Abgeschlossenheitsbescheinigung - der Stempel der das Eigentum möglich macht

Wer ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen will, kommt an diesem Dokument nicht vorbei. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung - kurz AB genannt - ist der amtliche Nachweis dafür, dass jede Wohnung für sich allein stehen kann. Sie ist eine formelle Eintragungsvoraussetzung nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG. Ohne diese Bescheinigung als Anlage zur Eintragungsbewilligung läuft beim Grundbuchamt gar nichts.

Was genau wird da bescheinigt?

Im Kern geht es um eine simple Feststellung: Sind die einzelnen Einheiten im Gebäude baulich so voneinander getrennt, dass sie unabhängig genutzt werden können? Hat jede Wohnung ihre eigenen vier Wände und eine abschliessbare Tuer?

Die Abgeschlossenheit liegt nach der AVA (Allgemeine Verwaltungsvorschrift, zuletzt geändert 2022) vor, wenn die Einheit baulich vollständig von anderen Einheiten getrennt ist und einen eigenen abschließbaren Zugang vom Freien, Treppenhaus oder Vorraum hat. Für Wohnungen muss die Führung eines Haushalts möglich sein - in der Praxis werden dafür üblicherweise Küche oder Kochnische, Bad oder Dusche und WC erwartet, auch wenn dies nicht ausdrücklich im Gesetz steht.

Die nach Landesrecht zuständige Behörde prüft das anhand der eingereichten Plaene und kann bei Bedarf eine Ortsbesichtigung vornehmen. Wenn alles passt, gibts den Stempel. Wenn nicht, muss nachgebessert werden.

Die Pflicht zur Vorlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung ergibt sich aus § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG i.V.m. § 3 Abs. 3 WEG. Die Bescheinigung ist zu erteilen, wenn die Voraussetzungen vorliegen - es ist eine gebundene Entscheidung. Allerdings ist das Grundbuchamt bei erkennbaren Fehlern nicht zwingend an die Bescheinigung gebunden und kann die Eintragung verweigern.

Wann braucht man das Ding?

Der klassische Fall: Ein Hausbesitzer will sein Mehrfamilienhaus aufteilen und die Wohnungen einzeln verkaufen. Vorher gehört alles ihm, nachher soll jede Wohnung einen eigenen Grundbucheintrag bekommen. Dafür braucht er die Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Andere typische Situationen:

• Neubau eines Mehrfamilienhauses mit geplanter Aufteilung

• Umwandlung einer Mietimmobilie in Eigentumswohnungen

• Nachträgliche Aufteilung eines Bestandsgebaeudes

• Änderung einer bestehenden Aufteilung (etwa wenn zwei Wohnungen zusammengelegt oder eine Wohnung geteilt wurde)

Nicht nötig ist die Bescheinigung, wenn Sie einfach nur eine bereits existierende Eigentumswohnung kaufen wollen. Da hat sich ja schon jemand anders um den Papierkram gekuemmert. Anders sieht es aus, wenn baulich was verändert wurde - dann kann eine neue oder ergänzende Änderungs-AB erforderlich werden, die sich auf die geänderten Einheiten beschränkt.

Wo stellt man den Antrag?

Zuständig ist die nach Landesrecht bestimmte Behörde, in der Regel die untere Bauaufsichtsbehörde. Je nachdem wo das Gebäude steht, kann das das Bauamt der Stadt sein, das Landratsamt oder eine andere Stelle. Bayern organisiert das anders als Nordrhein-Westfalen, Hamburg anders als Sachsen.

Private Sachverständige können Pläne oder Gutachten erstellen, die Bescheinigung selbst stellt aber stets die Behörde aus. Dies ergibt sich aus § 2 AVA. Der Antrag kann schriftlich oder - wo technisch möglich - elektronisch gestellt werden.

Welche Unterlagen werden verlangt?

Das Bauamt will normalerweise folgendes sehen:

Der Aufteilungsplan ist das Kernstueck. Das ist eine maßstabsgetreue Bauzeichnung, die zeigt, welche Raeume zu welcher Einheit gehören. Jede Einheit bekommt eine Nummer (die sogenannte Teileigentumsnummer). Die Zeichnung muss von einem Architekten oder Vermessungsingenieur erstellt sein. Stellplätze und außerhalb des Gebäudes liegende Grundstücksteile müssen durch Maßangaben eindeutig bestimmt sein.

Dazu kommt ein Lageplan des Grundstücks. Bei Bestandsgebaeuden kann auch die ursprüngliche Baugenehmigung oder ein aktueller Liegenschaftskatasterauszug verlangt werden. Und natürlich das ausgefuellte Antragsformular - gibts meist auf der Website der Behörde zum Download.

Wichtig: Bei schriftlicher Antragstellung darf die Bauzeichnung das Format DIN A3 nicht übersteigen. Bei elektronischer Antragstellung müssen die Pläne in DIN A3 druckbar sein. Regional variieren die Anforderungen teils erheblich.

Was kostet der Spass?

Die Gebühren sind von Bundesland zu Bundesland verschieden. Und teilweise auch innerhalb eines Bundeslandes, je nach Kommune.

