Lineare Abschreibung bei Immobilien

Die lineare Abschreibung ist die etablierte Standardmethode zur steuerlichen Geltendmachung der Wertminderung von Gebäuden. Sie zeichnet sich durch gleichmäßige jährliche Absetzungsbeträge über die gesamte Nutzungsdauer aus.

Funktionsprinzip

Bei der linearen Abschreibungsmethode wird jährlich ein konstanter Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgesetzt. Der Abschreibungsbetrag bleibt über die gesamte Nutzungsdauer unverändert.

Bei einem Gebäudewert von 300.000 Euro und einem Abschreibungssatz von 3 Prozent ergibt sich jährlich ein Abschreibungsbetrag von 9.000 Euro, der konstant über die gesamte Nutzungsdauer gilt.

Diese Planungssicherheit macht die lineare Methode besonders kalkulierbar für langfristige Steuerplanungen.

Geltende Abschreibungssätze

Die Höhe der linearen Abschreibung richtet sich nach dem Fertigstellungsjahr des Gebäudes und der Nutzungsart:

Neubauten ab 1. Januar 2023: 3 Prozent jährlich Entspricht einer angenommenen Nutzungsdauer von circa 33 Jahren. Dieser Satz wurde mit dem Jahressteuergesetz 2022 eingeführt.

Wohngebäude 1925 bis Ende 2022: 2 Prozent jährlich Die Standardabschreibung über 50 Jahre, gültig für die Mehrheit der Bestandsimmobilien.

Wohngebäude vor 1925: 2,5 Prozent jährlich Für Altbauten gilt eine verkürzte Nutzungsdauer von 40 Jahren.

Nichtwohngebäude: 3 Prozent jährlich Für Gewerbeimmobilien gilt seit 2023 generell der erhöhte Satz, unabhängig vom Fertigstellungsjahr.

Berechnungsbeispiel

Ausgangssituation:

• Kaufpreis Eigentumswohnung: 350.000 Euro

• Grundstücksanteil: 70.000 Euro

• Gebäudeanteil: 280.000 Euro

• Anteilige Nebenkosten: 20.000 Euro

• Bemessungsgrundlage: 300.000 Euro

• Fertigstellung: 2020 (2 Prozent Satz)

Berechnung: Jährliche Abschreibung: 300.000 Euro × 2 Prozent = 6.000 Euro

Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent ergibt sich eine jährliche Steuerersparnis von 2.520 Euro.

Vergleich zur degressiven Methode

Seit 2024 besteht für Neubauten die Wahlmöglichkeit zwischen linearer und degressiver Abschreibung. Die degressive Methode beginnt mit 5 Prozent vom Restwert und generiert initial höhere Abschreibungsbeträge.

Vergleichsrechnung bei 400.000 Euro Gebäudewert:

Linear 3 Prozent:

• Jährlich konstant: 12.000 Euro

• Kumuliert nach 10 Jahren: 120.000 Euro

Degressiv 5 Prozent:

• Jahr 1: 20.000 Euro

• Jahr 2: 19.000 Euro

• Jahr 3: 18.050 Euro

• Kumuliert nach 10 Jahren: circa 163.000 Euro

Die degressive Methode generiert in den Anfangsjahren höhere Abschreibungen, die Gesamtabschreibung über die komplette Nutzungsdauer gleicht sich jedoch an.

Vorteilhaftigkeit der linearen Methode

Die lineare Abschreibung ist vorteilhaft bei:

• Präferenz für gleichmäßige Steuereffekte über die Nutzungsdauer

• Langfristiger Haltestrategie (20 Jahre und mehr)

• Anforderung an einfache Kalkulierbarkeit und Planungssicherheit

• Wunsch nach Flexibilität (Wechsel von degressiv zu linear ist möglich, umgekehrt nicht)

Zeitanteilige Abschreibung im Anschaffungsjahr

Im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung erfolgt die Abschreibung zeitanteilig. Maßgeblich ist der Monat des Übergangs.

• Erwerb im April: 9/12 der Jahresabschreibung (75 Prozent)

• Erwerb im Oktober: 3/12 der Jahresabschreibung (25 Prozent)

Bei Erwerb im Dezember kann eine Verschiebung des Übergangs ins Folgejahr unter Berücksichtigung der individuellen Einkommenssituation sinnvoll sein.

Bemessungsgrundlage

Die lineare AfA bezieht sich auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Folgende Komponenten sind einzubeziehen:

Einzubeziehen:

• Kaufpreis des Gebäudeanteils

• Anteilige Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler)

• Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Auszuschließen:

• Grundstücksanteil

• Erhaltungsaufwendungen (sofort absetzbar)

• Finanzierungskosten (separate Geltendmachung)

Relevanz des Baujahrs

Das Fertigstellungsjahr des Gebäudes bestimmt den anzuwendenden Abschreibungssatz, nicht das Erwerbsjahr. Bei Erwerb eines 1990 fertiggestellten Gebäudes im Jahr 2024 gilt der Satz von 2 Prozent.

Der erhöhte Satz von 3 Prozent ist ausschließlich für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Gebäude anwendbar. Für Käufer von Bestandsobjekten ergeben sich durch die Neuregelung keine Änderungen.

Steuerliche Dokumentation

Die Abschreibung ist in der Anlage V der Einkommensteuererklärung zu deklarieren. Im ersten Jahr nach Erwerb sollte die Kaufpreisaufteilung dokumentiert und der Finanzverwaltung zur Prüfung vorgelegt werden.

Nach Anerkennung der Aufteilung erfolgt die Abschreibung in den Folgejahren automatisch durch jährliche Deklaration des berechneten Betrags.

Die lineare Abschreibung bleibt die bewährte Standardmethode für Immobilieneigentümer mit Schwerpunkt auf Planungssicherheit und langfristige Kalkulation. Die gesetzlichen Regelungen finden sich in § 7 Abs. 4 EStG.

Weiterführende Informationen

Detaillierte Informationen zur steuerlichen Abschreibung stellt das Bundesfinanzministerium bereit. Die aktuellen gesetzlichen Regelungen sind im Einkommensteuergesetz (EStG) § 7 verankert.