieter oder Vermieter dagegen vorgehen.

Allerdings ist die Anfechtung eines Mietspiegels aufwändig und erfolgt meist nur durch Interessenverbände. Für Einzelpersonen ist es praktischer, im konkreten Mieterhöhungsverfahren die Anwendung des Mietspiegels auf den Einzelfall zu bestreiten.

Empfehlungen für Mieter

Mieter sollten bei Mieterhöhungsverlangen prüfen:

• Wird der aktuelle Mietspiegel verwendet?

• Ist die Wohnung korrekt im Mietspiegel eingeordnet (Baujahr, Lage, Ausstattung)?

• Liegt die verlangte Miete innerhalb der Spanne oder am oberen Rand?

• Ist die Kappungsgrenze eingehalten?

Bei Zweifeln empfiehlt sich die Beratung durch einen Mieterverein oder einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt.

Empfehlungen für Vermieter

Vermieter sollten bei geplanten Mieterhöhungen:

• Ein zulässiges Begründungsmittel nach § 558a Abs. 2 BGB wählen

• Bei Vorhandensein eines qualifizierten Mietspiegels dessen Angaben zusätzlich mitteilen

• Die Einordnung der Wohnung sorgfältig dokumentieren

• Anpassungstermine beobachten und gegebenenfalls mit Erhöhungen warten

• Die Kappungsgrenze beachten

• Bei Streit die Vermutungswirkung des qualifizierten Mietspiegels nutzen

Eine saubere Dokumentation erleichtert spätere gerichtliche Auseinandersetzungen.

Weiterführende Informationen

Die Vorschriften zu Mietspiegeln finden sich in:

• § 558 BGB - Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

• § 558a BGB - Form und Begründung der Mieterhöhung

• § 558c BGB - Mietspiegel

• § 558d BGB - Qualifizierter Mietspiegel

• Mietspiegelverordnung (MsV) - seit 1. Juli 2022

• Art. 238 EGBGB - Auskunftspflichten für qualifizierte Mietspiegel

Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) hat im Mai 2024 Handlungsempfehlungen zur Erstellung von Mietspiegeln veröffentlicht. Lokale Mietspiegel sind auf den Websites der Gemeinden abrufbar. Der Deutsche Mieterbund informiert über die Anwendung von Mietspiegeln.

Die Mietspiegelanpassung ist kein bürokratisches Detail, sondern hat direkte finanzielle Auswirkungen auf Mieter und Vermieter. Die Kenntnis der Anpassungszyklen und die Verwendung aktueller Daten ist für beide Seiten essentiell.