Beschlussfassung - wie Entscheidungen in der WEG zustande kommen

Wenn in einer Eigentümergemeinschaft abgestimmt wird, zählt am Ende das Ergebnis. Aber wie genau funktioniert die Beschlussfassung? Wer darf abstimmen, wie viele Stimmen braucht es, und was passiert bei Gleichstand?

Einfache Mehrheit als Grundregel

Das Wohnungseigentumsgesetz macht es einfach: Für die meisten Beschluesse genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Mehr Ja als Nein - der Beschluss ist gefasst.

Stimmenthaltungen zählen nicht mit. Wenn in einer Versammlung 10 Eigentümer mit Ja stimmen, 8 mit Nein und 4 sich enthalten, ist das Ergebnis 10 zu 8 - Beschluss angenommen. Die 4 Enthaltungen ändern daran nichts.

Paragraph 25 Absatz 1 WEG regelt das seit der Reform 2020 glasklar: "Ein Beschluss kommt durch Mehrheit der abgegebenen Stimmen zustande."

Das Kopfstimmprinzip

Im Normalfall hat jeder Eigentümer eine Stimme - unabhängig davon, wie groß seine Wohnung ist oder wie viele Miteigentumsanteile er haelt. Das nennt sich Kopfstimmprinzip.

Beispiel: Eigentümer A hat eine 120-Quadratmeter-Wohnung mit 200 Tausendstel Miteigentumsanteil. Eigentümer B hat eine kleine 40-Quadratmeter-Wohnung mit 50 Tausendstel. Beide haben trotzdem nur eine Stimme.

Aber Achtung: Die Teilungserklärung kann etwas anderes vorsehen. Manche Gemeinschaften stimmen nach Miteigentumsanteilen ab oder nach Objekten. Dann hat der Eigentümer mit drei Wohnungen auch drei Stimmen.

Welches Prinzip gilt, steht in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung. Wenn nichts drinsteht, gilt das gesetzliche Kopfprinzip.

Qualifizierte Mehrheit - wann reicht einfach nicht?

Für bestimmte Entscheidungen verlangt das Gesetz mehr als eine einfache Mehrheit. Das ist die qualifizierte oder doppelt qualifizierte Mehrheit.

Bei baulichen Veränderungen, deren Kosten alle tragen sollen, braucht es:

• Mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen

• Diese Stimmen müssen gleichzeitig mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repraesentieren

Nur wenn beides erfüllt ist, sind alle Eigentümer zur Kostentragung verpflichtet. Fehlt eine der Voraussetzungen, zahlen nur die Ja-Sager.

Einstimmigkeit - selten aber wichtig

In einigen Fällen reicht auch eine qualifizierte Mehrheit nicht. Dann braucht es Einstimmigkeit - also die Zustimmung aller Eigentümer.

Wichtigster Fall: Änderung der Teilungserklärung. Wenn die Miteigentumsanteile neu verteilt werden sollen oder grundlegende Regelungen geändert werden, müssen alle mitmachen. Eine Mehrheit kann das nicht erzwingen.

Ebenso beim klassischen Umlaufbeschluss: Wenn ohne Versammlung beschlossen werden soll und kein vorheriger Grundsatzbeschluss existiert, müssen alle Eigentümer schriftlich zustimmen.

Das Abstimmungsverfahren in der Praxis

Der Versammlungsleiter - meistens der Verwalter - ruft den Tagesordnungspunkt auf und stellt den Beschlussantrag vor. Dann wird abgestimmt.

Die Abstimmung kann erfolgen durch:

• Handzeichen (der Klassiker)

• Stimmzettel (bei heiklen Themen, um geheime Abstimmung zu ermöglichen)

• Elektronisch, wenn die Versammlung online oder hybrid stattfindet

Der Versammlungsleiter zählt die Stimmen aus: Ja, Nein, Enthaltung. Das Ergebnis wird verkuendet und protokolliert. Mit der Verkuendung wird der Beschluss wirksam.

Umlaufbeschluss - abstimmen ohne Versammlung

Nicht alles muss in einer Praesenzversammlung entschieden werden. Der Umlaufbeschluss ermöglicht schriftliche Abstimmungen.

Traditionell galt: Für einen Umlaufbeschluss braucht es Allstimmigkeit. Alle Eigentümer müssen schriftlich zustimmen, sonst kommt kein Beschluss zustande.

Seit der WEG-Reform 2020 gibt es eine Öffnung: Die Versammlung kann beschließen, dass ein bestimmter Antrag später im Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit entschieden werden darf. Das ist praktisch, wenn in der Versammlung noch Informationen fehlen und man nicht auf die nächste Versammlung warten will.

Der Grundsatzbeschluss muss aber in einer Versammlung gefasst werden. Und er gilt nur für den konkreten Antrag, nicht generell für alle künftigen Umlaufbeschluessse.

Fehler bei der Abstimmung

Wenn bei der Beschlussfassung etwas schiefläuft, kann das Folgen haben:

Formfehler: Falsche Auszaehlung, fehlende Protokollierung, unkorrekte Verkuendung. Solche Fehler machen den Beschluss anfechtbar, aber nicht automatisch nichtig. Wer anfechten will, muss innerhalb eines Monats klagen.

Inhaltliche Fehler: Der Beschluss verstoesst gegen Gesetze oder die Gemeinschaftsordnung. Auch das führt zur Anfechtbarkeit. Nur in krassen Fällen - etwa bei komplettem Fehlen der Beschlusskompetenz - ist der Beschluss von vornherein nichtig.

Stimmengleichheit - was dann?

Bei Gleichstand (gleich viele Ja- wie Nein-Stimmen) ist der Beschluss nicht gefasst. Es gibt keine Stimme, die den Ausschlag gibt - auch nicht die des Verwalters. Der Antrag ist abgelehnt.

In manchen Teilungserklärungen finden sich Regelungen für den Gleichstand, etwa dass dann die Miteigentumsanteile entscheiden oder dass der Versammlungsleiter den Stichentscheid hat. Das ist zulaessig, wenn es in der Gemeinschaftsordnung so festgelegt wurde.

Stimmrecht und Vertretung

Nicht jeder Eigentümer muss persoenlich abstimmen. Vollmachten sind zulaessig. Der Bevollmaechtigte stimmt dann im Namen des Eigentuemsers ab.

Die Vollmacht sollte schriftlich erteilt werden und für die konkrete Versammlung gelten. Manche Gemeinschaftsordnungen schraenken den Kreis der zulaessigen Vertreter ein - etwa nur andere Eigentümer oder nur Familienangehörige.

Beim Stimmrechtsausschluss wird es kompliziert: Eigentümer dürfen nicht abstimmen, wenn sie selbst betroffen sind - etwa wenn über die Abberufung des Eigentuemsers als Verwalter entschieden wird.

Protokollierung als Nachweis

Das Ergebnis der Beschlussfassung wird im Versammlungsprotokoll festgehalten. Dieses Protokoll ist der Nachweis dafür, was beschlossen wurde.

Wichtig ist: Unterschrift des Versammlungsleiters, Unterschrift eines Eigentuemsers oder des Verwaltungsbeirats als weitere Zeugen. Ohne ordnungsgemäße Protokollierung kann es später Streit geben, was genau beschlossen wurde.

Fazit

Die Beschlussfassung in der WEG folgt klaren Regeln. Einfache Mehrheit ist der Normalfall, qualifizierte Mehrheiten gelten für besondere Fälle, Einstimmigkeit für Grundsatzfragen. Wer die Spielregeln kennt, kann seine Interessen besser vertreten - ob als Mehrheit oder als Minderheit.