Abgeschlossenheit - ohne geht im WEG gar nix

Mal Hand aufs Herz: Haben Sie schonmal was von "Abgeschlossenheit" gehört? Also nicht im Sinne von einsam auf einer Berghuette sitzen, sondern als Fachbegriff im Immobilienrecht? Falls nein, sind Sie in guter Gesellschaft. Die meisten Wohnungskaeufer haben keinen Schimmer davon - bis irgendwann der Notar oder die Bank nachfragt.

Das Wichtigste zuerst

Abgeschlossenheit heißt im Grunde nur: Ihre Wohnung ist baulich komplett abgetrennt vom Rest des Hauses. Wände rundherum, eigene Tuer, fertig. So weit, so einleuchtend.

Aber warum macht das Gesetz so einen Aufstand darum?

Ganz einfach: Nach § 3 Abs. 3 WEG soll Sondereigentum nur an abgeschlossenen Räumen eingeräumt werden. Für den Grundbucheintrag ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG erforderlich. Man kann nur an Räumen Eigentum erwerben, die klar abgegrenzt sind. Stellen Sie sich vor, jemand verkauft Ihnen "die linke Hälfte des Wohnzimmers". Absurd, oder? Genau das verhindert die Abgeschlossenheitsvorschrift.

Der rechtliche Rahmen - kurzgefasst

Paragraph 3 WEG regelt das Ganze. Die Vorschrift ist als Soll-Vorschrift formuliert, aber der Grundbuchvollzug erfordert regelmäßig die Bescheinigung nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG. Die Betonung liegt auf "abgeschlossen". Nicht auf halbwegs abgetrennt oder so ähnlich.

Fürs Grundbuchamt brauchen Sie dann eine Bescheinigung von der Baubehörde sowie einen Aufteilungsplan. Die Behörde guckt sich die Plaene an, prüft ob alles passt, und stempelt ab. Oder eben nicht, falls was fehlt. Ohne diese Anlagen kann das Grundbuchamt eine Teilung nicht vollziehen.

Welche baulichen Voraussetzungen gelten?

Jetzt wirds konkret. Eine Wohnung muss folgendes haben:

• Feste Wände zu allen Seiten (keine Vorhaenge, keine Paravents, keine Schiebezueren zum Nachbarn)

• Durchgehende Decken und Boeden

• Einen eigenen abschliessbaren Zugang, normalerweise vom Treppenhaus

Bei Wohnungen kommt hinzu: Die Ausstattung muss eine eigenständige Haushaltsführung erlauben. Erforderlich sind insbesondere Kochgelegenheit (Anschlüsse reichen), Wasserversorgung, Spüle oder Ausguss und ein WC. Ein Bad oder eine Dusche ist nach vielen Behördenmerkblättern nicht zwingend vorgeschrieben. Ob Einbaukueche oder nur Kochnische spielt keine Rolle.

Ein reines Buero oder Lagerraum (also Teileigentum) braucht die sanitaere Ausstattung natürlich nicht. Da gelten andere Maßstäbe - allerdings fordern etliche Merkblätter bei gewerblicher Nutzung eigene WCs, die auch außerhalb des Teileigentums liegen dürfen.

Stellplätze - eine Sonderregelung

Bei Tiefgaragen wirds interessant. Da stehen Autos ja einfach nebeneinander, ohne trennende Wände dazwischen. Trotzdem können Stellplätze als Sondereigentum ins Grundbuch.

Nach geltendem Recht (§ 3 Abs. 1 S. 2, Abs. 3 WEG, AVA) sind Stellplätze sondereigentumsfähig und werden im Aufteilungsplan mit exakten Maßangaben eindeutig bestimmt. Eine besondere Bodenmarkierung ist rechtlich nicht mehr Voraussetzung - diese Anforderung stammte aus der alten Fassung des WEG vor 2020. Heute zählen die präzisen Maßangaben im behördlich abgestempelten Aufteilungsplan.

Wer ist eigentlich zuständig?

