Aufteilungsplan - die Landkarte für Ihre Eigentumswohnung

Stellen Sie sich vor, Sie kaufen eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Was gehört Ihnen, was gehört den anderen, was gehört allen zusammen? Die Antwort auf diese Fragen liegt in einem Dokument, das die meisten Käufer nie zu Gesicht bekommen: dem Aufteilungsplan.

Was zeigt der Aufteilungsplan?

Im Grunde ist der Aufteilungsplan eine Bauzeichnung. Aber nicht irgendeine. Es ist DIE Zeichnung, die festlegt, wie ein Gebäude und Grundstück in einzelne Eigentumseinheiten unterteilt ist. Jede Wohnung, jeder Keller, jeder Stellplatz - alles ist hier eingezeichnet und nummeriert.

Der Plan zeigt:

Wo genau jede Einheit liegt
Welche Raeume und Grundstücksteile zu welcher Einheit gehören
Wie groß die einzelnen Bereiche sind (bei Stellplätzen und Freiflächen mit konkreten Maßangaben)
Was Sondereigentum ist und was Gemeinschaftseigentum bleibt
Das Gebäude und das Grundstück (seit der WEG-Reform 2020)

Ohne diese zeichnerische Darstellung wäre nicht klar, was der einzelne Eigentümer erwirbt. Deshalb ist der Aufteilungsplan auch eine der Grundlagen für den Grundbucheintrag.

Gesetzliche Vorgaben nach Paragraph 7 WEG

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt in Paragraph 7 Absatz 4, was ein Aufteilungsplan enthalten muss. Seit der WEG-Reform (WEMoG) vom 1. Dezember 2020 gelten erweiterte Anforderungen:

Inhalt des Plans

Der Aufteilungsplan muss das Gebäude und das Grundstück darstellen (Paragraph 7 Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 WEG). Dies umfasst:

Grundrisse aller Etagen: Keller, Erdgeschoss, Obergeschosse, Dachgeschoss
Schnittzeichnungen, die das Gebäude im Querschnitt zeigen
Das Grundstück mit außenliegenden Teilen (Terrassen, Gartenflächen, Außenstellplätze)
Alle Raeume: Nicht nur Wohnungen, sondern auch Flure, Treppenhaeuser, Technikraeume, Garagen

Maßangaben

Bei Sondereigentum an Stellplätzen oder außerhalb des Gebäudes liegenden Grundstücksteilen sind konkrete Maßangaben im Plan zwingend erforderlich (Paragraph 3 Absatz 3 WEG). Eine bloße Maßstabsangabe ("1:100") genügt nicht - die tatsächlichen Abmessungen müssen eingetragen sein.

Seit der WEG-Reform gelten Stellplätze ausdrücklich als "Raeume" (Paragraph 3 Absatz 1 Satz 2 WEG), sodass Sondereigentum auch an Außenstellplätzen begründet werden kann.

Maßstab und Format

Das Wohnungseigentumsgesetz selbst schreibt keinen bestimmten Maßstab vor. Die Bauaufsichtsbehörden verlangen jedoch regelmäßig Grundrisse im Maßstab 1:100; dies ergibt sich aus der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift (AVA) von 2021, die DIN-A3-Format vorschreibt, und aus kommunalen Merkblättern. Bei komplexen Gebäuden kann auch ein größerer Maßstab wie 1:50 gewählt werden.

Nummerierung

Alle zu derselben Einheit gehörenden Raeume und Grundstücksteile sind mit derselben Nummer zu kennzeichnen (Paragraph 7 Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 WEG). Eine strikte gesetzliche Pflicht zur lückenlosen fortlaufenden Nummerierung besteht nicht; sie ist jedoch üblich. Wichtig ist, dass die Zuordnung eindeutig ist: Wenn zur Wohnung 1 ein Kellerraum und ein Stellplatz gehören, tragen alle die Nummer 1.

