Beschluss in der WEG - so entscheidet die Gemeinschaft

Der Beschluss stellt das zentrale Instrument der Willensbildung in der Wohnungseigentümergemeinschaft dar. Durch Beschlüsse werden sämtliche Angelegenheiten der Gemeinschaft geregelt, von der Feststellung des Wirtschaftsplans über bauliche Maßnahmen bis zur Bestellung des Verwalters.

Rechtliche Grundlagen und Definition

Ein Beschluss ist die formelle Willenserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu einer bestimmten Angelegenheit. Die Beschlussfassung erfolgt in der Eigentümerversammlung oder im schriftlichen Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 WEG.

Die Rechtsgrundlagen finden sich in den §§ 23 bis 26 WEG. Diese Vorschriften regeln das Zustandekommen von Beschlüssen, die erforderlichen Mehrheiten sowie die Rechtsfolgen fehlerhafter Beschlüsse.

Kategorien von Beschlüssen

Das Wohnungseigentumsgesetz differenziert nach dem erforderlichen Mehrheitserfordernis:

Einfache Mehrheit: Für die meisten Verwaltungsangelegenheiten genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Hierunter fallen insbesondere die Feststellung des Wirtschaftsplans, die Genehmigung der Jahresabrechnung sowie ordentliche Instandhaltungsmaßnahmen.

Qualifizierte Mehrheit: Bestimmte Entscheidungen erfordern eine doppelt qualifizierte Mehrheit nach § 25 Abs. 2 WEG. Dies bedeutet zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, die gleichzeitig mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren müssen. Dies gilt insbesondere für bauliche Veränderungen mit Kosten über 10.000 Euro.

Einstimmigkeit: Änderungen der Teilungserklärung sowie Vereinbarungen, die über die gesetzliche Beschlusskompetenz hinausgehen, bedürfen der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

Abstimmungsverfahren

Die Abstimmung erfolgt grundsätzlich nach dem Kopfprinzip, wobei jeder Wohnungseigentümer über eine Stimme verfügt. Die Gemeinschaftsordnung kann abweichend das Wertprinzip (Abstimmung nach Miteigentumsanteilen) oder das Objektprinzip vorsehen.

Stimmenthaltungen bleiben bei der Berechnung der Mehrheit außer Betracht. Maßgeblich ist das Verhältnis der Ja-Stimmen zu den Nein-Stimmen.

Der Verwalter stellt das Abstimmungsergebnis fest und protokolliert es. Die Bekanntgabe des Ergebnisses ist konstitutiv für die Wirksamkeit des Beschlusses.

Anfechtbare Beschlüsse

Fehlerhafte Beschlüsse sind grundsätzlich anfechtbar nach § 45 WEG. Anfechtbarkeit bedeutet, dass der Beschluss zunächst wirksam ist und erst durch gerichtliche Aufhebung seine Wirksamkeit verliert.

Anfechtungsgründe sind insbesondere:

• Verfahrensfehler bei der Einladung zur Eigentümerversammlung

• Fehlerhafte Stimmenauszählung

• Mängel der Protokollierung

• Verstoß gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung

• Unangemessene Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer

Die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat ab Beschlussfassung. Nach Fristablauf wird der Beschluss bestandskräftig, auch wenn er fehlerhaft war.

Nichtige Beschlüsse

Nichtigkeit stellt die schwerste Form der Fehlerhaftigkeit dar. Ein nichtiger Beschluss ist von Anfang an unwirksam und entfaltet keine Rechtswirkung.

Nichtigkeitsgründe nach § 46 WEG sind:

• Fehlende Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft

• Verstoß gegen zwingendes Recht

• Inhaltliche Widersprüchlichkeit oder Unbestimmtheit

• Rechtliche oder tatsächliche Undurchführbarkeit

Im Gegensatz zur Anfechtbarkeit unterliegt die Nichtigkeitsrüge keiner Frist. Die Unwirksamkeit kann jederzeit geltend gemacht werden. Die Rechtsprechung nimmt Nichtigkeit restriktiv an und qualifiziert die meisten Mängel als Anfechtungsgründe.

Verfahrensfehler und deren Rechtsfolgen

Verfahrensmängel führen grundsätzlich zur Anfechtbarkeit, nicht zur Nichtigkeit. Dies gilt auch für erhebliche Formverstöße wie die Nichteinhaltung von Einladungsfristen oder das Fehlen von Tagesordnungspunkten.

Auch die Kumulation mehrerer Verfahrensfehler begründet keine Nichtigkeit. Der Beschluss bleibt wirksam, sofern er nicht fristgerecht angefochten wird.

Beschlussfassung im Umlaufverfahren

Nach § 23 Abs. 3 WEG können Beschlüsse auch im schriftlichen Verfahren gefasst werden. Seit der WEG-Reform 2020 ist hierfür keine Einstimmigkeit mehr erforderlich, sofern die Gemeinschaftsordnung oder ein vorheriger Beschluss dies für bestimmte Angelegenheiten zulässt.

Im Umlaufverfahren wird der Beschlussvorschlag allen Wohnungseigentümern schriftlich übermittelt. Der Beschluss kommt zustande, wenn die erforderliche Mehrheit erreicht wird.

Rechtsbehelf gegen fehlerhafte Beschlüsse

Bei fehlerhaften Beschlüssen stehen folgende Handlungsoptionen zur Verfügung:

Zunächst empfiehlt sich die Protokollierung des Widerspruchs in der Eigentümerversammlung. Dies dokumentiert die Rechtsposition, ist jedoch keine Wirksamkeitsvoraussetzung für die Anfechtung.

Die Anfechtungsklage ist innerhalb der Monatsfrist beim zuständigen Amtsgericht zu erheben. Die Frist beginnt mit der Beschlussfassung, nicht erst mit der Protokollzustellung.

Bei Nichtigkeit ist eine Klage nicht zwingend erforderlich, da die Unwirksamkeit jederzeit einredeweise geltend gemacht werden kann. Eine Feststellungsklage kann jedoch zur Schaffung von Rechtssicherheit sinnvoll sein.