Überbautes Grundstück

Das Nachbarhaus ragt in Ihr Grundstück. Die Garage nebenan steht teilweise auf Ihrem Land. Was bedeutet das für Sie als Eigentümer des überbauten Grundstücks?

Was ist ein überbautes Grundstück?

Ein überbautes Grundstück ist ein Grundstück, auf dem Teile eines fremden Gebäudes stehen. Das Gebäude gehört dem Nachbarn, aber ein Teil davon befindet sich auf Ihrem Grund.

Das kann wenige Zentimeter sein - ein Fundament, das etwas zu weit reicht. Oder mehrere Quadratmeter - eine Garage, die zur Hälfte auf dem Nachbargrundstuck steht.

Ihre Rechte als Eigentümer

Als Eigentümer des überbauten Grundstücks haben Sie verschiedene Rechte:

Widerspruchsrecht: Wenn der Nachbar gerade dabei ist zu bauen und Sie bemerken, dass er über die Grenze kommt, können Sie sofort widersprechen. Dann muss er den Teil abreissen.

Rentenanspruch: Wenn Sie den Überbau dulden müssen, haben Sie Anspruch auf eine jaehrliche Entschaedigung. Die sogenannte Überbaurente.

Abkaufsrecht: Sie können verlangen, dass der Nachbar Ihnen den überbauten Grundstücksteil abkauft.

Wann müssen Sie dulden?

Die Duldungspflicht entsteht, wenn drei Voraussetzungen erfuellt sind:

Der Nachbar hat ohne Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit über die Grenze gebaut.

Sie haben nicht rechtzeitig widersprochen.

Es liegen keine weiteren Beeinträchtigungen vor.

Wenn alle drei Punkte erfuellt sind, müssen Sie den Überbau dulden. Der Teil des Nachbargebaeudes auf Ihrem Grundstück bleibt stehen.

Wann müssen Sie nicht dulden?

Es gibt Fälle, in denen keine Duldungspflicht besteht:

Wenn der Nachbar vorsaetzlich über die Grenze gebaut hat.

Wenn der Nachbar grob fahrlässig war - zum Beispiel, weil er die Grenze hätte leicht prüfen können.

Wenn Sie rechtzeitig widersprochen haben.

Wenn der Überbau gegen Bauvorschriften verstoesst, etwa gegen Brandschutzregeln.

In diesen Fällen können Sie Beseitigung verlangen. Der Nachbar muss den überstehenden Teil abreissen.

Die Überbaurente

Die Überbaurente ist Ihre Entschaedigung für den Verlust an Grundstücksflaeche. Sie wird jaehrlich im Voraus gezahlt.

Die Höhe richtet sich nach dem Verkehrswert der überbauten Flaeche. Massgeblich ist der Zeitpunkt der Grenzüberschreitung, nicht der heutige Wert.

Ein Beispiel: Der Überbau erfasst zwei Quadratmeter. Der Quadratmeterpreis zum Zeitpunkt des Baus war 200 Euro. Der Verkehrswert der Flaeche ist also 400 Euro. Die jaehrliche Rente bemisst sich danach - etwa vier bis fuenf Prozent, also 16 bis 20 Euro pro Jahr.

Das klingt nach wenig. Ist es auch. Aber bei groesseren Flaechen und höheren Grundstückspreisen kann es relevant werden.

Das Abkaufsrecht

Paragraf 915 BGB gibt Ihnen das Recht, den Abkauf zu verlangen. Der Nachbar muss dann den überbauten Grundstücksteil kaufen.

Der Preis entspricht dem Verkehrswert zur Zeit der Grenzüberschreitung. Die bisher gezahlte Rente wird nicht abgezogen.

Das Abkaufsrecht ist oft die sinnvollste Lösung. Sie werden das Problem dauerhaft los, und der Nachbar bekommt rechtlich saubere Verhältnisse.

Grundbuch und Eigentum

Wem gehört der überbaute Teil? Das ist kompliziert.

Grundsätzlich gilt: Alles, was mit einem Grundstück fest verbunden ist, gehört dem Grundstückseigentümer. Das würde bedeuten: Der Teil des Nachbargebaeudes auf Ihrem Grund gehört Ihnen.

Aber Paragraf 912 BGB macht eine Ausnahme: Der Nachbar bleibt Eigentümer des gesamten Gebäudes, auch des überbauten Teils. Das Gebäude ist dann rechtlich ein Scheinbestandteil Ihres Grundstücks.

Im Grundbuch ändert sich nichts. Ihr Grundstück bleibt in seiner bisherigen Groesse eingetragen. Aber auf einem Teil steht ein fremdes Gebäude.

Vorsicht beim Kauf

Wenn Sie ein Grundstück kaufen wollen, prüfen Sie, ob es überbaut ist. Der Verkäufer muss das offenbaren. Aber manchmal weiss er es selbst nicht.

Ein überbautes Grundstück ist weniger wert als ein freies. Sie können die überbaute Flaeche nicht frei nutzen. Und der Ärger mit dem Nachbarn ist vorprogrammiert.

Achten Sie auch darauf, ob es bereits eine Vereinbarung mit dem Nachbarn gibt. Gibt es eine Rente? Gibt es einen Vertrag?

Vorsicht beim Verkauf

Wenn Sie ein überbautes Grundstück verkaufen wollen, müssen Sie den Käufer informieren. Das Verschweigen eines Überbaus kann arglistige Taeuschung sein.

Klären Sie vor dem Verkauf, ob ein Abkauf möglich ist. Saubere Verhältnisse erhöhen den Verkaufspreis.

Praktische Tipps

Als Eigentümer eines überbauten Grundstücks sollten Sie:

Die Situation dokumentieren. Wo genau verläuft die Grenze? Wie groß ist die überbaute Flaeche?

Die Rente geltend machen, falls Sie noch keine erhalten.

Über einen Abkauf nachdenken. Das schafft klare Verhältnisse.

Bei groesseren Überbauten anwaltlichen Rat suchen.

Fazit

Ein überbautes Grundstück ist eine Last, aber keine Katastrophe. Das Gesetz gibt Ihnen Rechte: Widerspruch, Rente, Abkauf.

Die sauberste Lösung ist oft der Abkauf. Dann gehört dem Nachbarn, was ihm nuetzt, und Ihnen gehört, was Ihnen bleibt.

Und bei künftigen Grundstückstransaktionen: Immer die Grenzen prüfen. Der Vermesser ist billiger als der Anwalt.