Wer erstellt den Plan?

Die Erstellung ist Sache von Fachleuten. Architekten, Vermessungsingenieure oder Bauingenieure mit entsprechender Qualifikation fertigen diese Plaene an. Das ist keine Aufgabe für Laien - zu viele technische und rechtliche Anforderungen müssen beachtet werden.

Bei Neubauten erstellt normalerweise der planende Architekt den Aufteilungsplan. Bei Bestandsgebaeuden, die nachträglich aufgeteilt werden sollen, muss erst ein Aufmass gemacht werden. Das heißt: Jemand vermisst das Gebäude und erstellt auf dieser Basis neue Zeichnungen.

Der Stempel der Baubehörde

Ein Aufteilungsplan ist nur dann für das Grundbuchamt brauchbar, wenn die Baubehörde ihn mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehen hat (Paragraph 7 Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 WEG). Zusätzlich ist eine Bescheinigung der Baubehörde erforderlich (Paragraph 7 Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 WEG), die entweder die Abgeschlossenheit der Raeume oder - bei Stellplätzen und außenliegenden Grundstücksteilen - die Bestimmtheit durch Maßangaben bestätigt.

Die Baubehörde bescheinigt die Abgeschlossenheit und prüft die Maßangaben. Sie prüft üblicherweise nach Aktenlage und anhand der vorgelegten Pläne, nicht zwingend durch Ortstermin am Objekt. Die Pläne müssen dem Bestand oder der letzten Baugenehmigung entsprechen. Die rechtliche Prüfung bezieht sich auf die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen an Abgeschlossenheit und Bestimmtheit, nicht auf die bauphysische Übereinstimmung mit dem tatsächlichen Ist-Zustand vor Ort.

Eine aktuelle Entscheidung des OLG München vom 4. September 2024 stellt klar, dass ein Aufteilungsplan auch in Papierform und größer als DIN A3 vom Grundbuchamt akzeptiert werden muss, selbst wenn der elektronische Rechtsverkehr eröffnet wurde.

Zusammenspiel mit der Teilungserklärung

Der Aufteilungsplan und die Teilungserklärung gehören zusammen wie zwei Seiten einer Medaille. Der Plan zeigt bildlich, die Erklärung beschreibt textlich.

In der Teilungserklärung steht dann etwa: "Zum Sondereigentum der Einheit Nr. 3 gehören die im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichneten Raeume im zweiten Obergeschoss sowie der Kellerraum Nr. 3."

Beide Dokumente müssen übereinstimmen. Wenn der Plan drei Wohnungen zeigt, die Erklärung aber von vier spricht, gibt es Probleme. Deshalb werden beide normalerweise zusammen erstellt und aufeinander abgestimmt.

Was kostet ein Aufteilungsplan?

Die Kosten für die Planerstellung sind Marktpreise und hängen von der Größe und Komplexitaet des Gebäudes ab. Für ein kleineres Mehrfamilienhaus mit vier bis sechs Einheiten rechnen Sie als Richtwert mit 1.000 bis 2.500 Euro. Bei größeren Objekten oder komplizierten Grundrissen kann es deutlich mehr werden.

Dazu kommen die Gebühren der Baubehörde für die Bescheinigung nach Paragraph 7 Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 WEG. Diese variieren je nach Kommune. Beispiel: Die Stadt Leonberg nennt Gebühren ab 213 Euro. Andere Kommunen können deutlich höhere oder niedrigere Sätze verlangen, je nach örtlicher Gebührensatzung.

Klingt nach viel Geld, ist aber im Vergleich zum Gesamtwert der Immobilie überschaubar. Und ohne den Plan geht gar nichts.

Änderungen am Aufteilungsplan

Was passiert, wenn sich nach Jahren etwas ändert? Wenn zwei Wohnungen zusammengelegt werden? Wenn eine große Wohnung geteilt wird? Wenn der Dachboden ausgebaut und als eigene Einheit verkauft werden soll? Wenn Freiflächen oder Stellplätze neu als Sondereigentum zugeordnet werden?

