Eigentumswohnung: Was Sie vor dem Kauf wissen sollten

Viele meiner Mandanten schauen mich unglaebig an wenn ich sage: Die Fenster Ihrer Wohnung gehören Ihnen nicht. Klingt absurd? Ist aber Realitaet. Nur eine von etlichen Besonderheiten beim Kauf einer Eigentumswohnung.

Wer eine ETW kauft erwirbt nicht bloss Wohnraum. Man tritt automatisch einer Gemeinschaft bei - der WEG. Ob man das möchte spielt keine Rolle.

Sondereigentum versus Gemeinschaftseigentum

Die Sache ist im Grunde simpel. Trotzdem gibts ständig Ärger deswegen.

Sondereigentum - das sind Ihre Räume. Tapeten, Fussbodenbelag, Innenturen, Ihre Küche. Gehört allein Ihnen.

Gemeinschaftseigentum dagegen teilen Sie mit allen anderen: Dach, Außenwaende, Treppenhaus, die Heizung im Keller, auch das Grundstück. Plus die Fenster - prägen halt das äußere Bild vom Haus. Kann nicht jeder machen was er will.

Wo genau die Grenze verläuft? Steht in der Teilungserklärung. Trockener Lesestoff, aber Sie sollten das Ding komplett durcharbeiten bevor Sie kaufen. Wirklich.

Was Sie mit Ihrer Wohnung machen dürfen

Eigentlich fast alles. Selbst bewohnen, vermieten, als Büro nutzen. Hauptsache die Teilungserklärung verbietet es nicht ausdruecklich.

Streitpunkt Nummer eins: Kurzzeitvermietung über Airbnb und Co. Einige WEGs haben das rigoros untersagt, andere dulden es. Klären Sie das im Vorfeld wenn es für Sie wichtig ist.

Beim Gemeinschaftseigentum siehts anders aus. Nutzen ja, verändern nein. Sie dürfen den Flur betreten und den Fahrstuhl benutzen - klar. Aber eigenmaechttig was umbauen läuft nicht.

Eine Ausnahme seit 2020: Barrierefreiheit. Brauchen Sie nen Treppenlift kann die Gemeinschaft nicht einfach nein sagen. Das Gesetz ist da eindeutig.

Hausgeld und was dahinter steckt

Miete zahlen Sie nicht. Dafür Hausgeld. Jeden Monat überweisen Sie an die Verwaltung.

Das Geld deckt Betriebskosten - Müllabfuhr, Hausmeister, Versicherungen. Zusätzlich Posten die Mieter nie zu Gesicht bekommen: Verwaltungskosten und Rücklagen. Erwarten Sie 20 bis 30 Prozent mehr als vergleichbare Mietnebenkosten.

Besonders die Instandhaltungsrücklage verdient Aufmerksamkeit. Daraus werden dicke Brocken finanziert - Dacherneuerung, Fassadenarbeiten, neue Heizungsanlage. Als Faustregel gilt: Ein Euro pro Quadratmeter monatlich minimum. Ältere Haeuser brauchen oft das Doppelte oder mehr.

Schauen Sie sich die Höhe der Rücklage genau an bevor Sie kaufen. Zu wenig Geld im Topf bedeutet oft: Sonderumlage steht bevor. Kann schnell fünfstellig werden - boese Überraschung.

Wer kuemmert sich um alles?

Der Verwalter. Jede WEG braucht einen. Er erledigt Buchhaltung, beauftragt Handwerker, organisiert die jährliche Versammlung.

Seit Ende 2023 existiert der zertifizierte Verwalter. Hat ne IHK-Prüfung hinter sich, kennt sich rechtlich und technisch aus. Sie können als Eigentümer darauf bestehen dass so einer bestellt wird. Ausnahme: Mini-Gemeinschaften wo ein Eigentümer selbst verwaltet.

Die Eigentümerversammlung

Einmal pro Jahr mindestens sitzt die WEG zusammen. Es wird abgestimmt über Wirtschaftsplan, geplante Reparaturen, eventuell nen neuen Verwalter.

Hin sollten Sie gehen. Wirklich. Gefasste Beschlüsse binden auch Leute die nicht da waren. Wer nicht mitbestimmt hat kein Recht sich aufzuregen.

Immerhin: Onlineteilnahme geht mittlerweile auch. Praktisch falls Ihre Bude weit weg ist.

Was Sie vor dem Kauf lesen müssen

Besorgen Sie sich diese Unterlagen und arbeiten Sie sie durch:

Die Teilungserklärung definiert Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Die Gemeinschaftsordnung enthält die Spielregeln. Versammlungsprotokolle der letzten Jahre offenbaren Konflikte und geplante Maßnahmen. Der Wirtschaftsplan zeigt laufende Kosten. Jahresabrechnungen dokumentieren die Verwendung.

Fragen Sie außerdem: Wieviel liegt in der Rücklage? Wann gabs zuletzt ne größere Sanierung? Existieren offene Beschlüsse?

Das Fazit

Ne Eigentumswohnung ist speziell. Man kauft Rechte und Pflichten gleichermassen. Man wird Teil einer Gruppe die gemeinsam entscheidet - nicht immer einfach.

Kann prima laufen. Viele WEGs funktionieren bestens, Verwaltung ist professionell, Haus in Schuss.

Kann aber auch nervig werden. Streit unter Eigentümern, versaeumte Sanierungen, klamme Kassen. Drum: Unterlagen studieren vor dem Kauf. Die verraten mehr als jede Hochglanzbesichtigung.