Schenkungssteuer bei Immobilien

Die Schenkungssteuer erfasst die unentgeltliche Übertragung von Vermögen zwischen Personen. Bei Immobilienübertragungen spielt sie eine zentrale Rolle in der Vermögensnachfolge und lässt sich durch systematische Gestaltung optimieren.

Rechtliche Grundlagen

Die Schenkungssteuer wird gemäß § 7 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) auf den unentgeltlichen Vermögensübergang erhoben. Immobilien gehören zu den häufigsten Schenkungsgegenständen, sowohl im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge als auch der Vermögensübertragung zu Lebzeiten.

Die Bemessungsgrundlage bildet der Wert der Schenkung abzüglich des persönlichen Freibetrags. Die Steuersätze entsprechen denen der Erbschaftssteuer.

Die Schenkungssteuer ist von der Grunderwerbsteuer unabhängig. Bei Schenkungen unter nahen Angehörigen entfällt zwar regelmäßig die Grunderwerbsteuer, die Schenkungssteuer kann jedoch anfallen.

Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad

Die Höhe des persönlichen Freibetrags richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem:

• Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro

• Kinder: 400.000 Euro

• Enkelkinder: 200.000 Euro (400.000 Euro bei vorverstorbenen Eltern)

• Geschwister, Nichten, Neffen: 20.000 Euro

• Nicht verwandte Personen: 20.000 Euro

Die Freibeträge gelten pro Beschenktem und pro Schenker. Bei Übertragungen durch ein Ehepaar verdoppelt sich der verfügbare Freibetrag entsprechend.

Zehnjahresregel

Nach § 14 ErbStG können die Freibeträge alle zehn Jahre erneut in Anspruch genommen werden. Vorschenkungen innerhalb des Zehnjahreszeitraums werden zusammengerechnet.

Diese Regelung ermöglicht die steuergünstige Übertragung erheblicher Vermögenswerte über mehrere Dekaden. Bei einer Übertragung von 400.000 Euro an ein Kind bleibt die Schenkung steuerfrei. Nach Ablauf von zehn Jahren steht der Freibetrag erneut zur Verfügung.

Bewertung von Immobilien

Die Bewertung von Immobilien für schenkungssteuerliche Zwecke erfolgt nach § 12 ErbStG zum Verkehrswert. Die Finanzverwaltung wendet standardisierte Bewertungsverfahren an:

• Vergleichswertverfahren

• Ertragswertverfahren

• Sachwertverfahren

Mit der Reform des Bewertungsrechts zum 1. Januar 2023 wurden die Bewertungsverfahren an aktuelle Marktverhältnisse angepasst. Die ermittelten Werte liegen näher am tatsächlichen Verkehrswert.

Gegen die Bewertung des Finanzamts kann ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorgelegt werden.

Steuersätze

Bei Überschreitung des Freibetrags gilt ein progressiver Steuertarif. Für Kinder (Steuerklasse I) gelten folgende Sätze:

• Bis 75.000 Euro über dem Freibetrag: 7 Prozent

• 75.001 bis 300.000 Euro: 11 Prozent

• 300.001 bis 600.000 Euro: 15 Prozent

• 600.001 bis 6.000.000 Euro: 19 Prozent

• Darüber gestaffelt bis 30 Prozent

Für entferntere Verwandte und nicht verwandte Personen gelten höhere Steuersätze gemäß Steuerklasse II und III.

Gestaltungsinstrumente

Nießbrauchvorbehalt

Der Schenker kann sich bei der Übertragung ein Nießbrauchrecht vorbehalten. Dies berechtigt zur weiteren Nutzung der Immobilie oder zur Vereinnahmung der Mieterträge.

Der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert gemäß § 10 Abs. 6 BewG den steuerpflichtigen Erwerb. Die Höhe des Nießbrauchwerts hängt von der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten und den jährlichen Nutzungswerten ab.

Bei einer 60-jährigen Person und einem Immobilienwert von 400.000 Euro kann der Nießbrauchwert etwa 140.000 Euro betragen. Der steuerpflichtige Wert reduziert sich entsprechend auf 260.000 Euro.

Kettenschenkung

Die Kettenschenkung nutzt mehrere Freibeträge. Die Großeltern schenken zunächst an ihre Kinder (Freibetrag 400.000 Euro), welche anschließend an die Enkelkinder weiterschenken (erneut 400.000 Euro Freibetrag).

Die zweite Schenkung muss zeitlich versetzt und aus eigenem Entschluss des Zwischenerwerbers erfolgen. Unmittelbare Weiterleitungen werden von der Finanzverwaltung als einheitlicher Vorgang behandelt.

Ratenschenkung

Die schrittweise Übertragung von Miteigentumsanteilen ermöglicht die mehrfache Nutzung von Freibeträgen im Abstand von jeweils zehn Jahren.

Zunächst wird ein Bruchteil innerhalb des Freibetrags übertragen. Nach Ablauf der Zehnjahresfrist erfolgt die Übertragung weiterer Anteile.

Familienheim

Die Übertragung des selbstgenutzten Familienheims an den Ehegatten ist nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG vollständig steuerfrei, ohne Wertgrenze. Diese Begünstigung gilt nur für Schenkungen unter Lebenden, nicht für Übertragungen an Kinder.

Anzeigepflicht

Schenkungen sind gemäß § 30 ErbStG innerhalb von drei Monaten beim zuständigen Finanzamt anzuzeigen. Bei notariell beurkundeten Übertragungen erfolgt die Anzeige durch den Notar.

Das Finanzamt prüft die Steuerpflicht und erlässt gegebenenfalls einen Steuerbescheid.

Steuerplanung

Bei umfangreichen Immobilienvermögen ermöglicht eine langfristige Planung die optimale Nutzung der Freibeträge. Die zeitliche Staffelung von Übertragungen unter Berücksichtigung der Zehnjahresregel maximiert das steuerfreie Übertragungsvolumen.

Eine Familie mit zwei Kindern kann bei Immobilienvermögen von 2 Millionen Euro durch systematische Planung über einen Zeitraum von 20 Jahren die vollständige steuerfreie Übertragung realisieren.