Ausfallruecklage - der Sicherheitspuffer wenn ein Eigentümer nicht zahlt

In jeder Wohnungseigentümergemeinschaft kann es passieren: Ein Eigentümer zahlt sein Hausgeld nicht mehr. Vielleicht ist er arbeitslos geworden, vielleicht insolvent, vielleicht einfach nur zahlungsunwillig. Die Kosten laufen trotzdem weiter. Die Müllabfuhr will bezahlt werden, der Hausmeister, die Versicherung. Wer springt ein?

Eine mögliche Antwort: die Ausfallruecklage.

Was ist eine Ausfallruecklage?

Im Gegensatz zur Erhaltungsruecklage (früher Instandhaltungsrücklage), die für Reparaturen und Instandsetzungen am Gebäude gedacht ist, hat die Ausfallruecklage einen anderen Zweck. Sie soll die Gemeinschaft absichern, wenn einzelne Eigentümer ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen.

Stellen Sie sich vor: In Ihrer WEG mit zehn Parteien fällt ploetzlich ein Eigentümer aus. Dessen Anteil am Hausgeld - sagen wir 300 Euro im Monat - fehlt jetzt in der Kasse. Die laufenden Kosten ändern sich dadurch aber nicht. Irgendjemand muss das Defizit ausgleichen.

Ohne Ausfallruecklage bedeutet das: Sonderumlage. Alle anderen Eigentümer müssen kurzfristig zusätzlich Geld einzahlen. Mit einer Ausfallruecklage kann der Ausfall erst mal überbrückt werden, bis die Forderung gegen den saeumigen Eigentümer eingetrieben ist.

Gesetzlich vorgeschrieben oder freiwillig?

Die Ausfallruecklage ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Im WEG wird sie nicht erwaehnt. Die Erhaltungsruecklage dagegen schon - Paragraph 19 Absatz 2 Nummer 4 WEG spricht von der "Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsruecklage" als Teil ordnungsgemäßer Verwaltung.

Für die Ausfallruecklage gibt es keine solche Vorgabe. Das heißt: Die Eigentümergemeinschaft kann sie einrichten, muss aber nicht. Es ist eine freiwillige Maßnahme zur zusätzlichen Absicherung.

In der Praxis haben viele Gemeinschaften keine separate Ausfallruecklage. Sie vertrauen darauf, dass kurzfristige Engpaesse aus der Erhaltungsruecklage überbrückt werden können. Das ist rechtlich zulaessig, hat aber einen Haken: Die Erhaltungsruecklage ist zweckgebunden für bauliche Maßnahmen. Wenn sie für Zahlungsausfaelle angezapft wird, fehlt das Geld später woanders.

Wie wird eine Ausfallruecklage gebildet?

Die Einrichtung erfordert einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Einfache Mehrheit genügt. Im Beschluss sollte festgelegt werden:

• Wie hoch die Rücklage sein soll (zum Beispiel eine Monatsrate Hausgeld aller Einheiten oder ein bestimmter Prozentsatz des Wirtschaftsplans)

• Wie die Einzahlung erfolgt (einmalig oder über mehrere Monate verteilt)

• Unter welchen Voraussetzungen auf die Rücklage zugegriffen werden darf

• Wann die Rücklage wieder aufgefuellt werden soll

Eine gaengige Größenordnung: Zwei bis drei Monatszahlungen des gesamten Hausgeldes. Das reicht, um einen typischen Zahlungsausfall zu überbrücken, bis Mahnverfahren und Zwangsvollstreckung greifen.

Der Unterschied zur Erhaltungsruecklage

Die Abgrenzung ist wichtig:

Die Erhaltungsruecklage (seit der WEG-Reform 2020 so genannt, früher Instandhaltungsrücklage) dient der Finanzierung von Reparaturen und Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum. Neue Heizung, Dachreparatur, Fassadenanstrich - dafür ist sie gedacht.

Die Ausfallruecklage dagegen sichert die Liquiditaet bei Zahlungsausfaellen. Sie wird nicht für bauliche Maßnahmen verwendet, sondern nur, wenn Eigentümer ihre Beiträge nicht zahlen.

Beide Rücklagen gehören zum Vermögen der WEG. Bei einem Eigentumswechsel bekommt der ausscheidende Eigentümer nichts davon ausgezahlt - weder von der einen noch von der anderen.

Wann greift die Ausfallruecklage?

Typischerweise wird sie eingesetzt, wenn:

• Ein Eigentümer trotz Mahnung nicht zahlt

• Ein Eigentümer insolvent wird

• Bei einer Zwangsversteigerung die rückstaendigen Hausgelder nicht vollständig eingetrieben werden können

• Übergangsweise Zeit gebraucht wird, bis rechtliche Maßnahmen greifen

Die Entnahme aus der Rücklage sollte dokumentiert werden. Und sobald die ausstehende Forderung eingetrieben ist (oder endgueltig abgeschrieben werden muss), sollte die Rücklage wieder aufgefuellt werden.

Vor- und Nachteile

Vorteile:

• Die Gemeinschaft bleibt handlungsfaehig, auch wenn ein Eigentümer ausfallt

• Kurzfristige Sonderumlagen werden vermieden

• Die laufenden Kosten können weiter bezahlt werden

• Weniger Stress und Streit unter den Eigentümern

Nachteile:

• Zusätzliche Kosten für alle Eigentümer

• Das Geld liegt auf dem Konto und bringt kaum Zinsen

• Bei gut funktionierenden Gemeinschaften vielleicht überfluessig

In der Praxis: Lohnt sich das?

Das hängt von der Situation ab. In Gemeinschaften mit vielen Eigentümern, die ihre Wohnungen vermieten, ist das Ausfallrisiko statistisch höher. Manche Vermieter haben selbst finanzielle Probleme und können das Hausgeld nicht mehr bezahlen.

In kleinen Gemeinschaften mit selbstnutzenden Eigentümern, die sich kennen und vertrauen, ist eine separate Ausfallruecklage oft nicht nötig. Da reicht die Erhaltungsruecklage als Puffer.

Ein Blick in die Vergangenheit hilft: Gab es in Ihrer WEG schon Zahlungsausfaelle? Wie wurden die gehandhabt? Wenn alles reibungslos lief, kein Handlungsbedarf. Wenn es Probleme gab, sollte über eine Ausfallruecklage nachgedacht werden.

Alternativen

Statt einer separaten Ausfallruecklage kann die Gemeinschaft auch beschließen, die Erhaltungsruecklage großzuegiger zu dimensionieren. Wenn die Erhaltungsruecklage so bemessen ist, dass auch Zahlungsausfaelle aufgefangen werden können, erfüllt sie beide Funktionen.

Manche Verwalterverträge enthalten Klauseln, nach denen der Verwalter bei Zahlungsausfaellen zunächst in Vorleistung geht. Das verschiebt das Problem aber nur und ist keine dauerhafte Lösung.

Fazit

Die Ausfallruecklage ist ein sinnvolles Instrument zur Absicherung der WEG-Liquiditaet. Sie ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, kann aber per Mehrheitsbeschluss eingeführt werden. Ob sie nötig ist, hängt von der individuellen Situation der Gemeinschaft ab. In jedem Fall sollte die Entscheidung bewusst getroffen werden - und nicht erst, wenn der erste Eigentümer in Zahlungsverzug gerät.