Ein paar aktuelle Richtwerte (Stand Januar 2026):

In Bayern liegen die Kosten bei etwa 25 bis 150 Euro pro Sondereigentumseinheit. Hamburg unterscheidet zwischen Neubauten (33,42 Euro pro Einheit) und Bestandsimmobilien (133,69 Euro pro Einheit), zzgl. 8,32 Euro je Garagenstellplatz; mindestens 66,84 Euro pro Antrag, bei Ortsbesichtigung ggf. bis 400 Euro. Bremerhaven verlangt eine Grundgebuehr von 73 Euro plus 28 Euro für jede Wohnung oder Teileigentumseinheit.

Die Beauftragung eines externen Planers oder Sachverständigen für die Erstellung des Aufteilungsplans kann zusätzliche Kosten von mehreren hundert bis über 1.000 Euro verursachen - diese Honorare sind aber getrennt von den amtlichen Gebühren zu sehen, da die Bescheinigung selbst stets von der Behörde ausgestellt wird.

Wie lange dauert das?

Mit vier bis acht Wochen Bearbeitungszeit sollte man rechnen. Bei komplexeren Fällen oder ausgelasteten Aemtern kann es länger dauern. Wer die Sache eilig hat, sollte frühzeitig den Antrag stellen und vorher telefonisch nachfragen, was alles benötigt wird. Unvollstaendige Unterlagen verzoegern den Prozess zusätzlich.

Unbegrenzte Gültigkeit

Einmal ausgestellt, verfällt die Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht. Sie hat kein Ablaufdatum. Solange sich an den baulichen Verhältnissen nichts ändert, bleibt sie gültig.

Das ist praktisch, kann aber auch zur Falle werden. Wenn naemlich im Laufe der Jahre umgebaut wurde - Wände raus, Tueren versetzt, Grundrisse verändert - dann stimmt die alte Bescheinigung nicht mehr mit der Realitaet überein. Bei einem Verkauf fällt das spätestens dem Notar oder der Bank auf.

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird ungeachtet bauordnungsrechtlicher Vorschriften erteilt und ersetzt keine Baugenehmigung. Eine alte AB "legalisiert" keinen ungenehmigten Umbau. Banken und Notare prüfen die Übereinstimmung mit der tatsächlichen Situation.

Was passiert wenn die Bescheinigung fehlt?

Ohne AB kein Grundbucheintrag. So einfach ist das. Das Grundbuchamt wird die Eintragung des Wohnungseigentums schlicht ablehnen.

Für Käufer bedeutet das: Kein Eigentum. Für Verkäufer: Kein Verkauf. Für Banken: Keine Finanzierung, weil nichts da ist, was als Sicherheit dienen könnte.

Bei bestehenden Eigentumswohnungen, die schon im Grundbuch stehen, spielt die AB im Alltag keine Rolle mehr. Da ist der Nachweis ja längst erbracht. Erst wenn sich baulich etwas ändert oder die Aufteilung modifiziert werden soll, wird das Thema wieder aktuell.

Zusammenspiel mit anderen Dokumenten

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung steht nicht allein. Sie bildet zusammen mit dem Aufteilungsplan und der Teilungserklärung das Dreiergespann, das für die Begründung von Wohnungseigentum erforderlich ist.

Für die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum braucht das Grundbuchamt die Eintragungsbewilligung (Teilungserklärung nach § 8 WEG) plus die Anlagen nach § 7 Abs. 4 WEG: den Aufteilungsplan (Nr. 1) und die Abgeschlossenheitsbescheinigung (Nr. 2). Beide sind eigenständige, gesondert vorzulegende Urkunden - der Aufteilungsplan ist keine bloße "Anlage zur AB", auch wenn er bei deren Ausstellung mit eingereicht wird.

Die Teilungserklärung regelt dann die rechtlichen Details: Was ist Sondereigentum, was Gemeinschaftseigentum, welche Miteigentumsanteile hat jede Einheit. Sie bedarf der öffentlichen Beglaubigung.

Tipps für die Praxis

Erstens: Vor dem Antrag beim Bauamt anrufen und fragen, was genau benötigt wird. Die Anforderungen unterscheiden sich regional. Prüfen Sie auch, ob elektronische Antragstellung möglich ist.

Zweitens: Den Aufteilungsplan von einem Fachmann erstellen lassen. Architekten und Vermessungsingenieure wissen, worauf die Behörden achten. Achten Sie darauf, dass Stellplätze und außerhalb liegende Grundstücksteile durch Maßangaben eindeutig bestimmt sind.

Drittens: Antragsberechtigt sind nicht nur Eigentümer und Erbbauberechtigte, sondern auch Personen mit berechtigtem Interesse - etwa Erwerber mit einer Vormerkung im Grundbuch.

Viertens: Bei Bestandsgebaeuden prüfen, ob frühere Umbauten genehmigt wurden. Nicht genehmigte Veränderungen können die AB-Erteilung verzoegern oder verhindern.

Fünftens: Zeitpuffer einplanen. Zwischen Antragstellung und Bescheinigung vergehen Wochen. Wer einen Notartermin oder Banktermin hat, sollte das berücksichtigen.