Abgeschlossenheitserklärung - der erste Schritt zur Aufteilung

Manchmal sorgen ähnliche Begriffe für Verwirrung. Im Volksmund wird oft von "Abgeschlossenheitserklärung" gesprochen, rechtlich korrekt heißt es aber "Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung". Dabei ist der Unterschied wichtig: Den Antrag reichen Sie ein. Die Bescheinigung bekommen Sie von der Behörde zurück.

Antrag vs. Bescheinigung

Einen gesetzlichen Begriff "Abgeschlossenheitserklärung" gibt es eigentlich nicht. Gemeint ist in der Regel der Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung. Wenn Sie als Eigentümer (oder auch als Erwerber mit berechtigtem Interesse) beantragen, dass die Baubehörde die Abgeschlossenheit bestätigt, stellen Sie den Antrag bei der zuständigen Behörde - normalerweise der unteren Bauaufsichtsbehörde.

Die Behörde prüft das dann anhand Ihrer Unterlagen (Aufteilungsplan, Bauzeichnungen etc.). Wenn alles den Anforderungen entspricht, erteilt sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung - also die amtliche Bestätigung nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG i.V.m. § 3 Abs. 3 WEG, dass die Voraussetzungen vorliegen.

Im Alltag werden beide Begriffe oft synonym oder unpräzise verwendet. Rechtlich korrekt ist aber: Sie stellen einen Antrag, und die Behörde erteilt eine Bescheinigung.

Warum das Ganze überhaupt?

Das Wohnungseigentumsgesetz verlangt in § 7 Abs. 4 WEG, dass bei der Eintragung von Wohnungseigentum ins Grundbuch als Anlagen zur Eintragungsbewilligung sowohl ein Aufteilungsplan als auch eine Bescheinigung der Baubehörde über die Abgeschlossenheit vorgelegt wird. Die Idee dahinter: Bevor jemand Eigentumsrechte an einer Wohnung erwerben kann, muss klar sein, dass diese Wohnung auch tatsächlich als eigenstaendige Einheit existiert.

Stellen Sie sich vor, jemand verkauft Ihnen "Wohnung Nr. 3" in einem Haus - aber in Wirklichkeit gibt es gar keine abgetrennte Einheit mit dieser Nummer. Die Raeume gehen nahtlos in die Nachbarwohnung über, es fehlen Wände, es gibt keinen eigenen Eingang. Das wäre Chaos pur.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung verhindert solche Situationen. Seit der WEG-Reform 2020 bestätigt sie nicht nur die Abgeschlossenheit der Räume, sondern auch, dass Stellplätze und außerhalb des Gebäudes liegende Grundstücksteile - sofern Sondereigentum - durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind (§ 3 Abs. 3 WEG).

Was gehört in den Antrag?

Im Kern besteht der Antrag aus zwei Teilen:

Erstens: Der schriftliche oder - wo möglich - elektronische Antrag bei der zuständigen Baubehörde. Je nach Region gibt es dafür vorgedruckte Formulare. Darin geben Sie an, dass Sie Ihr Gebäude in Wohnungseigentum aufteilen möchten. Antragsberechtigt sind nicht nur Eigentümer und Erbbauberechtigte, sondern auch Personen mit berechtigtem Interesse (z.B. Erwerber).

Zweitens: Der Aufteilungsplan. Das ist eine technische Bauzeichnung, die zeigt, welche Raeume zu welcher Einheit gehören. Jede Einheit bekommt eine Nummer. Der Plan muss maßstabsgetreu sein. Bei schriftlicher Antragstellung darf die Bauzeichnung das Format DIN A3 nicht übersteigen (AVA 2021/2022). Eine fachkundige Erstellung (durch Architekten, Vermessungsingenieure oder bauvorlageberechtigte Personen) wird empfohlen, ist aber nicht bundeseinheitlich zwingend vorgeschrieben.

Je nach Behörde können weitere Unterlagen verlangt werden: Lageplan des Grundstücks, Grundrisse, Schnittzeichnungen, bei Bestand ggf. Liegenschaftskatasterauszug oder Nachweis der Baugenehmigung.

Wann wird die Erklärung fällig?

Typische Anlaesse sind:

Ein Bauträger errichtet ein Mehrfamilienhaus und will die Wohnungen einzeln verkaufen. Dann braucht er die Abgeschlossenheitserklärung schon vor dem ersten Verkauf.

Ein Eigentümer eines älteren Mietshauses beschliesst, die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Auch er muss die Erklärung einreichen.

Ein Erbe erbt ein Haus mit mehreren Wohneinheiten und will diese an verschiedene Personen übertragen. Ohne Abgeschlossenheitserklärung keine separate Übertragung.

Nach größeren Umbauten, die die Aufteilung verändern (etwa wenn aus zwei Wohnungen eine wird oder umgekehrt), kann eine neue Erklärung erforderlich werden.

