Beschlussfähigkeit - früher Problem, heute Selbstlaeufer

Wer vor einigen Jahren eine Eigentümerversammlung leitete, kannte das Problem: Die Hälfte der Eigentümer kommt nicht, die Versammlung ist beschlussunfaehig, alle können wieder nach Hause gehen. Erst in einer Wiederholungsversammlung konnte dann entschieden werden. Heute ist das Geschichte.

Die alte Rechtslage - Quorum erforderlich

Vor der WEG-Reform 2020 war eine Eigentümerversammlung nur beschlussfaehig, wenn die erschienenen Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repraesentieren. Das war das sogenannte Quorum.

In der Praxis sah das so aus: Eine Gemeinschaft mit 20 Wohnungen und 100% Miteigentumsanteilen brauchte Eigentümer, die zusammen mehr als 50% der Anteile halten, um überhaupt abstimmen zu dürfen. Kamen nur Eigentümer mit 48% der Anteile, war die Versammlung beschlussunfaehig.

Das führte zu absurden Situationen. Dringende Entscheidungen konnten nicht getroffen werden, weil zu wenige Eigentümer erschienen. Oder umgekehrt: Wer eine Entscheidung verhindern wollte, blieb einfach weg und hoffte, dass das Quorum nicht erreicht wird.

Die Wiederholungsversammlung - der alte Ausweg

Wenn das Quorum nicht erreicht wurde, musste der Verwalter eine Wiederholungsversammlung einberufen. Diese war dann ohne Rücksicht auf die Zahl der erschienenen Eigentümer beschlussfaehig - mit einer Frist von mindestens einer Woche zwischen den Versammlungen.

Der Haken: Doppelter Aufwand, doppelte Kosten, Verzoegerungen. Für einfache Entscheidungen mussten manchmal zwei Termine angesetzt werden.

Alles anders seit Dezember 2020

Mit der WEG-Reform ist das Quorum-Erfordernis weggefallen. Paragraph 25 WEG in der neuen Fassung ist klar: Eine Eigentümerversammlung ist immer beschlussfaehig.

Ja, Sie lesen richtig: Immer. Ob alle 20 Eigentümer erscheinen oder nur einer - die Versammlung kann Beschluesse fassen. Der einzelne anwesende Eigentümer beschliesst dann mit sich selbst. Klingt absurd, ist aber so gewollt.

Der Gesetzgeber wollte damit zwei Probleme lösen: Erstens die laehenden Wiederholungsversammlungen. Zweitens das taktische Fernbleiben, um Beschluesse zu verhindern.

Aber Vorsicht: Teilungserklärung kann abweichen

Die neue Regelung ist dispositiv. Das heißt: Die Eigentümer können in ihrer Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung etwas anderes festlegen.

Manche ältere Teilungserklärungen enthalten noch Quorum-Vorschriften aus der Zeit vor der Reform. Steht dort etwa: "Die Versammlung ist beschlussfaehig, wenn mehr als die Hälfte der Eigentümer anwesend oder vertreten ist", dann gilt das weiterhin.

In solchen Fällen sollte die Gemeinschaft überlegen, ob sie die Teilungserklärung ändern will. Das geht allerdings nur mit Zustimmung aller Eigentümer - also einstimmig.

Was passiert wenn niemand kommt?

Die theoretische Grenze: Wenn kein einziger Eigentümer erscheint und auch niemand mit Vollmacht anwesend ist, kann natürlich keine Versammlung stattfinden. Aber das ist extrem selten.

In der Praxis kommt der Verwalter, und meistens sind auch ein paar Eigentümer da. Selbst wenn es nur zwei oder drei sind, kann wirksam beschlossen werden.

Das Ergebnis bindet dann übrigens alle Eigentümer - auch die Abwesenden. Wer nicht kommt, hat trotzdem nicht das Recht, sich hinterher zu beschweren. Die Beschluesse gelten für die gesamte Gemeinschaft.

Die Kehrseite der Medaille

Die neue Regelung hat auch Schattenseiten. Wenn nur wenige Eigentümer erscheinen und trotzdem weitreichende Beschluesse fassen, kann das zu Unmut führen.

Ein Beispiel: In einer Gemeinschaft mit 30 Einheiten erscheinen nur 5 Eigentümer. Die beschließen eine große Sanierung mit Kosten von 200.000 Euro. Die 25 Abwesenden sind entsetzt - aber der Beschluss ist wirksam.

Die einzige Möglichkeit, sich zu wehren: Anfechtungsklage innerhalb eines Monats. Aber formelle Fehler sind bei einer ordnungsgemäß einberufenen Versammlung schwer nachzuweisen. Inhaltlich muss der Beschluss schon krass rechtswidrig sein, um aufgehoben zu werden.

Tipps für Eigentümer

Erstens: Zur Versammlung gehen. Oder jemanden mit Vollmacht schicken. Abwesenheit schützt nicht vor den Beschluessen.

Zweitens: Die Einladung genau lesen. Wenn wichtige Themen auf der Tagesordnung stehen, sollten Sie dabei sein.

Drittens: Wenn Sie nicht können, informieren Sie sich hinterher sofort über die gefassten Beschluesse. Die Anfechtungsfrist von einem Monat läuft ab dem Tag der Beschlussfassung - nicht ab dem Tag, an dem Sie vom Beschluss erfahren.

Die Beschlussfähigkeit prüfen?

Formal ist es so: Der Versammlungsleiter (meistens der Verwalter) stellt zu Beginn der Versammlung fest, ob und wie viele Eigentümer anwesend oder vertreten sind. Das wird protokolliert.

Eine Prüfung der Beschlussfähigkeit im alten Sinne findet nicht mehr statt, weil sie nicht mehr nötig ist. Die Feststellung der Anwesenheit dient nur noch der Dokumentation.

Anders ist es nur, wenn die Teilungserklärung ein Quorum vorschreibt. Dann muss der Verwalter tatsächlich prüfen, ob die Voraussetzungen erfüllt sind.

Fazit

Die Beschlussfähigkeit ist seit der WEG-Reform 2020 kein Hindernis mehr. Jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung kann Beschluesse fassen - unabhängig davon, wie viele Eigentümer erscheinen. Das vereinfacht vieles, verlagert aber die Verantwortung auf die einzelnen Eigentümer: Wer nicht kommt, muss trotzdem mit den Ergebnissen leben.