Eigentümergemeinschaft - gemeinsam unter einem Dach

Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft mehr als nur vier Wände. Er wird Teil einer Gemeinschaft. Diese Gemeinschaft - juristisch Wohnungseigentümergemeinschaft oder kurz WEG genannt - bestimmt mit über vieles, was im und am Haus passiert. Ob man will oder nicht.

Was ist eine Eigentümergemeinschaft?

Die Eigentümergemeinschaft ist der Zusammenschluss aller Personen, die Wohnungs- oder Teileigentum in einem Gebäude oder einer Anlage besitzen. Sobald ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumseinheiten aufgeteilt wird, entsteht automatisch diese Gemeinschaft.

Rechtlich geregelt ist das Ganze im Wohnungseigentumsgesetz. Das WEG gibt den Rahmen vor: Wie werden Entscheidungen getroffen? Wer zahlt was? Wer darf was? Die Grundlagen stehen im Gesetz, die Details regelt die Gemeinschaft selbst - in der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung.

Seit der WEG-Reform 2020 ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch eine rechtsfaehige Einheit. Sie kann klagen und verklagt werden, Verträge schließen, Konten führen. Früher war das umstritten, heute ist es geklärt.

Rechte der Eigentümer

Als Mitglied der Gemeinschaft haben Sie bestimmte Rechte:

Freie Verfügung über Ihr Sondereigentum: Innerhalb Ihrer Wohnung können Sie grundsätzlich tun und lassen, was Sie wollen. Einrichten wie Sie möchten, vermieten wenn Sie wollen, verkaufen ohne Zustimmung der anderen.

Mitsprache bei Gemeinschaftsangelegenheiten: In der Eigentümerversammlung haben Sie Stimmrecht. Große Entscheidungen - Sanierungen, Verwalterbestellung, Änderungen an der Hausordnung - werden gemeinsam getroffen.

Nutzung des Gemeinschaftseigentums: Treppenhaus, Aufzug, Garten, Waschkueche - alles, was zur Gemeinschaft gehört, dürfen Sie nutzen. Im Rahmen der vereinbarten Regeln natürlich.

Anfechtungsrecht: Wenn Sie mit einem Beschluss nicht einverstanden sind und einen Fehler vermuten, können Sie klagen. Innerhalb eines Monats muss die Anfechtungsklage beim Gericht sein.

Pflichten der Eigentümer

Rechte gibt es nicht ohne Pflichten:

Hausgeld zahlen: Monatlich überweisen Sie einen bestimmten Betrag an die Gemeinschaft. Daraus werden die laufenden Kosten bezahlt - Versicherung, Hausmeister, Müllabfuhr, Rücklagen. Das Hausgeld ist keine freiwillige Spende, sondern eine echte Schuld. Wer nicht zahlt, bekommt Mahnungen und am Ende Zwangsvollstreckung.

Regeln einhalten: Die Gemeinschaftsordnung und die Hausordnung gelten für alle. Kein Grillen auf dem Balkon, wenn es verboten ist. Kein Parkettboden ohne Trittschalldaemmung, wenn sie vorgeschrieben ist. Wer dagegen verstoesst, muss mit Abmahnungen rechnen.

Beschluesse akzeptieren: Auch wenn Sie in der Versammlung überstimmt wurden - der Beschluss gilt für Sie. Außer Sie fechten ihn erfolgreich an.

Instandhaltung mittragen: Die Fassade muss gestrichen werden, das Dach erneuert, der Aufzug modernisiert. Die Kosten trägt die Gemeinschaft, also alle nach ihren Miteigentumsanteilen.

Wie funktioniert die Gemeinschaft praktisch?

Das wichtigste Organ ist die Eigentümerversammlung. Mindestens einmal im Jahr kommen alle zusammen (oder nehmen per Vollmacht teil). Dort wird der Wirtschaftsplan verabschiedet, die Jahresabrechnung geprüft, der Verwalter entlastet oder abgesetzt, und alles Mögliche beschlossen.