Was wird konkret geprüft?

Die Behörde prüft primär anhand der Akten und Pläne (eine Ortsbesichtigung ist möglich, aber nicht Standard), ob die Voraussetzungen der Abgeschlossenheit nach § 5 AVA vorliegen:

Vollständige bauliche Abtrennung von anderen Einheiten durch Wände, Decken und Boeden. Keine Durchgaenge, keine gemeinsam genutzten Raeume (außer Gemeinschaftseigentum wie Treppenhaus).

Eigener abschließbarer Zugang vom Freien, vom Treppenhaus oder von einem Vorraum.

Wichtig: Die aktuelle AVA (2021/2022) verlangt keine Mindestausstattung wie Küche, Bad oder WC als Voraussetzung der Abgeschlossenheit. Maßgeblich sind die bauliche Trennung und der eigene abschließbare Zugang. Sanitäre Ausstattung und Kochgelegenheit können für die tatsächliche Nutzbarkeit als Wohnung relevant sein, sind aber nicht Prüfgegenstand der Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Die Bescheinigung wird "ungeachtet bauordnungsrechtlicher Vorschriften" erteilt - das heißt, es findet keine umfassende baurechtliche oder nutzungsrechtliche Prüfung statt. Die Bescheinigung legalisiert keine ungenehmigten baulichen Zustände.

Änderungen seit 2020

Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), das am 1. Dezember 2020 in Kraft trat, hat sich einiges geändert. Seitdem kann Sondereigentum auch an Stellplätzen (die als Räume gelten, § 3 Abs. 1 S. 2 WEG) und an außerhalb des Gebäudes liegenden Grundstücksteilen begründet werden.

Das klingt nach einer Kleinigkeit, hat aber praktische Auswirkungen. Stellplätze sind eigenständig sondereigentumsfähig. Außenflächen wie ein Gartenanteil können jetzt echtes Sondereigentum sein - allerdings nur als Annex zum Raum-Sondereigentum, nicht eigenständig (§ 3 Abs. 2 WEG). Früher war ein Gartenanteil typischerweise Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung muss bestätigen, dass solche Stellplätze und Außenflächen durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind (§ 3 Abs. 3 WEG).

Häufige Fehlerquellen

Aus der Praxis: Die meisten Verzoegerungen entstehen durch unvollstaendige oder fehlerhafte Unterlagen. Ein Aufteilungsplan, der nicht alle Raeume zeigt. Maßstabsangaben, die nicht stimmen. Fehlende Unterschriften.

Ein anderer Klassiker: Die tatsächlichen baulichen Verhältnisse weichen von den Plaenen ab. Jemand hat irgendwann eine Wand rausgerissen, aber das wurde nie in den Zeichnungen aktualisiert. Wenn die Behörde das merkt - und sie merkt es spätestens bei einer Besichtigung - gibts Probleme.

Deshalb: Vor dem Antrag gründlich prüfen, ob die Plaene noch der Realitaet entsprechen. Und im Zweifel einen Fachmann hinzuziehen.

Kosten und Zeitrahmen

Die Gebühren variieren stark je nach Bundesland, Kommune und Anzahl der Einheiten. In NRW liegen sie beispielsweise bei 50-150 Euro je Sondereigentumseinheit zzgl. etwa 20 Euro pro Stellplatz. Andere Kommunen nennen Spannen von 15-150 Euro. Bei komplexeren Fällen oder externer Planerstellung können die Gesamtkosten auch deutlich höher liegen. Prüfen Sie die lokale Gebührenordnung.

Die Bearbeitungszeit liegt häufig bei zwei bis acht Wochen, kann aber je nach Behördenauslastung und Vollständigkeit der Unterlagen in Einzelfällen auch bis zu drei Monate dauern. Unvollständige Anträge verzögern das Verfahren erheblich.

Fazit

Der Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung (umgangssprachlich oft "Abgeschlossenheitserklärung" genannt) ist der Startschuss für die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum. Rechtlich maßgeblich sind § 7 Abs. 4 WEG (Anlagen zur Eintragungsbewilligung) und § 3 Abs. 3 WEG (Abgeschlossenheit und Maßangaben). Die aktuelle AVA (2021/2022) regelt das Verfahren im Detail.

Seit der WEG-Reform 2020 müssen neben der Abgeschlossenheit auch Maßangaben für Stellplätze und Außenflächen im Aufteilungsplan enthalten und von der Behörde bestätigt sein. Die Bescheinigung ist kein Verwaltungsakt und legalisiert keine bauordnungswidrigen Zustände - sie bestätigt nur die Abgeschlossenheit nach den Vorgaben des WEG.

Wer die Unterlagen vollständig, korrekt und DIN-A3-konform einreicht, spart Zeit und Ärger.