Kommt drauf an wo Sie wohnen. Bayern hats anders organisiert als Niedersachsen, NRW anders als Brandenburg. Zuständig ist die nach Landesrecht bestimmte Baubehörde, typischerweise die untere Bauaufsichtsbehörde. In Kreisen ist das oft das Landratsamt. Dies ergibt sich aus § 2 AVA (Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem WEG).

Die früher in einigen Bundesländern mögliche Einschaltung öffentlich bestellter Sachverständiger ist im geltenden Recht seit der WEG-Reform 2020 nicht mehr vorgesehen - heute liegt die Zuständigkeit eindeutig bei den Behörden.

Einreichen müssen Sie Bauplaene, aus denen die Aufteilung hervorgeht. Dann wird geprüft, ggf. besichtigt, und schlussendlich bescheinigt - oder abgelehnt.

Fallstrick Umbau

Hier passieren die meisten Fehler. Jemand kauft ne Wohnung, reisst ne Wand raus (für mehr Licht, für besseren Grundriss, whatever), und denkt sich nix dabei.

Jahre später beim Weiterverkauf dann die boese Überraschung: Die Abgeschlossenheit ist futsch. Die Plaene stimmen nimmer mit der Realitaet überein. Der Notar macht Stress, die Bank will nicht finanzieren, der Käufer springt ab.

Ohne gültige Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG darf das Grundbuchamt eine Teilung nicht vollziehen. Bei erheblichen Abweichungen vom ursprünglichen Plan kann eine neue oder ergänzende Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig werden - sonst droht die Zurückweisung im Grundbuchverfahren.

Deshalb: Vor jedem größeren baulichen Eingriff nachdenken, ob die Abgeschlossenheit erhalten bleibt und ob Plan und Bescheinigung noch mit dem Bestand übereinstimmen. Im Zweifel lieber einmal mehr nachfragen als einmal zu wenig.

Die drei wichtigen Dokumente

Im WEG-Recht haengen verschiedene Unterlagen zusammen:

1. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (bestaetigt die bauliche Trennung nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG)

2. Der Aufteilungsplan (zeigt zeichnerisch welche Einheit wo liegt, mit behördlicher Unterschrift und Siegel nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG)

3. Die Teilungserklärung oder der Teilungsvertrag (das materielle Rechtsgeschäft zur Begründung des Sondereigentums nach §§ 3, 4, 8 WEG, bedarf öffentlicher Beglaubigung)

Alle drei braucht das Grundbuchamt, um Wohnungseigentum einzutragen. Fehlt eins, gehts nicht weiter.

Worauf Käufer achten sollten

Bei den meisten Wohnungen ist längst alles erledigt. Das Haus wurde irgendwann in den 70ern oder 80ern aufgeteilt, die Bescheinigungen existieren, alles okay.

Kritisch wirds bei:

• Altbauten mit unklarer Baugeschichte

• Objekten die nachträglich umgebaut wurden

• Dachgeschossausbauten

• Zusammengelegten oder geteilten Wohnungen

Hier lohnt ein genauer Blick in die Unterlagen. Wichtig ist, dass der aktuelle Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung mit dem tatsächlichen Bestand übereinstimmen. Behördliche Merkblätter betonen diese Bestandskontrolle ausdrücklich. Notfalls auch mit fachkundiger Begleitung durch einen Anwalt oder Architekten prüfen lassen.

Fazit

Die Abgeschlossenheit ist so etwas wie das Fundament des ganzen WEG-Systems. Ohne sie kein Sondereigentum, ohne Sondereigentum keine Eigentumswohnung im rechtlichen Sinn. Nach neuer Rechtslage sind neben der Abgeschlossenheit insbesondere die zeichnerische Bestimmtheit mit Maßangaben im Aufteilungsplan (§ 3 Abs. 3 WEG) und die formellen Anforderungen des § 7 Abs. 4 WEG zentral.

Für den Alltag heißt das: Finger weg von Umbauten die die Raumaufteilung verändern, ohne vorher zu klären ob das okay ist. Und beim Kauf lieber einmal mehr prüfen ob die Papiere zur tatsächlichen Situation passen. Seit der WEG-Reform 2020 gelten teilweise verschärfte oder präzisierte Anforderungen - insbesondere bei Stellplätzen und den Maßangaben im Aufteilungsplan.