Bauliche Veränderungen - seit 2020 deutlich einfacher

Früher war es ein Albtraum: Wer in einer Eigentümergemeinschaft irgendwas baulich verändern wollte, brauchte oft alle anderen Eigentümer auf seiner Seite. Ein einziger Quertreiber konnte jedes Vorhaben blockieren. Das hat sich mit der WEG-Reform 2020 grundlegend geändert.

Die alte Rechtslage - ein Rückblick

Vor Dezember 2020 galt: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum brauchten die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer. Wollte jemand etwa einen Balkon anbauen oder die Fassade dämmen, mussten sämtliche Eigentümer zustimmen, deren Rechte dadurch beruehrt wurden.

Das führte zu absurden Situationen. Ein einzelner Eigentümer, vielleicht im Streit mit den Nachbarn, konnte sinnvolle Maßnahmen verhindern - einfach indem er nicht zustimmte. Modernisierungen scheiterten, Energiesparinvestitionen blieben auf der Strecke.

Der Gesetzgeber hat das erkannt und mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) 2020 gegengesteuert.

Neue Spielregeln seit der Reform

Jetzt gilt: Bauliche Veränderungen können grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Mehrheit der abgegebenen Stimmen, fertig. Kein Einstimmigkeitserfordernis mehr.

Das ist ein gewaltiger Unterschied. In einer Gemeinschaft mit 20 Eigentümern reichen jetzt 11 Ja-Stimmen - vorausgesetzt, alle sind anwesend oder vertreten. Egal ob Balkonanbau, Aufzugseinbau oder Fassadenanstrich: Eine Mehrheit kann es beschließen.

Aber Achtung: Beschließen heißt nicht automatisch, dass alle dafür zahlen müssen. Da gibt es Abstufungen.

Wer zahlt - drei Varianten

Variante eins: Einfache Mehrheit Beschliesst die Versammlung eine bauliche Veränderung mit einfacher Mehrheit, zahlen nur die Eigentümer, die dafür gestimmt haben. Die anderen müssen nicht mitzahlen - dürfen die Einrichtung aber auch nicht nutzen, falls das trennbar ist.

Beispiel: Die Gemeinschaft beschliesst mit 12 zu 8 Stimmen, einen Fitnessraum im Keller einzurichten. Die 12 Ja-Sager teilen sich die Kosten. Die 8 anderen zahlen nichts, dürfen aber den Raum nicht nutzen.

Variante zwei: Doppelt qualifizierte Mehrheit Wird die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen beschlossen UND repraesentieren diese Stimmen mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, zahlen alle mit. Voraussetzung: Die Kosten sind nicht unverhältnismaessig.

Das ist die Handbremse gegen uferlose Ausgaben. Eine Mehrheit kann nicht einfach eine Millionen-Sanierung beschließen und die Minderheit zur Kasse bitten, wenn die Kosten in keinem Verhältnis zum Nützen stehen.

Variante drei: Amortisation innerhalb vernuenftiger Zeit Wenn sich die Investition innerhalb eines angemessenen Zeitraums durch Einsparungen refinanziert, zahlen auch alle. Bei Wärmedaemmung etwa: Wenn die niedrigeren Heizkosten die Investition innerhalb von 10 bis 15 Jahren reinholen, ist das verhältnismaessig.

Privilegierte Maßnahmen - der Rechtsanspruch

Bestimmte bauliche Veränderungen genießen einen besonderen Status. Der einzelne Eigentümer kann deren Durchführung von der Gemeinschaft verlangen:

Barrierefreiheit: Rampen, breite Tueren, Treppenlift Ladestationen für Elektrofahrzeuge: Die beruehmte Wallbox Einbruchschutz: Sicherheitsschloesser, Videoanlage, verstaerkte Tueren Glasfaseranschluss: Schnelles Internet für alle

Bei diesen Maßnahmen muss die Gemeinschaft zustimmen - kann aber verlangen, dass der Antragsteller die Kosten trägt. Die Zustimmung darf nicht grundlos verweigert werden.

Das ist clever geloest: Wer eine Ladestation für sein E-Auto braucht, bekommt sie - muss aber selber bezahlen, wenn die anderen nicht mitziehen wollen.

Grenzen der Mehrheitsmacht

Auch mit der Reform gibt es Grenzen. Zwei Fälle, in denen die Mehrheit nicht durchkommt:

Grundlegende Umgestaltung: Wenn die Maßnahme den Charakter der Anlage komplett verändert, ist sie unzulässig. Aus einem Wohnhaus ein Gewerbeobjekt machen? Geht nicht. Einen historischen Altbau mit modernen Glasanbauten verunstalten? Schwierig.

Unbillige Benachteiligung: Wenn ein einzelner Eigentümer durch die Maßnahme unverhältnismaessig belastet wird - mehr als die anderen - kann er sich wehren. Etwa wenn der neue Aufzug direkt vor seinem Schlafzimmerfenster endet und er kein Auge mehr zumacht.

In beiden Fällen ist der Beschluss nicht automatisch nichtig, aber anfechtbar. Wer sich benachteiligt fuehlt, muss innerhalb eines Monats Klage einreichen. Verpasst er die Frist, wird der Beschluss bestandskräftig.

Praktische Auswirkungen

Die Reform hat in der Praxis einiges verändert. Modernisierungen laufen jetzt schneller. Energetische Sanierungen, die früher an Einzelnen scheiterten, werden möglich. Aufzuege werden eingebaut, obwohl die Erdgeschoss-Bewohner dagegen sind.

Allerdings: Mehr Streitpotenzial. Denn jetzt werden Maßnahmen beschlossen, die nicht alle wollen. Wer zur Minderheit gehört und trotzdem zahlen soll, ist nicht begeistert. Die Gerichte werden sich in den nächsten Jahren mit vielen Anfechtungsklagen beschaeftigen.

Tipps für die Praxis

Erstens: Vor der Abstimmung genau klären, wer zahlt. Reicht die einfache Mehrheit? Oder braucht es die qualifizierte Mehrheit, damit alle in die Pflicht genommen werden?

Zweitens: Bei größeren Maßnahmen mehrere Angebote einholen und in der Versammlung praesentieren. Transparenz schafft Akzeptanz.

Drittens: Minderheiten ernstnehmen. Auch wenn sie überstimmt werden können - ein Beschluss, der gegen massiven Widerstand durchgesetzt wird, führt zu schlechter Stimmung. Und die muss man in einer Eigentümergemeinschaft aushalten.

Viertens: Bei Zweifeln, ob eine Maßnahme zulaessig ist, rechtliche Beratung holen. Lieber vorher klären als nachher vor Gericht streiten.

Fazit

Die WEG-Reform 2020 hat bauliche Veränderungen deutlich erleichtert. Einfache Mehrheit statt Einstimmigkeit - das ist ein Paradigmenwechsel. Gleichzeitig gibt es Schutzmechanismen für Minderheiten: keine grundlegende Umgestaltung, keine unbillige Benachteiligung, und nicht alle Beschluesse ziehen automatisch eine Kostenpflicht für alle nach sich.

Wer in einer Eigentümergemeinschaft lebt, sollte die neuen Regeln kennen. Ob als Befürworter einer Maßnahme oder als Kritiker - nur wer weiss, was geht und was nicht, kann seine Interessen wirksam vertreten.