Die taegliche Verwaltung übernimmt ein Verwalter. Der ist entweder ein professionelles Unternehmen oder - bei kleinen Gemeinschaften - ein Eigentümer, der es ehrenamtlich macht. Der Verwalter kuemmert sich um die laufenden Geschäfte: Rechnungen bezahlen, Handwerker beauftragen, Versicherungen abschließen, Versammlungen vorbereiten.

In größeren Gemeinschaften gibt es oft einen Verwaltungsbeirat. Das sind gewählt Eigentümer, die den Verwalter kontrollieren und die Jahresabrechnung prüfen. Eine Art Aufsichtsrat im Kleinen.

Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum

Die Trennlinie ist wichtig:

Sondereigentum gehört Ihnen allein. Das sind typischerweise die Raeume innerhalb Ihrer Wohnung - Zimmer, Küche, Bad, Bodenbelaege, Innentüren. Hier entscheiden Sie selbst, was passiert.

Gemeinschaftseigentum gehört allen zusammen. Dazu zählen Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Heizungsanlage, Leitungen bis zum ersten Absperrhahn, Fenster in der Außenhaut. Hier entscheidet die Gemeinschaft.

Die genaue Abgrenzung steht in der Teilungserklärung. Im Zweifel: Was konstruktiv zum Gebäude gehört, ist meist Gemeinschaftseigentum.

Kosten und deren Verteilung

Die Kosten für das Gemeinschaftseigentum werden nach einem Schlüssel aufgeteilt. Im Normalfall nach Miteigentumsanteilen - wer die größere Wohnung hat, zahlt mehr.

Aber die Gemeinschaft kann andere Verteilungsschluessel beschließen. Heizkosten nach Verbrauch, Aufzugskosten nur für Obergeschoss-Bewohner, Gartenkosten nur für Erdgeschoss-Wohnungen mit Gartenzugang. Solange es sachlich gerechtfertigt ist, hat die Gemeinschaft Spielraum.

Die Erhaltungsruecklage ist ein Sonderfall: Hier wird Geld angespart für künftige Reparaturen. Wie viel pro Jahr einbezahlt wird, entscheidet die Versammlung. Experten empfehlen mindestens 10 Euro pro Quadratmeter und Jahr - aber viele Gemeinschaften liegen darunter.

Konflikte in der Gemeinschaft

Wo Menschen zusammenleben, gibt es Streit. In Eigentümergemeinschaften oft um:

• Lärm (Musik, Trampeln, Haustiere)

• Nützung von Gemeinschaftsflaechen

• Kosten und deren Verteilung

• Bauliche Veränderungen

• Die Frage, ob etwas Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum ist

Kleinere Konflikte loest man am besten per Gespräch. Für größere gibt es die Eigentümerversammlung als Forum. Und wenn gar nichts mehr geht, bleibt der Rechtsweg - Gericht.

Austritt aus der Gemeinschaft?

Geht nicht. Solange Sie Eigentümer sind, sind Sie Mitglied der Gemeinschaft. Der einzige Weg raus: Verkauf Ihrer Wohnung. Der neue Eigentümer rückt automatisch in Ihre Position nach.

Auch ein Verzicht auf das Gemeinschaftseigentum ist nicht möglich. Sie können nicht sagen: "Den Garten nutze ich nicht, also zahle ich nicht mit." Das Paket aus Sondereigentum und Miteigentum am Gemeinschaftseigentum ist unteilbar.

Fazit

Die Eigentümergemeinschaft ist eine Zwangsgemeinschaft - aber eine, die funktionieren kann. Gegenseitige Rücksichtnahme, klare Regeln und ein kompetenter Verwalter sind die Zutaten für ein friedliches Zusammenleben. Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte sich dessen bewusst sein: Er kauft nicht nur eine Wohnung, sondern auch Nachbarn, mit denen er langfristig auskommen muss.