In all diesen Fällen müssen Aufteilungsplan und Teilungserklärung angepasst werden. Das bedeutet: Neue oder geänderte Zeichnungen erstellen, von der Behörde bescheinigen lassen (bei neu hinzutretenden Freiflächen oder Stellplätzen sind jetzt Maßangaben zwingend nach Paragraph 3 Absatz 3 WEG), bei der Grundbuchänderung vorlegen.

Das ist aufwendig und nicht billig. Deshalb überlegen sich manche Eigentümer dreimal, ob sie bauliche Veränderungen vornehmen wollen. Die Folgekosten können betraechtlich sein.

Häufige Fehler und Probleme

Aus der Praxis: Der häufigste Fehler ist, dass der Aufteilungsplan nicht mehr mit der Realitaet übereinstimmt. Irgendjemand hat vor 20 Jahren eine Wand rausgerissen oder einen Durchbruch geschaffen - ohne den Plan zu aktualisieren.

Fällt das beim Verkauf auf, gibts Ärger. Der Notar kann den Kaufvertrag nicht beurkunden, die Bank finanziert nicht, der Käufer springt ab. Oder der Verkauf geht durch, und Jahre später entdeckt jemand die Diskrepanz.

Ein anderes Problem: Mangelhafte Zeichnungen. Unklare Nummerierungen, fehlende Schnitte, fehlende Maßstabsangaben. Besonders wichtig seit der WEG-Reform 2020: Bei Stellplätzen und außenliegenden Grundstücksteilen reicht eine bloße Maßstabsangabe (zum Beispiel "1:100") nicht aus. Konkrete Maßangaben in Metern sind zwingend erforderlich. Das bloße Herausmessen aus dem Plan genügt dem Bestimmtheitsgrundsatz nicht. Die Baubehörde lehnt bei solchen Mängeln die Bescheinigung ab, und der ganze Prozess verzögert sich.

Einsicht in den Aufteilungsplan

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen möchten, haben Sie ein berechtigtes Interesse, den Aufteilungsplan einzusehen. Der Verkäufer sollte ihn zur Verfügung stellen können. Falls nicht, können Sie beim Grundbuchamt Einsicht in das Grundbuch und die Grundakten (zu denen der Aufteilungsplan als Teil der Teilungserklärung gehört) nehmen - allerdings nur nach Darlegung eines berechtigten Interesses gemäß Paragraph 12 Grundbuchordnung (GBO) und Paragraph 46 Grundbuchverfügung (GBV).

Bei der Hausverwaltung liegt normalerweise eine Kopie des Aufteilungsplans. Als Eigentümer in einer WEG haben Sie Zugang zu diesem Dokument. Die Hausverwaltung ist zwar keine gesetzliche Einsichtsstelle, hält aber in der Praxis Abschriften bereit. Fragen Sie einfach nach.

Fazit

Der Aufteilungsplan ist keine blosse Formalitaet. Er definiert verbindlich, was zu Ihrem Eigentum gehört und was nicht. Seit der WEG-Reform (WEMoG) vom 1. Dezember 2020 sind die Anforderungen erweitert: Der Plan muss nun auch das Grundstück darstellen, Stellplätze gelten als sondereigentumsfähige Raeume, und für Außenstellplätze sowie Freiflächen sind konkrete Maßangaben zwingend erforderlich.

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung lohnt ein Blick auf dieses Dokument - um boese Überraschungen zu vermeiden. Achten Sie besonders darauf, dass bei Stellplätzen und Terrassen konkrete Maßangaben eingetragen sind. Und wer sein Haus aufteilen will, sollte von Anfang an einen erfahrenen Fachmann mit der Planerstellung beauftragen, der die aktuellen gesetzlichen Anforderungen kennt.